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【体験談】サラリーマン時代に大家になって独立に成功！
不動産投資と言うと、「多額のお金が必要だ」「失敗したら大損する」など、リスクが気になってなかなか始められない人もいるかもしれません。
しかし、筆者の経験から言わせてもらうと、不動産投資ほど手堅い投資はないと思っています。
実際に、筆者は不動産投資のおかげで会社員を辞め独立することができたのです。
最初に、筆者のプロフィールを紹介します。
- 年齢：45歳（男性）
- 給与収入：650万円（退職時）
- 不動産収入：1,600万円（退職時：750万円）
- 不動産投資歴：7年
- 所有物件：
- ワンルームマンション×3部屋
- 一棟アパート×3棟（合計24部屋）
- 戸建て×3軒
ワンルームマンションの購入から不動産投資を始め、その後一棟アパートと戸建てを購入。
ワンルームマンションは売却も経験。
所有物件の場所は都内23区と、神奈川県と埼玉県の東京に隣接する市です。
筆者これまでに数々の投資に挑戦し、失敗してきました。
株を買ったりFXに投資したりと、労働せずに一攫千金を狙える投資対象に、20代の頃から色々と挑戦してきました。
そういった投資は、最初は狙いがあたって儲かったとしても、最終的には相場が下落して大損してしまったり、相場の監視がストレスに感じたりして投資が続けられなくなり、利益を出すことができませんでした。
結局、「相場の変動で利益を出す投資はもう、こりごり」だと思うようになったのです。
（この失敗談をまとめた記事へのリンクが一番下にあります。）
そこで、手を出したのが不動産投資でした。
不動産投資は毎月同じ金額の安定した家賃収入が入ってくるため、利益が相場の値動きに左右されることがありません。
だからこそ、収入が急激に増えたり減ったりすることがないため、精神的な安定が得られますし長続きします。
サラリーマンが大家になるには？4つのステップ
不動産投資を始めるためには、まず不動産を購入しなくてはなりません。
その段階で「何をしたら良いんだ？」と迷う方もいるでしょう。
そこで、不動産投資を具体的に始めるための4つのステップを、まずは確認していきましょう。
- 購入資金を用意する
- 物件を購入する
- パートナーの不動産会社を決める
- 運用する
ステップ①：購入資金を用意する
最初に必要なことは、不動産を購入するための資金です。
貯金があれば貯金で不動産を買っても良いですが、大抵の人はそれほどの貯金はないでしょう。
そのため、金融機関などから調達する方法を考えなくてはなりません。
この段階において、サラリーマン（会社員）は大変有利なのです。
具体的な方法はこの後解説します。
ステップ②：物件を購入する
お金を調達できる見込みが立ち、用意ができたら実際に不動産を購入します。
どういった不動産を購入するかで、その後の成否が大きく左右されます。
そのため、物件選びは絶対に失敗してはならないポイントです。
確実に収入が得られると思われる不動産物件を見抜かなければなりませんが、賃貸需要のある不動産を見抜くコツさえ知ってしまえば、そう難しいものではありません。
ステップ③：パートナーの不動産会社を決める
不動産を購入したら、次は運営のパートナーとなってくれる不動産会社を決めていきます。
専業投資家になるまでは、サラリーマン業も手を抜けません。
そのため、実際の物件の運営においては不動産会社の力を借りることは必須です。
パートナーの不動産会社選びに失敗すると、思うように収入が伸びなかったり、入居者からのクレームに悩まされたりすることになります。
ステップ④：運用する
パートナーになってくれる不動産会社が決まったら、実際に不動産を運用していきます。
運営とは、
- 入居者の募集
- 契約
- 物件の清掃
- 修繕
- 入居者からのクレーム対応
などがあります。
そして、空室が出たら入居者を再度募集しなければなりませんし、場合によっては不動産の売却や買い換えなども随時考えていきます。
会社を経営しているような感覚を味わえるため、経営者感覚を身につけられるでしょう。
これは、不動産投資をしているからこそ味わえる投資家ならではの醍醐味です。
