不動産投資は初心者にはハードルが高い投資だと思われることが多いです。
しかし、実は普通のサラリーマンでも不動産投資を始めて家賃収入を得ている人は多くいるのです。
この記事では、初心者が不動産投資を始める前に知るべきメリット・デメリットに加えて、物件探しから収入を得るまでの5つのステップをお伝えしていきます。
不動産投資で得られる収入の種類
不動産投資で得られる収入には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
まずは2つの違いを知ることで、不動産投資の基礎を知ることができます。
収入の種類を知るか知らないかで不動産投資の始め方が大きく変わってくるはずです。
種類①：インカムゲイン
不動産投資における「インカムゲイン」とは、家賃収入などに代表される毎月安定して継続的に入ってくる収入のことです。
「一時的」にではなく「長期的」に安定して入ってくる収入を「インカムゲイン」と呼ぶことを覚えておきましょう。
毎月の「家賃収入」から「ローンや修繕積立金」などの経費を引いた利益金額がインカムゲインです。
不動産投資の初心者は、まず家賃収入であるインカムゲインを増やしていくことから投資を始めていくことになります。
最初のうちは、ローンの返済があるため家賃収入よりも経費が上回ってしまうことがありますが、足りない返済金額を会社員としての収入から補填する必要があるため生活が苦しくなってしまう可能性があります。
利益額は少なくても良いので、毎月インカムゲインで利益が出るような不動産に投資することが初心者でも成功することができる条件です。
種類②：キャピタルゲイン
不動産投資における「キャピタルゲイン」とは、所有する不動産を売却したときに「一時的」に得られる収入のことです。
不動産はアパートやマンションなどが多いため、売却時の金額が高額になるという特徴があります。
ローンを組んで購入した不動産の場合でもローン残債が毎月減っていくので「物件売却価格」から「ローン残債」を引いてプラスになっていれば、売却益としてのキャピタルゲインが得られることになります。
不動産売却で得られるキャピタルゲインは、一時的に大きな収入を得られるのと同時に、不動産売却税や仲介手数料なども高額になるため、売却金額すべてが純利益といわけではなく、複雑な計算が必要となります。
キャピタルゲイン目的の不動産投資は、高額な資金が必要で難易度も高いため専門的な知識を勉強するか、不動産会社に相談しながら進めていくことをおすすめします。
不動産投資のメリット
不動産投資を初心者が始めるメリットを紹介していきます。
他の投資と比べると不動産投資は乗り越えるハードルが多く難しく感じるかもしれません。
しかし、ハードルが高いぶん安定して不労所得に近い収入を得ることができます。
まずは今の自分に必要なメリットが何かを確認してみてください。
- 安定した家賃収入を得られる
- 節税対策になる
- 団体信用生命保険で家族を守れる
- 景気に価格が左右されにくい
- 観光客向けの民泊としても利用できる
それでは、それぞれを詳しく紹介していきます。
メリット①：安定した家賃収入を得られる
不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入を得られるという点です。
不動産は家賃収入を得るようになってから家賃価格が変動することが少なく、収入が途切れることも少ないという特徴があります。
建物の定期的なメンテナンスは必要になりますが、物件オーナーは基本的に何もしなくても毎月安定した不労所得が入ってきます。
家賃回収や入居者への対応も管理会社を通して行うことができれば、初心者でもサラリーマンとして働きながら副業で不動産業を行うことは可能です。
近年は、老後の年金や生活費を心配する方が不動産投資を始めることも多いです。
若いうちから自分の将来のために安定した収入を作っておくことで、社会や国に頼らず自分の力だけで生活していくことができるでしょう。
メリット②：節税対策になる
不動産投資を始めると、「相続税」と「所得税」を節税することができるメリットがあります。
自分にもしものことがあった場合でも、現金で妻や子供に相続するよりも不動産として相続する方が税金が安くなりやすいです。
もし、現金として貯金額が一定額あるという方は早いうちに不動産として所有しておけば残された家族に感謝されることでしょう。
所得税については、不動産取得や修繕費用にかかった費用を経費として計上することができるため、所得から控除することができます。
戦略的に節税を行えば、課税対象になる所得を目減りさせることができ、所得税や住民税を減らすことができるのです。
