不動産投資は、安定した家賃収入を毎月得ることができる投資手法として人気があります。
しかし、購入する不動産の立地や種類によっては満足な収入が得られず、収入どころか損失が発生してしまう可能性もあります。
ここでは、不動産投資における失敗の事例とその対策をお伝えします。
不動産投資における「失敗」とは
不動産投資における具体的な失敗の事例には、どういうものがあるのでしょうか？
失敗の事例を知ることで、失敗を避けるための対策が立てられるようになります。
まずは、不動産投資にありがちな失敗事例を確認しましょう。
失敗①：入居者が入らない
多くの人が想像しやすい不動産投資の失敗は、不動産を購入したものの、誰にも借りてもらえないことではないでしょうか？
不動産投資では、自分が購入した不動産を人に貸し出して家賃収入を得ます。
つまり、借りてくれる人がいなければ、収入はまったく入りません。
収入が入らなければ、不動産を購入するために借りたローンの返済ができなくなり、結果的に不本意ながらも物件を売却せざるを得なくなることもあります。
入居者が入らないような需要のない不動産を買ってはなりません。
失敗②：建物が被災して修理できない
アパートなどが台風や地震で被害を受けても、お金がなくて修理できないケースです。
入居自体は順調でも、次のような事態が発生すると、建物の居住性能に影響が出るため修繕工事が必要です。
- 大雨で浸水した
- 強風で屋根が飛んだ
- 地震で建物の一部が壊れた
しかし、手元にお金がない場合や火災保険に入っていなかったがために、保険金がおりない場合は修繕工事の費用を捻出できません。
建物が壊れたままでは入居者が出て行ってしまう可能性があり、新しい入居者を入れることも困難です。
被害のダブルパンチと言えるでしょう。
不動産物件を運営する際は、修繕費のことをしっかりと考えておく必要があるのです。
失敗③：売却したくでもできない
不動産投資が思うようにいかないときは、不動産を売却して他の場所に不動産を買うことや他の投資手法に投資することを検討すべきです。
しかし、所有する不動産によっては売りたくてもなかなか売れず、現金化できないこともあります。
それでも家賃収入がある状態であれば、そこまで大きな損失は発生しません。
最も避けたいケースは、入居者がいないうえに、売ることもできないケースです。
不動産は所有するだけで「固定資産税」や「都市計画税」といった税金が発生しますし、建物の維持のために「管理費」や「積立修繕費」などの経費が発生します。
売りたくても売れない不動産は、「資産」ではなく「負債」です。
失敗④：ローンを返済できない
最も避けるべき失敗は、ローンを返済できないことです。
融資を受けたら、家賃収入がなくても絶対にローンを返済しなければなりません。
もし、ローンを返済できなくなったらどうすれば良いのでしょうか？
不動産を売却し、可能な範囲で現金化するべきです。
しかし、売却したお金がローンの残債に満たない場合、自分が持っている他の不動産を処分したり、株式などを現金化したりなどして残債を返済しななければなりません。
そのため、ローンを返済できない場合は、他の資産まで失ってしまうおそれがあるのです。
さらには、他の資産がない場合は自己破産にまで追い込まれる可能性もあります。
そうなれば、後々の生活に大きな支障が出るでしょう。
それだけに、ローンを返済できない事態は何が何でも避けなくてはならないのです。
不動産投資に失敗しやすい人は？事例と原因を紹介
不動産投資には、数々の失敗があります。
しかし、失敗のパターンはある程度は決まっています。
その失敗パターンを知っておけば、対策を立てることは決して難しいことではありません。
ここでは、不動産投資でよくある失敗のケースを具体的に紹介していきます。
どのようなケースが失敗につながるのか、そして、なぜそのような失敗を起こしてしまうのか把握してください。
事例①：入居者が入りにくい場所に物件を買う
不動産投資は、入居者がいて初めて投資が成り立ちます。
つまり、借りてくれる人がいない場所に不動産を購入しても、家賃収入は見込めません。