不動産の購入資金を用意する方法
不動産の購入資金は、どのように用意するのが良いのでしょうか？
まず、まったくこれまで不動産を持っていないサラリーマンが不動産を買うときの資金調達の方法をお伝えしましょう。
- 自己資金で買う
- 金融機関から融資を受ける
方法①：自己資金で買う
最も簡単な資金の捻出方法は、自己資金で買うこと、つまり自分の貯金です。
値段の安い不動産であれば、物件によっては100万円ほどで買えるものもあるため、貯金での購入も不可能ではないでしょう。
ただし、価格の低い不動産は古いもの、地方などでは立地条件が良くないものばかりです。
そんな不動産は入居者決めが難しいので、初心者向きとは言えません。
サラリーマンの方が最初に購入するのであれば、東京都内や神奈川県などのワンルームマンションが向いています。
需要のあるワンルームマンションを買うには、最低でも1,000万円ほどのお金は用意しなければならないため、貯金だけで買える人はそうはいないでしょう。
親族や知人に借りても良いのですが、それほどのまとまったお金を貸してくれる人はなかなか見つからないものです。
自己資金で不動産を買える人は、相当に恵まれた環境にあると言えます。
方法②：金融機関から融資を受ける
自己資金だけでは不動産購入用の資金を用意できない。
そこで、覚えて欲しいのが、銀行や信用金庫などの金融機関からの融資による資金調達です。
筆者も最初1,000万円のワンルームマンションを買いましたが、投資の自己資金は300万円ほどでした。
不動産物件を購入したい、しかしお金が足りない人向けに対して、金融機関は不動産投資用のローンを用意しています。
そのようなローンの融資を受け、物件を購入しましょう。
融資を受けるには、金融機関にローンの融資を申し込まなくてはなりません。
最初に不動産を買うときは、不動産会社が提携する金融機関を利用すると良いでしょう。
不動産会社が必要な書類の種類や書き方を教えてくれます。
筆者も最初はそうしました。
融資を受けるための目安としては、自己資金として不動産価格の2割は用意したいところです。
例えば、2,000万円のマンションを購入したいときは、400万円の自己資金があれば、残金の1,600万円を金融機関が融資してくれます。
融資を受けるためには、金融機関に対して次のような書類を提出します。
- 収支計画
- 収入証明
- 購入する不動産の価値
サラリーマンは毎月給料が入ってくるため、収入が安定しています。
だからこそ、金融機関が融資を行ってくれるのです。
「融資が受けられる」からこそ、不動産投資においてサラリーマンは有利なのです。
金融機関は、回収の見込みのある人間にしかお金を貸しません。
収入が不安定な自営業の人、スポーツ選手や芸能人などは、収入が高くてもなかなか融資が受けられないのです。
サラリーマンであれば毎月の収入額がある程度決まっているので、金融機関も「この人だったら何万円まではお金を貸しても大丈夫だろう」と判断してくれるのです。
また、融資を受けるためには、資産価値が落ちにくい物件を選ぶことも重要です。
金融機関は不動産を購入する人にお金を貸すときに、必ず購入対象の不動産を担保に設定します。
もし、お金を借りた人が借金を返しきれなくなった場合、金融機関は担保にした不動産を売却して資金を回収しようとします。
価値が下がりにくい不動産を購入するのであれば、金融機関は積極的に融資を行ってくれますし、融資を受ける際に多くの人が恐怖を感じる「借金を背負ってしまうのではないか」というリスクも下げられます。
2,000万円で不動産を買っても、1,950万円で売れれば、借金はわずかですよね。
不動産投資は、価値が下がりにくい不動産を買えばリスクは大幅に軽減できます。
株やFXのように1ヶ月で価値が30パーセントも50パーセントも下がることはありません。
- サラリーマンという収入が安定した職業についている
- 値下がりしにくい不動産を買う
この2点を満たせば、金融機関から資金を調達しやすくなりますし、借金を抱える可能性も大幅に下げられます。
不動産を購入するために必要な行動
続いては、実際に購入する部屋を探す方法です。