ただし、この節税効果が大きく有効にできる期間は不動産を購入してから数年間のみで、毎年大きな節税効果を得ることは少なくなっています。
やりすぎると脱税と疑われる危険もあるので、節税対策をメインに考えて不動産投資を始めないように気をつけてください。
メリット③：団体信用生命保険で家族を守れる
不動産投資をする際に、金融機関でローンを組む際は「団体信用生命保険」という保険に加入することが必要となります。
通称「団信」とも呼ばれるこの保険には、「ローン加入者が死亡するとローン残債がゼロ円になる」というメリットがあります。
3,000万円のローン残債が残っていたとしても、死亡した場合は返済の必要がなくなるため、残された家族には資産としての不動産だけが残ることになります。
相続した不動産は、そのまま管理して家賃収入を得ても良いですし、売却して現金化することも可能です。
不動産投資という大きな投資を始めた後に、自分にもしものことがあっても残された家族に迷惑はかけたくないはずです。
「団体信用生命保険」に加入することで、一般の生命保険への加入をカットすることもできるため保険料の節約にもつながるでしょう。
メリット④：景気に価格が左右されにくい
株式投資などの投資に比べて、不動産投資は景気に価格が左右されにくい投資商品です。
マンションやアパートなどの不動産は、景気に関わらず生活に必要な商品です。
そのため、不景気になった場合でも価格が急激に下がるという心配が少なくなっています。
株式投資をしながらリスク分散のために不動産投資を始めるというパターンも珍しくありません。
投資の基本は分散投資なので、価格が経済状況に左右されにくい不動産を持っておくことは大きなリスクヘッジとなります。
メリット⑤：観光客向けの民泊としても利用できる
不動産を貸し出したり売却する以外にも、観光客向けに民泊として利用することができるというメリットがあります。
近年、不動産を利用した新しいビジネスモデルとして民泊が誕生しました。
民泊は観光客を対象にした宿泊所として、アパートやマンションの部屋を貸し出すビジネスです。
賃貸として家賃をもらう収入とは違い、お客さんが入るたびに部屋の清掃が必要なため手間は増えますが、利益が大きくなりやすいことから近年人気がある不動産投資です。
海外からの観光客が多い地域の不動産を考えているのであれば、民泊を始めるチャンスなので検討してみることをおすすめしています。
不動産投資のデメリット・リスク
不動産投資のデメリットとリスクを解説していきます。
- ローンを支払う必要がある
- 金利が上昇する可能性がある
- 空室になると収入が入らない
- 修繕費用がかかる
初心者のうちは、メリットだけではなくデメリットとリスクを理解してから始めなければ不動産投資は危険が伴います。
ここで紹介する内容をよく理解してから不動産投資を行うようにしましょう。
では、それぞれのデメリットとリスクを紹介していきます。
リスク①：ローンを支払う必要がある
初心者が不動産投資を始める場合、ほとんどが金融機関からローンを組み物件を購入する必要があります。
なぜなら不動産投資は最初にかかる必要資金が非常に高額なため、現金では用意できない場合が多いからです。
アパートやマンションなら最低でも、2,000万円ほどの資金が必要になるため、必要資金分のローンを組んで不動産を購入していくことになるでしょう。
このローンの返済は、あくまで購入した不動産の家賃収入から支払う計算になっているため、会社員として働いて返すのではなく不動産の家賃収入から返していくという意識を持つことが大切です。
事前にリスクも含めて計算しておけば、ローンを組むこと自体は怖いことではありません。
投資家にとって金融機関は敵ではなく味方なので、購入予定の不動産から返済シミュレーションを算出して親身に相談に乗ってくれることでしょう。
リスク②：金利が上昇する可能性がある
不動産投資のために組んだローンの金利が上昇する可能性があるというリスクです。
初心者が不動産投資を始める際に組むローンの種類は、ほとんどの場合「変動金利」でのローンとなるため、ローンの金利が上昇すると上がったぶんの負担が大きくなります。
単純にローンを組んだ段階の金利だけで収支を計算するのではなく、「金利がどこまで上がったら利益が出なくなるのか？」というリスクまで計算をしておく必要があります。
状況によっては、固定金利に切り替えたり繰り上げ返済をしていくなど、戦略を変えていく必要があります。
リスク③：空室になると収入が入らない
不動産投資は入居者がいない空室期間がある場合、収入がゼロになってしまいます。