駅から遠い場所や人が減っている場所などに不動産を買うことは、家賃収入が入らない失敗につながります。
原因：入居者のニーズを考えずに物件を買った
現代の日本は少子高齢化の影響で、都市には人が集中していますが地方ではどんどん若者の数が減っており、賃貸物件の需要が低下しています。
高齢者の方は自分の住宅を持っていることが多く、賃貸物件の需要はそれほどありません。
そういった高齢者が多い場所に単身者向けアパートを建てても、ほとんど需要はなく、空室は埋まらないでしょう。
そのように周囲のニーズを把握しないで物件を購入してしまうと、空室の発生率が上がるのです。
事例②：大学や会社の撤退で入居者が減る
アパートなどの単身者向け物件で安定した運営を狙う場合、周辺に大学や大きな工場があると良いとされています。
大学に通う学生や工場で働く若い社会人は、単身者向け物件を借りることが多いため、安定した需要を見込みやすいからです。
しかし、大学や工場などの施設に入居者を依存してしまうと、その施設の移転が大きなリスクにつながります。
原因：一つの施設に入居者を依存していた
最近は、大学の郊外から都心への回帰傾向が進んでいます。
敷地は広く取れるが交通の便が悪い場所や若者に人気のない郊外よりも、敷地が狭くても交通の便が良いエリアや若者の人気が集まる土地にキャンパスを構える傾向があるのです。
そのため、郊外に立地した大学が都心部にキャンパスを移してしまうと、一気に賃貸物件の需要がなくなって空室が発生するリスクがあります。
工場についても同様です。
工場を運営する会社の景気が悪化して事業の採算が合わなくなれば、工場が撤退する可能性は十分にあります。
そうなると部屋を借りる人がほとんどいなくなり、空室対策が難しくなるのです。
事例③：十分な保険に加入しない
自然災害などのリスクに備えた保険に加入しないことも、大きな失敗につながります。
台風や地震などの被害を受けたときに十分な修繕を行うだけのお金がないと、その後の不動産の運営に大きな支障をきたすのです。
保険会社は、住宅同様に不動産物件向けの火災保険を用意しています。
火災保険に入っていれば、火災による燃焼以外にも屋根が強風で飛んだり大雨で浸水したりといった被害が発生したときに保険金を受け取れます。
原因：保険代を惜しんだ
不動産物件を購入するときに、ついつい初期費用を抑えようとして保険にはできるだけ入らない人がいます。
しかし、日本は台風や地震といった自然災害が発生しやすい国です。
自然災害への備えは絶対に必要です。
毎年、高々数万円の保険代を惜しんだがゆえに、100万円以上かかる修繕費を自分で支払わなければならなくなることもあるのです。
万が一に備え、必要な保険に入るようにしましょう。
事例④：被災リスクの高い場所に物件を買う
災害に遭いやすい場所に物件を購入することも、不動産投資の失敗につながります。
不動産は立地によってさまざまなリスクがあります。
リスクを検討せずに物件を買うことは危険です。
原因：自然災害リスクを調べなかった
河川に近い場所、海抜が低い場所に不動産を買うと、大雨のときに浸水のリスクがあります。
また、雪の多いエリアに不動産を買えば、冬は豪雪による建物倒壊のリスクが発生しますし、九州のように台風に遭いやすい場所は強風のリスクを考慮に入れなければなりません。
自然災害のリスクを考えずに安易に物件を買うと、想定外の出費で赤字になることがあります。
事例⑤：フルローンで購入する
不動産物件を購入するときに、金融機関からの融資で購入額のほぼすべてを調達することを「フルローン」と呼びます。
借入額が増えると、毎月返済する金額が当然増えます。
その場合、満室のときは家賃収入が十分で返済できても、少しでも空室が発生してしまったときはローンを返済できなくなることがあります。
その結果、物件を売却せざるを得ない事態に追い込まれます。
原因：自己資金を用意せずに金融機関からの融資に頼った
不動産物件を購入するときに自己資金を使わず、金融機関からできるだけ多額の融資を受けようとする人がいます。