実際の不動産の購入では、物件探しと資金調達を同時に並行して行うことになるでしょう。
一般的な流れとしては、次のステップです。
- 購入したい不動産物件を見つける
- 仲介の不動産会社に相談する
この後に、資金調達の具体的な話が出てきます。
そこで、ここでは購入する物件を見つけるための4つのステップを解説します。
- 物件を探す
- 物件を実際に見に行く
- 不動産会社と契約する
- 法律的な手続きを行う
行動①：物件を探す
最初に取るべき行動は、投資用の物件を探すことです。
物件を探す方法として、主に次の3つの方法があります。
- 不動産物件情報サイトで探す
- 不動産会社で物件情報をもらう
- 新聞のチラシなどをチェックする
方法①：不動産物件情報サイトで探す
もっとも手軽に物件を探すことができるのは、インターネットの不動産物件サイトを見ることです。
投資物件を専門としているサイトもありますし、単なる中古住宅サイトで探しても構いません。
不動産サイトを見るときは、自分の予算と購入するエリア、得られる収入などの条件を設定し、こまめに物件をチェックしていきましょう。
インターネット上の情報は誰しもが簡単に見られます。
そのため、良い物件はあっという間に購入者が決まってしまうこともあります。
とにかく物件チェックの頻度を上げて、数多くの物件を見ていきましょう。
そうすれば、自然と不動産の相場観を養うことができます。
購入しようとは具体的に思っていなくても、まずは物件を調べるクセを身につけましょう。
方法②：不動産会社で物件情報をもらう
不動産物件の情報を最も多く持っているのは不動産会社です。
不動産の情報は次のように拡散されます。
- 売主⇒不動産会社⇒不動産情報サイト
つまり、不動産会社は情報の上流にいるのです。
不動産会社は、自分の得意先に売主から仕入れた良い物件の情報を紹介し、そこで売れなかった物件が不動産情報サイトに載るのです。
不動産会社に行って「私はこういった不動産物件が欲しい」「お金はこれぐらいだったら用意できる」「これぐらいの利益が欲しい」などの条件を具体的に伝え、不動産会社にその条件に合致した物件情報を紹介してもらうようにしましょう。
ご自身が本当にその不動産会社を経由して物件を買う意思があると認めてもらえれば、不動産会社も積極的に情報を教えてくれます。
そういった良い物件の情報は、誰しもが教えてもらえるわけではありません。
不動産会社にとって、付き合いの深い顧客に優先的に流されるのです。
上客になるには、不動産会社に足しげく通って本気であることを見せましょう。
自分が本気であることを認めてもらうには、貯金がある程度あり、融資を受けられる資格があることを最初に不動産会社にしっかりと説明した方が良いですよ。
方法③：新聞のチラシなどをチェックする
21世紀に入って情報技術が発達した結果、不動産物件の情報の拡散はネットが中心になりました。
20世紀までの不動産物件の情報の拡散は、雑誌や新聞の折り込みチラシが主流でした。
今でも不動産会社が、物件情報をチラシに掲載していることがあります。
不動産会社によっては、インターネットにそれほど情報を載せず折込チラシに載せることもあるので、自分が住んでいるエリアのチラシなどをチェックしておくと良いでしょう。
行動②：物件を実際に見に行く
欲しい物件が決まったら、不動産会社経由で売主に内覧の予約を取り付けて、実際に物件を見に行きましょう。
不動産物件を見に行くことで、ネット上の情報だけではわからないさまざまな事実を自分の目で実際に確認できます。
- 駅から距離がどれくらい離れているのか
- 物件周辺の環境はどうなっているのか
- 災害に遭う危険性はないのか
- 建物の状態は綺麗に保たれているのか
チェックすべき情報は山ほどあります。
物件を見る際には、実際に住む人の気持ちになって考えることも重要ですし、見えない部分に問題がないかなど、専門家の視点でチェックすることも大切です。
内覧時には、チェックリストを作っておくと良いでしょう。
物件を細かくチェックして、「これなら人に貸し出すことができそうだ」と思ったら、物件の購入を決めましょう。
行動③：不動産会社と契約する
物件の購入を決めたら、不動産会社にその意志を伝え、仮差押金を払います。
