マンション投資は、実は投資初心者やサラリーマンでも始められる投資方法です。
「マンション投資とは？収入の仕組みは？」「メリットとデメリットには何がある？」そんな疑問をマンション投資を初めて勉強する方にもわかりやすくお伝えします。
マンション購入から収入になる仕組みや、メリットとデメリット、リスクを解説しましょう。
目次
マンション投資とは
マンション投資とは、投資用にマンションを購入し、貸し出すことで家賃収入を得たり、売却して利益を得る投資方法です。
一般的に、マンションは自身やその家族が住むために購入しますが、住宅用とは異なり他人に貸し出すために購入するのがマンション投資です。
入居者がいる限り、安定して家賃収入を得られることや、ローンを組むことで自己資金を少なく始められるというメリットがあるため人気の高い資産運用です。
もちろん、元本保証がある投資ではありませんので、メリット・デメリットを理解した上でのリスク管理が大切です。
マンション投資の種類
一口に「マンション投資」といっても、種類があります。
ここでは、敷居が高い「一棟買い」と、敷居の低い「区分所有」の2種類に大きく分けて解説します。
「一棟買い」のメリットは「区分所有」のデメリットとなり、「区分所有」のメリットは「一棟買い」のデメリットとなります。
その基本的な関連性を意識しながら、それぞれの特徴をお伝えしていきます。
種類①：一棟買いマンション
「一棟買いマンション」とは、マンションを一棟丸ごと購入する投資方法です。
一棟丸ごと購入するため、マンションすべての部屋を所有して運用できます。
新築マンションの場合、建築からデザインや内装を選択することも可能で自由度が高いです。
中古マンションと比べると、空室リスクが低く安定した家賃収入が見込めますが、高額な初期資金が必要であり「利回りが低い」という特徴があります。
「一棟買いマンション投資」には、億単位の資金が必要なため、一般人にとって敷居が高いです。
マンション投資が初めてという方にとっては、ローン借入金額が高額になりすぎることを防ぐためにも、新築一棟マンションよりは中古一棟マンションから始めることをおすすめします。
種類②：区分所有マンション
「区分所有マンション」とは、マンション全体ではなく部屋（区分）単位で購入する投資方法です。
部屋ごとに所有者が違うという特徴があります。
一棟買いと比較すると、少額で購入することができるため、敷居が低いことが特徴です。
しかし、一般的に一部屋のみの購入となるため、空室になると家賃収入が「ゼロ円」になるリスクが高いです。
家賃収入が途切れた場合、毎月のローン返済や修繕費用が自腹で支払うことになってしまいます。
新築区分所有マンションをフルローンで購入することは、利回りが低く家賃収入からローン返済金額を引くとマイナスになるため、今後の金融機関からの融資評価が低くなるリスクがあります。
今後、所有物件を増やしていきたいと考えている方は、特に気をつけてください。
マンション投資で得られる収入源は2種類
マンション投資で得られる収入は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
この用語は、不動産以外の投資でもよく使われる用語なので、ここで覚えておくことでその他の投資にも役立ちます。
2つの違いを覚えることで、先を見据えた投資計画を立てることができるでしょう。
収入源①：インカムゲイン
「インカムゲイン」とは、株式投資の配当金や家賃収入のように継続的に入ってくる収入のことです。
一時的ではなく、継続的に安定した収入源になることが「インカムゲイン」のポイントです。
マンション投資では、家賃収入が全額収入になるのではなく、ローン返済や修繕費を引いた金額が「インカムゲイン」です。
株式投資では、企業が株の所有者に対して利益の一部を定期的に配当金として支払われることが「インカムゲイン」です。
マンションも株の配当金も、基本的に所有しているだけで自動的にもらえる収入なので、「不労所得」と説明されることもあります。
収入源②：キャピタルゲイン
「キャピタルゲイン」とは、株式や不動産を売却した際に得られる一時的な収入のことです。
「インカムゲイン」に比べて収入が大きくなる傾向がありますが、一時的なので継続性がないという特徴があります。
