ブリッジシーキャピタルが運営している不動産投資型クラウドファンディングCREAL（クリアル）。
2018年12月の運営開始から半年間で、約15億円の募集を集めることに成功しています。
ここまで順調に運営を続けているクリアルですが、投資先としてクリアルの案件の数字が妥当なものなのか、不動産相場を見てその数字を判断してみました。
これから先、クリアルに投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
クリアルの募集案件を検証する
今回検証を行うのは、CREAL（クリアル）の2019年6月末時点での最新のこちらの案件です。
出典：CREAL（クリアル）
この案件の募集概要は以下のようになっています。
募集概要
- 募集金：1,848万円
- 初回配当日 2019年7月31日※以降毎月配当
- 想定利回り（年利）：4.2%
- 想定運用期間：9ヶ月
取得する物件と運用形態
「第15号早稲田東レジデンスファンド」（以下、「本ファンド」）は、区分所有建物である賃貸レジデンス「ブライズ早稲田東」の1室（専有部分）（以下、「B早稲田区分」）を取得・運用します。
本ファンドでは、B早稲田区分を賃借及び転貸するマスターレッシー（転貸人）である㈱ブリッジ・シー・エステートからの賃料収入を原資として、投資家の皆様へ毎月配当をお支払いします。
クリアルは、1,848万円を投資家から集め、東京都新宿区の「ブライズ早稲田東」の一室を購入。
そして、9ヶ月間こちらの物件を運営し、家賃収入を得た後転売して転売益を得ることを目的としています。
投資家が損失なく収益を受け取るためには、このブライズ早稲田東で家賃収入を想定の金額通り集めることができるのか、また1848万円に近い価格で売却できるのかという点が重要です。
その運用シミュレーションもクリアルでは投資家に提示しています。
クリアルでは、家賃88,000円で賃貸に出すことを想定し、物件は2,174万円で取得。
そして、物件価格は2,110万円としています。
クリアルの案件のシミュレーションの妥当性検証
では、CREAL（クリアル）の案件のシミュレーションが実勢に近いものかについて計算して確かめてみましょう。
分配金を検証
まず、投資家に分配される金額ですが、
1,848万円×4.2％＝776,160円
776,160円÷12ヶ月＝64,680円
つまり、64,680円が毎月投資家に分配される金額になってきます。
これだけの家賃収入を得られる物件であれば、クリアルが想定している通りの収益を投資家に分配できるといえるでしょう。
「ブライズ早稲田東」の情報を検証
このブライズ早稲田東を検索してみると、次のような情報をが得られました。
出典：EXCE RENT
緑と文化が共存する街神楽坂エリアに佇むデザイナーズマンション「ブライズ早稲田東」
独立洗面台付きの1Kタイプは女性にオススメです。
＜周辺環境＞
- スーパー：まいばすけっと山吹町店まで75m（徒歩1分）
- コンビニ：ローソン新宿山吹町店まで174m（徒歩3分）
- ドラッグストア：ドラッグストアいわい神楽坂店まで283m（徒歩4分）
- 病院：星合産婦人科病院まで391m（徒歩5分）
- 図書館：新宿区立鶴巻図書館まで434m（徒歩6分）
- 物件名：ブライズ早稲田東 所在地 東京都新宿区山吹町342 MAP
- 交通：東京メトロ有楽町線 『江戸川橋駅』 徒歩5分
- 東京メトロ東西線 『神楽坂駅』 徒歩10分
- 東京メトロ東西線 『早稲田駅』 徒歩12分
- 構造：RC(鉄筋コンクリート) 総階数 地上8 階
- 築年月：2004年03月
- 総戸数：36戸
- 賃料：75,000円～105,000円
- 管理費：6,000円～12,000円
- 面積：21.28平米～36.15平米
- 間取り：1K～1DK
- 敷金：0.0ヶ月 – 1.0ヶ月
- 礼金：0.0ヶ月 – 1.0ヶ月
- 物件特徴：デザイナーズマンション