そうすれば、他人には物件情報が非公開になります。
そして、金融機関に融資を申し込んで審査を待ちます。
ただし、現金があれば審査を待たずに買えるため、現金で買える人が優先されます。
行動④：法律的な手続きを行う
金融機関から融資を受けられることがわかったら、売主と正式な売買契約を結びます。
不動産売買においては「重要事項説明」という、売主と買主、宅地建物取引士の対面での説明義務があります。
また、土地と建物の登記における名義の変更を行わなければなりません。
そこで、登録免許税という税金が発生します。
名義変更は法律的な手続きになるため、素人ではなかなか行えません。
そこで、司法書士などの専門家に手続きを頼むことが多いです。
不動産の購入においては、手数料、税金や諸費用などで物件価格の5パーセントから10パーセントが上乗せされると思っておきましょう。
登記手続きと重要事項説明の後、購入代金を振り込めば鍵の受け渡しが行われ、ようやく不動産物件がご自身のものになります。
パートナーの不動産会社の選び方
サラリーマンとして不動産投資を始めるのであれば、自分ですべての不動産物件を運営することはまずできません。
会社員としての本業がありますからね。
そこで重要なのが、不動産物件を運営するパートナーとしての不動産会社選びです。
頼りになる不動産会社を選ぶことで安定した収入を確保できますし、専業大家への道も歩めるようになります。
では、パートナーの不動産会社を選ぶためには、どうしたら良いのでしょうか？
選び方①：仲介に入ってくれた不動産会社をパートナーにする
選定に時間をかけたくないのであれば、売買の仲介に入ってくれた不動産会社に物件の運営までお願いしましょう。
筆者も最初の物件を買ったときは、売買を行ってくれた不動産会社が信頼できそうだったため、そのまま運営をお願いしました。
大抵の不動産会社は売買の仲介だけではなく、賃貸の管理など運営業務も行なっています。
そこで、「この物件を運用するにはどうしたら良いですか？」「そちらにお任せできますか？」などと尋ねれば、そのまま運営を行ってくれることが多いです。
ご自身が買った物件と不動産会社が立地するエリアが合致していれば、その場所ならではの物件運営のノウハウも持っているでしょう。
物件の運営まで任せれば、不動産会社と継続的なつき合いが生まれます。
物件情報の提供などもしてもらいやすくなるメリットがあるのです。
選び方②：物件の管理運営を専門とする会社を選ぶ
不動産会社にも、会社によって得意・不得意とする分野があります。
仲介に入ってくれた不動産会社が、必ずしも物件運営が得意であるとは限りませんし、運営業務を行っていないこともあります。
そういった場合、売買仲介の不動産会社に「物件の運営が得意な不動産会社を教えてください」とお願いすれば紹介してくれるでしょう。
また、自分でネット上の評判を見ながら物件の運営を得意とする不動産会社を選んでも良いです。
まずは運営を委託し、もし不動産会社の運営能力が高くないと感じたら、臨機応変に不動産会社を変えていきましょう。
試行錯誤しながら自分でノウハウを蓄積していくことも重要です。
購入した不動産の場所が違えば、自然とさまざまな不動産会社に管理運営お願いすることになります。
物件の運営を得意とする不動産会社に当たれば、空室はあっという間に埋めることができますし、物件の管理もしっかりと行ってくれます。
不動産の運用とは？
不動産物件を買っただけでは、家賃収入を得ることはできません。
安定した収益を得ていくためには、物件の運用をきちんと行っていく必要があるのです。
物件の運用とは具体的にどのようなことをするのか、投資初心者の方が行うべきことを3つのステップに分けて説明します。
- 物件の募集条件を決める
- 物件の管理方法を決める
- 物件の売却を検討する
ステップ①：物件の募集条件を決める
不動産会社と相談して、まずは物件の募集条件を決めていきましょう。
最も重要なのは家賃の金額です。
家賃が安すぎれば満足な収益を得ることができませんし、高すぎるとなかなか空室が埋まりません。
不動産会社に周辺の家賃相場を聞き、自分でも賃貸物件の情報サイトなどを見ながら、周辺の物件がどの程度まで家賃設定を行っているかを調べましょう。