「キャピタルゲイン」を目指したマンション投資は、純粋な売却金額だけでなく「仲介手数料」や「不動産売却税」が発生するため、一般人の感覚だけでの売買は難しくなっています。
マンション投資で収入を得るまでの流れ
マンション投資を始めてからの全体的な流れを紹介します。
物件探しをして収入を得るまでの大まかな流れは次の通りです。
- 物件探し
- 購入
- 入居募集
- 家賃収入
- 売却
マンション投資で特に大切なことは、「物件探し」と「購入」です。
なぜなら、「入居募集」以降は管理会社に任せるため、自身で行う仕事が限られるからです。
購入までに、理想に近い物件を見つけて購入することがマンション投資で成功するためのポイントです。
次に、「物件探し」で特に大切な「利回り計算」について紹介します。
マンション投資の利回り
マンション投資で安定した利益を出すためには、利回りの計算方法を知っておくことが大切です。
利回りを知ることで、事実とは違う情報で売られている「詐欺物件」を見極められるようになり、マンション投資成功につながります。
利回り①：表面利回り
「表面利回り」とは、マンションの購入価格と年間家賃収入（満室時）から算出した利回りです。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格
不動産会社や物件検索サイトに掲載されている利回りは「表面利回り」になっていることが多いです。
「表面利回り」は、物件の大まかな利益を計算するために便利ですが、運用に必要な経費や税金を含まないため購入の決め手にはなりません。
表面利回りを見るより、「築年数」や「家賃金額」に絞り込む方が効率良く物件探しができるかもしれません。
利回り②：実質利回り
「実質利回り」とは、「表面利回り」から必要経費を引いて算出した利回りです。
- 実質利回り＝（年間家賃収入ー必要経費）÷物件購入価格
必要経費とは、ローン返済や修繕費用、空室予想などのことです。
必要となる経費やリスクは物件の種類や投資家の管理方法によって変化するため、「答えがない利回り」です。
購入を検討するマンションが見つかったら、空室リスクや修繕リスクなどを含めた「実質利回り」を計算してみましょう。
仲介する不動産会社にリスクや管理条件を指定すると、経費を含めた「実質利回り」を算出してくれますので、ぜひ利用してみてください。
他の投資とマンション投資の違い
一般的に、投資と呼ばれている「株式投資」や「FX投資」とマンション投資の違いはどういったところなのでしょうか？
株式投資やFX投資は、少額から始めることができるというメリットがあります。
しかし、世界的な不況時の影響を受けやすいというデメリットがあります。
不況の影響によっては、1日で30パーセント以上の価格下落も考えられます。
さらに、株式やFXのトレーダーは、毎日価格チャートを確認しながら売買し、リスクの確認が必要なため放置しておけないという特徴があります。
比べて、不動産投資は、購入後にほったらかしでも安定収入が入るため「不労所得」に近い収入を得られます。
マンション投資のメリット
マンション投資には、多くのメリットがあります。
失敗談ばかりが目立つため、メリットを知らないという方もいると思います。
マンション投資の確かなメリットを知ることで、ご自身にマンション投資が合っているかどうかを判断してみてください。
メリット①：自己資金が少なくても始められる
マンション投資は、その他の投資と比べて桁違いに高額な投資商品です。
最低でも数百万円、高いものは数億円以上します。
それでも、金融機関からの融資を利用すれば自己資金が少なくても始められます。
不動産投資家のほとんどは、自己資金以外に融資を利用して投資を行っています。
ローンの金利と返済額を差し引いて、毎月利益を出し続けることができれば、投資は成功に近づきます。
例えば、「株式投資やFX投資を始めたい」と相談しても、融資してくれる金融機関はないはずです。
しかし、不動産投資には金融機関も協力をしてくれるのです。
つまり、金融のプロも認めるほど、不動産投資が信頼と再現性の高い投資方法だと考えられています。