どんな不動産投資でも空室になる期間がありますが、その期間をいかに少なくできるかが不動産投資のリスク回避方法となります。
空室リスクは、物件の種類や物件がある地域によってある程度予測することも可能です。
不動産を購入する前に、どの程度のリスクまでなら耐えられるか理解しておくことをおすすめします。
空室以外に家賃滞納も同じくリスクとして考えられるため、管理会社と入居条件を決めるなどしてリスクを減らしていくことが必要です。
リスク④：修繕費用がかかる
築年数が古い中古物件を購入した場合、実際に貸し出すまでの修繕費用が高額になる場合があります。
修繕費用とは、物件の屋根や壁など壊れた部分を直すための費用のことです。
入居者からのクレームや退室時に急に発生する費用となるため、家賃収入の中から修繕工事の費用を残しておく必要があります。
物件の定期的なメンテナンスを行うことで、計画的に経費を使用できるため急な出費を抑えることが可能です。
修繕リスクと同時に地震や災害も同じく予期せず降りかかってくる費用なので、リスクとして事前に理解しておきましょう。
不動産投資の初心者が失敗するパターン
ここからは、不動産投資の初心者が失敗するよくあるパターンを紹介していきます。
- 地方都市の中古マンションを購入する
- 詐欺物件を購入する
- 家賃収入を使ってしまう
ここで紹介する初心者が失敗しやすいパターンを参考に、自分の物件探しに役立ててください。
失敗パターン①：地方都市の中古マンションを購入する
初心者によくある失敗パターンは、地方都市の中古マンションを購入してしまうというパターンです。
地方都市の中古マンションすべてが悪いわけではありませんが、老朽化したマンションでかつ人口が著しく減少している地方では失敗する可能性が高いです。
なぜなら需要が少ないマンションでは、入居者が決まらず空室の期間が長くなるリスクが高くなるからです。
また、築年数が長く老朽化が進んでいると、修繕費用も増えていくことが予想できます。
観光客が多い地方都市では、思い切って民泊用に貸し出したりリフォームを積極的にして付加価値をつけて収益化する方法もあります。
失敗パターン②：詐欺物件を購入する
初心者によくある失敗は、不動産会社の言われるがままに詐欺まがいの物件を購入してしまうパターンです。
不動産会社は不動産のプロですが、紹介するすべての物件が投資家の利益になる物件とは限りません。
特に、不動産投資の知識が少ない初心者に対しては、リスク部分を隠して利益率をよく見せる詐欺シミュレーションでメリットばかりを強調し物件を購入させるという悪徳商法も増えているため注意してください。
もし、紹介された不動産のメリットばかり語られているようなら、長期的な目線で考えられるリスク（空室や価格下落など）を追加した計算を改めて提出してもらうようにしてください。
万が一、購入してから詐欺物件ということがわかっても、不動産は簡単に返品することができないため、投資家が泣き寝入りすることになりかねません。
失敗パターン③：家賃収入を使ってしまう
不動産を購入して入ってきた家賃収入をすべて使ってしまうという失敗パターンもあります。
不動産投資を始めたばかりの初心者は、自分の物件に入居者がついたことに安心してしまい、家賃収入をすべて使ってしまう傾向があります。
不動産は建物なので、急な破損や退出による出費を常に頭に入れておく必要があります。
事前に家賃収入から一定金額を急な出費のために残しておかなければ、いざという時に対応できなくなってしまいます。
不動産会社の担当者と相談しながら、家賃収入の何パーセントを積み立て貯金しておくのかを計算しておくことをおすすめします。
もっと多くの不動産投資の失敗パターンを知っておきたい場合は、実際に不動産投資に失敗した人の体験談を参考にすると良いです。
不動産投資の始め方
ここからは、不動産投資の初心者がどんな手順を踏んでいけば投資を始められるのか、5つのステップに分けて紹介していきます。
- いくら稼ぎたいのかを決める
- 物件の種類を決める
- 物件を探す
- 物件を購入する
- 物件を貸し出す
紹介するステップどおりに進めるだけで、不動産投資の基本的な流れをつかむことができるはずです。
ここでは、不動産を売却する目的（キャピタルゲイン目的）ではなく、貸し出して家賃収入をもらうため（インカムゲイン目的）のステップを紹介します。
ステップ①：いくら稼ぎたいのかを決める
最初に、自身が不動産投資でいくら稼ぎたいのかを明確化する必要があります。
毎月、毎年いくらの収入を稼ぎたいのかによって選ぶ物件の種類が変わってくるからです。