不動産以外にまとまった収入源を持つ人であれば、そこから支払えば良いためそこまで大きなリスクにはなりません。
しかし、不動産物件を1部屋、2部屋ほどしか持っていない人や、給与での収入に余裕がない人は、家賃収入が途絶えればすぐに返済が滞る事態に陥ります。
フルローンで借りると返済の負担が重くなり、リスクが上がるのです。
事例⑥：サブリース契約したのに収入が減る
一棟ものアパートなどの新築不動産の販売業者が、不動産投資家に投げかける常套句が「サブリース契約」です。
サブリース契約とは、自身が建てた不動産そのものを不動産会社が一括で借り受けることです。
つまり、一括で貸して手数料を支払う代わりに、空室の有無を問わず一定の家賃収入が保証される仕組みです。
相場では、家賃の15パーセントから20パーセントがサブリース契約時の手数料です。
経営が安定するため、サブリース契約は一見魅力的な仕組みに見えるでしょう。
しかし、サブリースの家賃収入は、随時見直されることになっています。
入居の状況が悪ければ、どんどん家賃収入が下げられます。
その結果、毎月の家賃収入がローンの支払額よりも減ってしまい、毎月の収支が赤字の状態で物件を持たなければならないことになるのです。
原因：サブリースの契約内容をしっかりと確認しなかった
サブリース赤字に陥る原因の多くは、契約内容のチェック不足です。
- 家賃の下げ幅はどのくらいなのか
- どれほどの頻度で家賃は見直されるのか
- サブリース契約を解除するときは違約金が発生するのか
などの条件を確認せず、「家賃保証」ということばを鵜呑みにしてしまうと、損失を出す原因になってしまいます。
事例⑦：多額の修繕費が発生する物件を買う
多額の修繕費が発生して修理できなくなったり、年間の維持コストが利益を圧迫したりする失敗事例もあります。
木造で築20年を超えるような物件の価格は非常に下がっているため、新築物件と比べれば安価のであり、高い利回りを期待できます。
しかし、古い物件であるがために設備や建物の老朽化が進み、そのままでは貸し出せないケースが多々あります。
安いつもりで買った物件に多額の修繕費がかかり、結果的にほとんど利益が出ないばかりか、貸し出せずに赤字を生み出す大元になることもあるのです。
原因：表面利回りだけを見て年間の維持費のことを考えなかった
不動産の物件情報に記載される利回りは「表面利回り」と呼ばれる数値です。
1年間を通して「常時満室」で家賃が入った場合の数字であり、目安でしかありません。
また、表面利回りは運営に必要な諸経費が含まれていないばかりか、物件の維持管理費や税金、空室の発生率なども考慮されていません。
古い物件を買っても、修繕費や毎月の維持費がどれくらいかかるかを意識していなければ、購入後にさまざまな建物上の問題が露呈し、多額の出費が発生する可能性があるのです。
不動産投資で失敗しないための対策
それでは、不動産投資において先ほど紹介した失敗を避けるためには、どのような対策を取るべきでしょうか？
投資を始める前に知っておきたいリスク対策を具体的にお伝えしていきます。
対策①：資産価値が下がりにくい場所に物件を買う
不動産物件を購入したが入居者が入らない、もしくは売ることもできない事態を避けるためには、資産価値が下がりにくい場所に物件を購入することが重要です。
ここで言う「資産価値が下がりにくい物件」とは、土地の価格が下がりにくい場所に建つ物件のことを指します。
購入から10年後、20年後も多くの人が住み続けると思われる場所、商業施設が多くて交通の便も良い場所などで物件を購入しましょう。
そうすれば、地価の下落を避けられます。
地方の場合は、中心都市の駅付近や大型商業施設の近く、都心であれば駅から徒歩5分以内やターミナル駅の周辺にある不動産を購入するべきです。
対策②：住人のニーズに合った物件を買う
購入エリアに住んでいる人たちの年代構成や世帯構成人数などから、ニーズにあった物件を購入することも重要です。
郊外で駅から離れた物件に住むのは、ファミリー層がメインです。
単身者向けのアパートはそれほど需要がありませんし、車での移動が多いため駐車場が必要です。