さらに、家賃以外にも契約時の条件として、次の項目を決めます。
- 敷金
- 礼金
- 募集したい人
- 入居させたくない人
- 連帯保証人の有無
- 家賃保証会社に加入の有無
なかなか入居者が決まらないときは、随時家賃を値下げして募集しなければなりませんし、フリーレントや一定期間の値下げといった対策も検討します。
ステップ②：物件の管理方法を決める
「入居者が決まった後はやることがない」そういうわけではありません。
基本的に、運営に伴う手を動かす作業は不動産会社に任せられますが、不動産物件のオーナーとして意思決定を行わなくてはなりません。
小規模な会社の社長業務を行うようなものです。
入居者からの問い合わせやクレームの対応は不動産会社が行いますし、ガスや水道が止まるなどのインフラ面のトラブル対応も任せることができます。
ただし、あくまでも問い合わせやクレームなどに対応する窓口は不動産管理会社にありますが、クレームや問い合わせに対してどのように対応するかは自分で決めなくてはなりません。
また、物件の美観を維持していくには、清掃や修繕が必要です。
区分マンションを購入した場合は、マンションの管理組合に従い管理費を払って清掃などをしてもらいます。
自分で一棟アパートを所有している場合は、管理方針まで自分で決めなくてはなりません。
そこで、不動産会社に管理費を支払い、清掃や電気交換などの定期的な設備のチェックを依頼します。
能力のない不動産会社は、管理業務を怠ることがあります。
「ちゃんとやらないと他の不動産会社に任せますよ」と、時には発破（はっぱ）をかけることも必要です。
ステップ③：物件の売却を検討する
不動産物件をずっと所有し続けることは、必ずしも得策であるとは言えません。
家賃収入が下がってきたら、もしくは今後下がりそうであれば、ときには売却を検討しましょう。
売却したお金で他の物件を購入したり、不動産以外の投資に手を出したりする方が良いときもあるのです。
不動産を長年所有していると、収益性はどうしても下がっていきます。
家賃を値下げしないと入居者が決まりにくくなりますし、古い物件にはなかなか入居者がつきにくくなります。
周辺に新築の物件が増えると、部屋探しをする人はそちらの方に目が向かいがちです。
そのため、満足な収入を得ていくことが難しくなってきます。
そういった状況を避けるためには、早めに自分の物件を売却し新しい物件に買い換えるなどを検討しましょう。
もちろん、場所によっては古い建物であっても、十分に家賃収入が入るものもあります。
その場合はじっと持ち続けても良いです。
基本的に、不動産物件の売却は「5年」が一つの目安です。
5年経つと「譲渡所得税」という税金の税率が約40パーセントから約20パーセントと半分になるため、物件の売却益を確保しやすくなります。
5年経ったタイミングでこれから先に物件を売るのか、それとも所有し続けるのか考えましょう。
所有し続けて5年が経ったときに、土地の値上がりで十分に利益が取れそうであれば、物件を売却しても良いでしょう。
いずれにせよ、物件を買うときは目先のことだけではなく、5年後、10年後、20年後も満足に収入が得られるのか、その予測を立ててから物件を購入します。
購入段階で、ある程度不動産の出口戦略を決めておく必要があるのです。
まとめ
サラリーマンとして不動産物件を運営していくためには、さまざまな手続きや作業が必要です。
その手間を軽減するためには、不動産会社という欠かせないパートナー選びが重要です。
サラリーマンという特性を生かすには、融資がつきやすいワンルームマンションなどを最初に購入すると良いでしょう。
そして、徐々に経験を積んで多額の融資を引き出せるようになれば、一棟アパートから一棟マンションと多くの収入が得られる物件を購入し、やがては兼業投資家から専業投資家になることができるのです。
いきなり一攫千金を狙うのではなく、確実な収入が得られる物件を購入し、大家としての経験を積むことを心がけてください。
そうすれば大きな失敗をすることもなく、不動産投資で独立できるようになるでしょう。
なお、筆者の失敗体験はこちらから読んでいただけます。
同じように失敗を繰り返したくない方は、読んでおいて損はないはずです。