不動産物件は非常に豊富な種類があるため、ここで迷ってしまうと投資を始めるまでに時間がかかってしまいます。
不動産投資は少しでも早く始めることが大切なので、時間をかけないためにもまず具体的に稼ぎたい金額を決定しましょう。
ステップ②：物件の種類を決める
ステップ①で、いくら稼ぎたいのかを決めているため、次は条件に合う物件の種類を選んでいきます。
種類の選び方は次のように2択の質問を自問自答して絞っていくことをおすすめします。
それぞれの種類にメリットとデメリットがあるため、理解した上で目標金額を達成できる不動産を意識しましょう。
不動産投資初心者が、まず最初に知るべき違いは「新築」と「中古」の違いです。
新築物件の特徴として、ローンを組みやすく数年は高い利益を見込みやすいというメリットがありますが、売却時点で価値が下がっていることが多く最終的に利回りが低くなっていくという特徴があります。
中古物件では、新築に比べてが安く購入でき売却時にも価値が下がりにくいが入居者をつけるのに時間がかかり空室リスクがあるといった特徴があります。
このようにさまざまなメリット・デメリットを自分の資金計画と照らし合わせながら進めていくことが成功への近道となります。
ステップ③：物件を探す
購入する物件の種類が決まったところで、次に実際に物件を探していくステップに入っていきます。
物件を探す方法は主に3種類あります
- ネットの不動産ポータルサイトで探す
- 不動産家の店頭で相談
- セミナーに行く
近年は、インターネットの不動産ポータルサイトでも掲載情報が充実しているため、たくさんの物件を探すことができるでしょう。
しかし、ネット上にはライバルが多く収益物件はすぐに他の投資家に取られてしまう場合が多いです。
それでもネットの情報を毎日チェックして物件を見る目を養ってから不動産会社に相談することをおすすめします。
「不動産会社がおすすめする物件が自分に合った物件なのか？」「それとも不要な物件なのか？」を見極める力をつけておけば、強引な営業マンがいても冷静に対応ができるはずです。
不動産セミナーは、全国各地でさまざまなテーマで行われているため、自分に少しでも関係がありそうなセミナーなら参加すべきです。
そのまますぐに良い物件が見つかるとは限りませんが、無料で個別相談ができるセミナーも多数あるので受けてみることをおすすめします。
ステップ④：物件を購入する
次は、物件を購入するというステップです。
ここまでのステップを着実に進んでこれた初心者にとって、物件の購入は難しいステップではないはずです。
利益を得る目標金額と必要な物件の種類が決まっているので、あとは自分で決めた利益目標を達成できることがわかる物件が見つかれば購入するだけです。
ここでは購入する際の価格交渉に使えるポイントを紹介します。
主に中古物件で有効な手段なのが、次の2点です。
- 物件の欠点を突く
- 売主の売却理由を突く
物件を実際に視察しに行き、「屋根に破損が見られるので修繕が必要なので値引きしてください」など実際に自分の目で見た知識を生かした交渉がおすすめです。
その他、売主が物件を売却する理由をリサーチしておくと、「1日でも早く売却したい」といった時間の問題を抱えている売主も多くいます。
「予定よりも1ヶ月早く購入しますので、安くしてもらえますか？」など理由に応じた交渉をすることで値引きできるケースがあります。
いずれにせよ、普段から売主や仲介になる不動産会社とコミュニケーションを取り、信頼関係を築いておくことが大切です。
不動産業界は非常に閉鎖的な部分があるため、たった一人との出会いや個人の判断で大きく状況が変わっていくということを常に意識しておいてください。
ステップ⑤：入居者を探して貸し出す
希望していた物件を購入することができたら、次に入居者を探して貸し出すステップに進んでいきましょう。
入居者を探す難易度は、不動産の種類や地域によってさまざまですが、基本的には不動産会社が見つけて客付けしてくれる流れです。
不動産会社に入居者を決めてもらった場合、自身が広告料を不動産会社に支払う必要があります。
金額は地域によってさまざまですが、家賃の約1ヶ月分が相場です。
この広告料をケチらずに、相場と同じ金額か少し高めに設定することが入居者を素早く見つけるコツです。
広告料は、家賃が入ってくる前に支払うため痛い出費となりますが、ケチらず1日でも早く入居者を見つけることを意識してください。
もう一つおすすめしたい入居者探しのポイントは「自分自身で入居者を探す」ことです。
自身の友人や親戚などで、家を探している人がいないかを探して入居者を見つける方法です。