特に、サラリーマンとして一定水準の固定給と勤続年数がある方は、安定して給与が入ってくるため、ローンを組みやすいという会社員ならではの特権があります。
ぜひ検討してみてください。
メリット②：売却益を得られることがある
家賃収入を目的としてマンション投資だとしても、売却を考えた際に購入時よりも高い価格で売れることがあります。
首都圏のマンションの場合、築年数が経っても値上がりする可能性があるため、タイミングによっては売却益を狙う方法を考えておきましょう。
購入前から売却を目指すよりは、確実な「インカムゲイン」で利益を出した結果、物件価格が値上がりしているようなら売却をして「キャピタルゲイン」を検討すると良いでしょう。
売却前提で始めるべきではない理由は、マンションの地価や周辺相場は、オーナーにはコントロールしにくい部分が多いからです。
見当違いによりローン残債よりも物件の価値が低くなってしまうと、マンションを売却したくても売れないという状態になってしまいます。
メリット③：老後の年金対策になる
老後の年金支給額の減少や破綻を不安に思っている方も多いと思います。
マンション投資をして安定した家賃収入があれば、年金が減少しても不安なく生活することができます。
年金だけでなく、国の政策に惑わされずに自身の力で老後資金を用意でき、子供や孫世代にも現金以外の資産を残せることが最大のメリットです。
特に、マンションの場合は一戸建てやアパートよりも「耐用年数」が長くなっていることが多く、相続後に価値を下げずに売却し現金にすることも可能です。
メリット④：インフレ対策になる
インフレとは、日本の物価が上昇することです。
インフレが加速すると、現金で100万円で購入できた車が、5年後には120万円に値上がりするといった例があります。
物価が上がるということは、「現金の価値が相対的に下がっているということ」になるため、上記の例だと20万円分の損をしてしまいます。
それを防ぐためにマンション投資をして、事前に現金を物件に投資をしておけば、インフレリスクへの対策が可能です。
今後の国策として「物価上昇」を掲げているため、どちらかというとインフレになると考えるべきです。
インフレ率10％以上の超インフレが起きれば、さらに現金の価値が減少します。
インフレでも影響を受けにくい不動産に投資することで、リスクヘッジができるでしょう。
メリット⑤：相続税対策になる
現金のまま相続するよりも、マンションとして相続する方が節税が可能です。
不動産にすることで、相続税の計算に使用する「評価総額」を減らすことができるからです。
現金のまま相続する場合、金額がそのまま課税対象になりますが、不動産にするだけで市場価値の約8割まで減らすことができます。
相続に関する注意点として、普段から相続人と不動産について会話しておくことをおすすめします。
なぜなら、不動産投資は専門知識が必要であるため、突然の不動産収入や資産を得ても使いこなせない危険があるからです。
万が一のことがあった場合、できるだけ早く売却するか経営を続けてもらうかの2択だけでも決めておくことが資産を守ることにつながります。
メリット⑥：生命保険の代わりになる
金融機関から融資を受けてマンション投資を行う場合、一般的に「団体信用生命保険」に加入する必要があります。
「団体信用生命保険」とは、ローンを支払う本人が亡くなった場合や高度障害になった場合、ローン残債を保険会社が負担してくれる保険です。
つまり、ご自身に万が一のことがあっても、残される家族に借金ではなく資産を残すことができます。
残されたマンションは、継続して家賃収入を得るか売却して現金にするかを選択することが可能です。
「団体信用生命保険」に加入することで、一般の生命保険が不要になり、固定費削減につなげることもできます。
メリット⑦：リスクをコントロールしやすい
不動産はリスクを自身の裁量で、コントロールしやすいというメリットがあります。
ハイリスク・ハイリターンを高い利回りだけを追い求めるのなら、定期的なメンテナンスや部屋内の設備を必要最低限にして、短期的な高利回りを目指す方法があります。
リスクを抑えローリスク・ローリターンで運用したいのなら、費用がかかっても定期的な修繕と設備投資を行い、資産価値を維持しながら安定した利回りを目指すといった方法があります。