それに対し、単身者が多く住む東京23区内の駅近くなどでは、家賃が7万円以下で学生でも借りられるくらい安い単身者向けアパートやマンションなどの方が、戸建物件よりも需要があります。
国勢調査のデータを見れば、エリアごとの住人の年代層や世帯構成員の人数を把握できます。
そういったデータを参考にしつつ、不動産を購入しようとしているエリアにはどんな人が住んでいるかを想定して、物件を買うようにしましょう。
対策③：物件に応じた保険に加入する
建物や土地の条件に応じた保険に加入すれば、いざというときの備えになり、被災時でもリスクを軽減できます。
木造物件の場合は火事が発生しやすいため火災保険の補償額を厚くしなければなりませんが、RC造マンションは火事が比較的発生しにくいため、火災保険の掛け金は抑えられます。
また、台風が多く襲来する場所の場合は、火災保険のオプションで風災保険をつけておくべきです。
逆に、丘の上に建つ物件であれば浸水の恐れはないため、水害保険は外しても問題はありません。
このように、物件に応じて適切な保険に加入して手厚い補償が受けられるようにするとともに、無駄を省けるところはしっかりと省いて出費を減らしましょう。
対策④：ハザードマップで被災リスクを調べる
災害の被害を防ぐためには、災害が発生しにくい場所に物件を購入する必要があります。
各自治体が発行しているハザードマップを見れば、過去にその土地周辺でどのような災害が発生したか調べることができます。
例えば、丘の中腹に物件を購入すると、大雨の際に建物が流されるリスクがあります。
また、周辺の土地よりも海抜が低くくぼんでいる場所は水が溜まりやすいため、浸水のリスクがあります。
海辺を埋め立てた土地や田んぼを埋め立てて造成した土地は地盤がもろく、地震に弱いです。
そのように、土地の歴史を調査すれば、災害リスクを軽減できます。
対策⑤：フルローンでの購入は控える
不動産投資の初心者は、フルローンでの購入することはおすすめできません。
なぜなら、毎月の返済負担が大きくなるからです。
3,000万円の物件を購入する際のシミュレーションを比較してみましょう。
返済期間25年、金利を2.2パーセントで3,000万円を金融機関から借りる場合、毎月の返済額はそれぞれ次のようになります。
| ケース | 借入額 | 毎月の返済額 |
| フルローン | 3,000万円 | 130,097円 |
| 頭金を用意した場合 | 2,000万円 | 86,731円 |
毎月、約43,000円の差が生じます。
少しでも空室が発生してしまえば、家賃収入だけではローンを返済できなくなるおそれがあります。
空室が発生すると、その期間家賃収入が減るだけではなく、広告費や仲介手数料、クリーニング代などの出費もかかります。
その結果、家賃収入2ヶ月から3ヶ月分ほど減るのです。
フルローンで不動産物件を運営することは、不動産以外に収入源がない人にとって非常に危険なのです。
対策⑥：サブリース契約のリスクを把握しておく
サブリース契約のリスクを避けるためには、契約内容を十分に把握することが重要です。
「サブリース契約は空室でも家賃が入るので安心」と考えることは大きな間違いです。
不動産会社は、自社の利益のためにサブリース契約を結ぼうとします。
そのため、家賃収入が見込めなければどんどん家賃を下げます。
その結果、毎月のローンの返済額の方が家賃収入の額よりも大きくなることがあります。
契約内容で見るべき点は、サブリースを解除したいときの決まりです。
契約はすぐに解除できるのか、違約金の規定があるのかなどについて確認すべきです。
対策⑦：建物の修繕履歴を調べておく
修繕費の発生を避けるため、建物の修繕歴を確認してから物件を購入しましょう。
数年以内に外壁塗装、屋根塗装、防水工事などが行われた物件を買うようにすれば、多額の出費が発生する事態を避けられます。
また、実際に自分で物件を見に行き、壁のひび割れ、シロアリによる土台の侵食がないか目視で確認しましょう。
専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を購入前に実施することも、有効な対策です。