友人から見つけることができれば、不動産会社へ支払う経費が不要になるため大きな利益を得ることができます。
すべて不動産会社に任せて放置するのではなく、自分で動くことで学べることが多いです。
不動産投資初心者でも成功できる人の特徴
不動産投資の初心者でも成功できる人の特徴を紹介していきます。
- 年収500万円以上のサラリーマン
- 手間と時間をかけて勉強できる人
- 不動産投資の人脈がある人
ここで紹介する特徴すべてに当てはまっていないと、不動産投資で成功できないというわけではありません。
近年での民泊ブームのように、アイデアと時代の流れに乗ることで大きく利益を出すことも可能です。
あくまで筆者の経験から考えた成功しやすい特徴だということをご理解ください。
特徴①：年収500万円以上のサラリーマン
年収500万円以上、勤続年数3年以上のサラリーマンが成功しやすい特徴の一つです。
なぜかというと、金融機関が不動産投資向けに融資できる会社員の基準が年収約500万円となっているからです。
つまり、基準を満たしていない人にはローンが通らない可能性があります。
もちろん、これは一般的な基準となるため必ず必要な金額というわけではありませんので、一概には言えません。
ローンを組むだけが不動産投資だけではありません。
ローンが通らなければ、貯金して現金で購入することも可能です。
金融機関に相談をして、基準を満たさない場合はアパート一棟などの大きな金額が必要な投資は諦め、「中古戸建て」や「分譲マンション」など初心者が少額でも始められる不動産を探していくことをおすすめします。
さらに少ない金額で不動産投資を始めたいという初心者向けには、「ソーシャルレンディング」や「不動産型クラウドファンディング」という新しい投資方法がありますのでぜひチェックしてみてください。
特徴②：手間と時間をかけて勉強できる人
不動産投資は、手間と時間をかけて勉強できる人が成功しやすい特徴にあります。
不動産投資は他の投資方法とは異なり、制度や国に守られており自由に誰でも簡単に売り買いできる投資商品ではありません。
不動産会社のみならず、金融機関までも巻き込みながら融資を進めるため多額の資金が動くことになります。
そのため、不動産とお金の知識をつけるための勉強に手間と時間をかけた人と、何もしてこなかった人では大きな差が生まれることがあります。
購入する不動産の種類や経済状況によって金融機関の審査も変わり、借りられる総額も変わってくることがあります。
特徴③：不動産投資の人脈がある人
不動産投資には、人脈がとても大切です。
なぜなら、他の投資とは違い簡単に動かせず流動性が低いという特徴があるため、業界自体が全体的に閉鎖的だからです。
情報も閉鎖的なため、誰でもネットですべての情報を平等に見られるわけではありません。
収益物件のような良い情報は、ネットではなく人脈で伝わってくることが多いということは理解しておきましょう。
不動産投資の初心者であれば、人脈は一人もいないという方がほとんどだと思いますが、誰にでも作っていく方法があります。
誰にでも簡単に人脈を作る方法は、不動産投資のセミナーに参加することです。
不動産投資にセミナーには、必ず不動産会社の担当がいるはずなので名刺交換をしましょう。
もちろん、不動産会社の営業には利益の出ない物件を売り付けようとする営業もたくさんいるため、面倒だと思うかもしれません。
しかし、ご自身よりは不動産業界の最先端にある情報に触れているはずです。
利益の出ない物件は断れば良いので、自分の条件に合う物件を伝え続ければ、いずれはご自身に代わって物件を探してくれる営業マンに代わっていくはずです。
そのため、不動産投資セミナーに参加した際には、必ず名刺交換だけはしておくことをおすすめします。
相談をする時間があれば、はっきりと自分の探している物件の種類と利益金額まで明確に伝えることで相手の記憶に残すことができるはずです。
まとめ
不動産投資の初心者が物件を探して購入するまでのステップと、メリットとデメリットを解説してきました。
さまざまな種類の投資がある中で、不動産投資は初心者でも参加することができ安定した収入になりやすいという特徴があります。
自分に合っていると感じたなら今すぐに物件選びを進めてみてください。
まだ不動産購入の自信がないという方は、現物の不動産を購入する必要がなく、かつ少額から始めることができる「ソーシャルレンディング」か「不動産型クラウドファンディング」を始めてみると良いでしょう。
不動産に投資をして勉強することができるのでおすすめですよ。
こちらを読んでからチャレンジしてみてくださいね。