他の投資では、購入時期と購入金額でしかリスクをコントロールできませんが、マンション投資の場合はリスクを管理しながら運用することができるメリットがあるのです。
同時に、管理会社を利用することで自身の労働時間もコントロールできます。
家賃回収やクレーム対応などの業務を委託することで、労働せずに収入を得ることができます。
マンション投資のデメリット・リスク
マンション投資にはデメリットやリスクも多くありますが、事前に対処できるものが多いです。
物件によって考えられるリスクは大きく異なるため、物件探しの手助けになるはずです。
それぞれを7つに分けて解説しましょう。
デメリット・リスク①：空室
マンションに空室が出て家賃収入がなくなるというリスクです。
マンション投資での収入は「家賃収入」がメインになるため、空室は大きなリスクです。
一棟買いマンションであれば、一度にすべての部屋が空室になるリスクは少ないため、リスク分散が可能です。
一方で、区分所有マンションでは空室リスクが高くなるため注意が必要です。
対策として、単身向けマンションよりもファミリー向けのマンションに投資することで退去率を下げるなどが有効です。
その他にも、室内設備を整えたり、周辺相場より家賃設定が高すぎないかを定期的にチェックして空室期間を増やさない工夫が必要です。
デメリット・リスク②：家賃滞納
家賃滞納とは、入居者が家賃を支払ってくれないリスクです。
空室リスクと同じく、家賃収入が途絶えることは収入減少に直結します。
さらに、家賃滞納者が退去するまで新たな入居者を募集することもできません。
家賃滞納が続く入居者に対しては、早めの退去を進めることでリスクを抑えることができます。
家賃滞納者を強制退去させるには、最短でも6ヶ月以上必要になる場合があります。
また、強制退去させても、滞納分の家賃を取り戻せないことがあります。
定期的な設備メンテナンスがされておらず、家賃設定が相場より低い中古マンションには、家賃滞納や値下げ交渉をする入居者がつく傾向があるため注意しましょう。
家賃滞納者への対策として、「保証会社との契約」が有効です。
保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合に、滞納分の支払いを保証してくれる会社です。
保証会社と契約するのは、大家ではなく入居者です。
一般的に、毎月の家賃の5パーセントから10パーセントを保証会社に支払います。
近年は、保証会社との契約が必須となっているマンションが増えているため、契約条件に盛り込んでおくことでリスク対策になるでしょう。
保証会社との契約が入居者の負担になり空室が埋まらないというリスクも考えられます。
空室を減らすためには、保証会社との契約に「所得制限」や「連帯保証人が2名必要」など一定条件をつけることでリスクをコントロールできます。
デメリット・リスク③：老朽化
老朽化とは、マンションの外壁や設備の故障により修繕費用がかかるリスクです。
マンションは、築年数の経過によって老朽化が進むため、定期的なメンテナンスが必要です。
新築マンションであれば、定期的な大規模修繕を組み込んで管理することで、老朽化を防ぐことができます。
中古マンションの場合、購入前にどのような状態で管理されていたのかが把握しにくい場合があります。
実際にいつ修繕が行われたのかを示すデータを確認してから購入を判断しましょう。
安い価格で購入できたと思っても、設備故障が建物の瑕疵（かし）が隠されている危険性があります。
数年のうちに大規模修繕が必要になると支出がローン返済額を上回ってしまう可能性があります。
デメリット・リスク④：金利変動
金利変動リスクとは、金利が上昇することで金融機関へのローン返済額が増えることです。
マンション投資で金融機関からローンを組む場合、「変動金利」での契約が一般的です。
「変動金利」では、金利が上がったぶんだけローン返済額が大きくなります。
金利が下落するとローン返済額が減少するのでお得になりますが、超低金利が続いているため、これ以上の金利下落は考えにくいです。
金利変動リスクへの対策として、「固定金利」でローンを組んだり、「繰り上げ返済を進める」などが有効です。
ただし、「固定金利」では融資を受けられなかったり、金融機関によっては繰り上げ返済に関して制限が設けられている場合があるので注意してください。