不動産投資に失敗したくない方におすすめの投資方法
ここまで読んできて、不動産投資には実にさまざまなリスクがあると思った方も少なくはないはずです。
不動産投資は、手軽に「不労所得」を得られる手段に思われがちですが、実際にはさまざまな作業が発生します。
そこで、不動産投資で失敗したくない人や手間をかけたくない人のために、不動産投資よりも手軽でリスクを抑えながら不労所得を得られる投資手法を3つ紹介します。
運用の手間をかけたくない人：ソーシャルレンディング
不動産投資の手間が面倒だという人におすすめの投資方法が「ソーシャルレンディング」です。
ソーシャルレンディングは、インターネット上でお金を借りたい人とお金を貸したい人を結びつける投資手法です。
投資家は、お金を貸すことで金利収入を得ることができます。
お金を投資した後はほぼ作業がなく、年利で5パーセントから10パーセントほどの収入を得ることができます。
不動産投資の場合、自分で物件を購入し、不動産会社と相談しながら入居者の募集を行います。
物件の購入には、登記手続きや重要事項説明などの手続きが必須です。
簡単そうに思える不動産投資ですが、実は意外なほど作業や手間が発生します。
サラリーマン業との両立が難しいこともあるでしょう。
手間を掛けずに不労所得が欲しいという人は、ソーシャルレンディング投資を検討してみると良いでしょう。
こちらで初心者向けに詳しく解説しています。
大きな利益を狙いたい人：REIT（不動産投資信託）
不動産投資よりも大きな利益が欲しい人におすすめなのが「REIT（不動産投資信託）」です。
不動産投資の場合、ワンルームマンションに投資すれば、年利3パーセントから6パーセントほどの収入を見込むことができます。
それ以上の収入を求めたければ、もっとリスクの高い地方物件などを購入する必要があります。
一方で、REITは証券市場で売買される不動産ファンドであり、所有しているだけで不動産物件の運用益として年利3パーセントから5パーセントほどの配当金（インカムゲイン）を得ることができます。
また、証券市場に上場しているため、日々相場が変化します。
値上がりしたところで売却すれば、売買益（キャピタルゲイン）を得ることができるのです。
インカムゲインの配当金と、キャピタルゲインの売買益の2つを狙えるため、REITは大きな利益が欲しい人におすすめです。
少額から始めたい人：不動産投資型クラウドファンディング
物件を買うお金がない人には、「不動産投資型クラウドファンディング」をおすすめします。
不動産投資は手堅い家賃収入を狙いやすいですが、投資を始めるにはまとまったお金が必要です。
自己資金で不動産を買うのであれば最低でも数百万円から数千万円は必要です。
また、金融機関から融資を受けるにしても、年収が高く安定した会社に勤めている属性の良い会社員でなければならないなど、ごく一部に限られています。
つまり、不動産投資は誰でも簡単に始められる投資ではないのです。
しかし、不動産投資型クラウドファンディングであれば、1万円から投資を始められます。
僅かな自己資金しかなくても、手持ちのお金の範囲で不労所得を得られるのです。
期待利回りは年間3パーセントから6パーセントほどと、ワンルームマンションへの不動産投資に引けを取るものではありません。
また、物件の購入や管理といった手間もかからないため、手軽に不労所得が欲しい人にも向いているのです。
まとめ
不動産投資を行う前には、なぜ失敗するのか、その失敗を防ぐための対策は何かなど、過去の事例からノウハウを学ぶべきです。
失敗の事例と対策をしっかり学んでおけば、致命的な失敗を防ぐことは決して難しくありません。
ただ、不動産投資が難しそうだと感じたら、「ソーシャルレンディング」や「不動産投資型クラウドファンディング」を選んでみても良いでしょう。
より手軽に、不動産投資を始められますし、運用は不動産のプロが行ってくれます。
そして、小さな資金から始められるため、収入が少ない人やリスクをあまり取りたくない人、投資初心者の人にもおすすめです。