- 物件設備：オートロック、宅配ボックス、閑静な住宅街、インターネット接続可、駐輪場あり、敷地内ゴミ置場、CS、BS
- 備考：駐輪場無料
これらの情報はクリアルでのホームページ内の物件情報とほぼ一致するので、同じ物件と見て間違いないでしょう。
家賃相場は安い部屋でも75,000円、高いものでは105,000円です。
クリアルでは、このブライズ早稲田東においては23.09㎡の物件を購入するとしているため、75,000円よりも家賃が上の部屋、つまり8万円ほどの家賃は得ることができそうです。
クリアルが想定している家賃の88,000円には及ばないものの、投資家に対して分配する資金は捻出できそうです。
また、実際に88,000円で賃貸中である点も収入の確実性を支えるポイントです。
もちろん、空き室が発生する可能性もあることは忘れないようにしてください。
クリアルのシミュレーションは妥当
クリアルが設定している年利4.2パーセントという想定は、決して極端ではないことがわかりました。
利回りの面ではクリアルは投資家に対して低すぎもせず過剰に高すぎもしない妥当な年利を設定していることがわかりました。
クリアルの案件での募集金額は妥当か
家賃収入を得ることができても、不動産投資型クラウドファンディングの場合、最終的な売却価格次第でそれまでの収益がなくなってしまう可能性があります。
投資家が損失を被る場合
今回の案件では、物件を1,848万円で購入しています。
購入価格より低い価格でしか売れなかった場合はどうなるでしょうか？
まず、クリアルでは売却時損失の10パーセントまでは、自社で負います。
つまり、
1,848万円－（1,848万円×10%）＝1,663万円
までは値下がりしても大丈夫です。
それでも、1,663万円より安くないと売れない場合、投資家も損失を負わなければなりません。
せっかく分配金が入ってきても、最終的に損をすることになってしまいます。
このブライズ早稲田東の売却価格はどの程度になるでしょうか？
ブライズ早稲田東の売買相場
出典：イエシル
このサイトを見ると、ブライズ早稲田東の売買価格は1,567万円から2,725万円になっています。
当該案件において、クリアルが購入するのは23.09㎡の部屋なので、最低価格ということは考えにくいです。
つまり、2,000万円前後の売却価格は望めそうですし、安くても1,800万円ほどにはなるでしょう。
ブライズ早稲田東の土地価格
そして、このブライズ早稲田東のあるエリアの公示地価価格をチェックしてみましょう。
出典：土地代データ
- 住所：新宿区山吹町331番8
- ㎡単価：112万0000 円
- 坪単価：370万2479 円
- 前年比：+12.00 ％
このように、土地代は前年比で12パーセントも上昇しています。
マンションは経年により資産価値は下がっていきますが、土地の価値は大きく上がっています。
今後も、取引価格が大きく下がっていくことはないものと想定できます。
少なくとも、現在2,000万円ほどの評価額が1年後の売却時に1,663万円まで下落することは考えにくいでしょう。
まとめ
CREAL（クリアル）では、公式サイト内でも案件の収支に対する詳細な数字や情報を提供しています。
また、実際に家賃相場と売買相場を確認してみても、クリアルのシミュレーションに近い結果を得ることができました。
クリアルは、不動産投資型クラウドファンディング運営するサイトとして、投資家に対して非常に豊富な情報を提供しており、投資家自身がその妥当性を判断できるようになっています。
信用に足るサイトとしてクリアルに投資を検討する価値は、十分にありそうです。
難点を言うのであれば、案件数がそれほど多くなく、特に区分マンション案件は募集金額が少ないため、すぐに上限に達してしまうことでしょう。
そのような投資チャンスを逃さないよう、今すぐにでも口座登録して、投資したいときに投資できるようにしておきましょう！