事前に複数の金融機関とつながりを持っておくことで、より金利の低い金融機関へ借り換えをしてもらうことが可能です。
デメリット・リスク⑤：流動性
流動性リスクとは、マンションの売買需要が少なくなり売りたいときに売れなくなること（現金への換金性のリスク）です。
マンションの運用中に、物件を売却して現金にしたいと考えるタイミングが来ることがあります。
そんなときに希望価格ですぐに売ることができず、売り手が見つかるまで時間がかかるリスクを予測しておきましょう。
ただし、一戸建て物件やアパートよりも、マンション投資は流動性が保たれやすいため、リスクは低めです。
さらに、リスクを減らす対策として、地方マンションよりも首都圏マンションを選ぶことで、リスクを最低限まで抑えることができます。
売却を意識したマンション投資を考えているのなら、首都圏を狙うと流動性リスクを抑えられます。
デメリット・リスク⑥：家賃下落
マンション投資で家賃が下落すると、収入の減少に直結するため大きなリスクになります。
家賃が下落する理由は、「建物の老朽化」と「近隣物件の家賃下落」が主な原因です。
マンション投資の場合、外観を大きくリフォームするには多額の費用が発生してしまいます。
そのため、外観の老朽化がそのまま家賃下落につながってしまうことが多いです。
中古マンションの場合、これから下落幅が大きくなるのか、それとも下落は落ち着いた時期なのかを見極めることが大切です。
周辺に工場や学校ができることを事前に知り、価値が上がることを予測してから購入することも投資判断につながります。
対策として、マンションの価値が下がってきたタイミングで大規模なリフォームをして価値をあげる方法がありますが、リフォーム資金や安定したキャッシュフローが前提です。
デメリット・リスク⑦：災害
地震や火災、台風によりマンションが破損することが災害リスクです。
津波や台風被害により、浸水してしまったり、地震によりマンションが倒壊する災害リスクが考えられます。
災害が発生するタイミングは予測できませんが、備えておくことは可能です。
まず、確認すべきポイントはマンションの「耐震基準」です。
「耐震基準」とは、その物件がどの程度の地震に耐えることができるかという基準をもとに設定された法律です。
一定の基準を満たしていない場合は建設を許可しないという基準があり、過去に何度も法律が見直されています。
耐震基準は1981年以前に建てられたマンションか、それ以降に建てられたマンションかで耐震基準が大きく異なる場合があります。
- 1981年6月1日以前のマンション：旧耐震基準
- 1981年6月1日以降のマンション：新耐震基準
この基準が耐震基準の大きな分かれ目となっていますので、一つの目安として購入を検討してください。
注意点として、1981年6月1日以降に完成したマンションでも、旧耐震基準の場合があることです。
それは建設を着工した日付で、完成までに1年程度かかる場合があるからです。
売買を仲介する不動産会社に確認することで正式な耐震基準書類を受け取ることができるため、中古マンションを購入する場合は必ず確認しましょう。
その他の災害リスクへの対策は、火災保険や地震保険に加入することです。
保険に加入することで固定費はかかってしまいますが、地震や火災などは投資家として再起不能となる危険性が高いため、加入を前提にすることをおすすめします。
マンション投資の場合、区分所有には火災保険のみ加入、一棟マンションには手厚い地震・火災保険に加入するというようにご自身で判断してください。
まとめ
マンション投資は、一般的なサラリーマンでも挑戦できる投資です。
成功するためには、ご自身の投資金額と必要な利回りに合った物件を探すことが大切です。
マンション投資だけではなく、アパートや一戸建てなどさまざまなの物件を知ることで、どんな不動産が最適な投資対象かを考えるきっかけにしてください。
なお、不動産投資は「失敗する」というイメージが強い方が多いことでしょう。
こちららでは、会社員のときに不動産投資を始め、「サラリーマン大家」から独立するに至った方の体験談がリアルに公開されています。
こちらは読んでおいた方が良いでしょう。
