大きな金額の融資を受けることができ、長期返済が可能な不動産担保ローンですが、誰でも利用できるわけではありません。
他のローン同様に審査がありますし、不動産担保ローンの場合は一般的なローンとは審査対象が異なります。
今回は、不動産担保ローンの審査内容や流れ、審査ポイント、落ちる人の特徴といったデメリットについて紹介します。
この記事をご覧いただけば、不動産担保ローンの審査について把握でき、安心して申し込みできるようになるでしょう。
目次
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンとは、文字どおり不動産を担保にして借り入れるローンのことです。
ただし、「担保」という言葉が難しくて理解しにくいという方もいるでしょう。
「担保（たんぽ）」とは、もしローンを返済できなくなった場合、売却して返済に充てられる資産のことです。
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保としてローンを借り入れるので、万が一返済できない状態になったら不動産の売却によって得られた現金を返済に充てるという仕組みです。
不動産担保ローンで担保となるのは、土地、建物、マンションなどが多いです。ローン会社によっては、別荘を担保にすることもできます。
不動産担保ローンは、一般的に無担保ローンよりも金利が低く、返済期間を長く設定することができるため、毎月の返済額を低く抑えられるメリットがあります。
また、最大の融資額が大きくなるのもメリットです。
無担保ローンよりも返済への信用があるため、有利な条件で借り入れることができるのです。
不動産担保ローン審査の基本
では、不動産担保ローン審査の基本情報について確認しておきましょう。
金融機関が審査を行う理由や住宅ローンとの違いを知っておくことで、審査についてより理解を深めることができます。
審査がある理由
不動産担保ローンに限ったことではありませんが、都市銀行や地方銀行、ネット銀行などの金融機関が審査をする理由は、その金融機関が損失を出さないようにするためです。
金融機関は手数料収入が収益源の一つであり、万が一融資した相手が返済できなくなって貸し倒れが起きた場合、大きな損失を被ってしまうからです。
収益源となる金利手数料が十分に入ってこないうえに、融資した金額も戻ってこないとなると、金融機関は大赤字です。
貸し倒れ案件が頻繁に出てしまえば、銀行と言えども倒産してしまいます。
そのため、金融機関としては貸し倒れリスクを軽減させる目的で、厳格な審査を行うのです。
住宅ローン審査との違い
住宅ローンの場合は、ローン申込者の属性をもとに審査を行い、返済能力の有無やこれまでの利用履歴などから審査結果の判断をします。
返済能力が十分にあり、信用情報に問題がなく融資額とのバランスも取れていれば審査はほとんどの場合通過します。
一方、不動産担保ローンの場合は申込者の属性だけでなく、担保となる不動産の評価も審査対象となります。
なぜなら、先ほど解説したように担保をもとにお金を借りる方法であり、金融機関としては万一貸し倒れが起きた際に資金回収をする手立てとなるからです。
そのため、申込者の属性に問題がなかったとしても、担保価値が低ければ審査に通らない可能性があります。
また、属性に多少の問題があっても担保価値が高ければ審査が通る可能性があります。
不動産担保ローンと住宅ローンでは、審査対象が異なることを知っておきましょう。
これから、不動産担保ローンの審査を通過するために重要となるポイントについて解説していきましょう。
不動産担保ローンの審査のポイント①：融資を受ける人の信用力
不動産担保ローンの審査の一つ目のポイントとなるのが、融資を受ける個人（法人）の信用力です。
申込者が個人の場合、信用力を判断する主な項目は次のとおりです。
融資を受ける人の信用力を測る審査項目
- 収入
- 返済負担率
- 現在の他金融機関での借入れ状況
- 過去の借入れ・返済状況
- 勤続年数
- 借入れ時の年齢
審査項目1：収入
当然ですが、収入がどれくらいあるかは確認されます。
金融機関が独自に定める基準以上の収入が必要となります。
審査項目2：返済負担率
返済負担率とは、年間の収入に占める年間の返済額の割合のことです。
返済負担率が高い場合は、返済が滞るリスクが高いことを示します。
金融機関が定める基準よりも低くないと審査には通過できません。
審査項目3：現在の他金融機関での借入れ状況
個人であれば、信用情報機関の情報をもとに借入れ状況について調査されます。
他の金融機関での借入れも返済負担率に組み込まれ審査されます。
審査項目4：過去の借入れ・返済状況
過去の借入れ状況や返済状況は、信用力を判断するのに重要な材料となります。
どのような機関でいくら借りたか、返済に滞りはないかなどが確認されます。
もし過去に滞納歴がある場合、それだけで審査が通らない可能性があります。
審査項目5：勤続年数
勤続年数は、個人の信用力に影響を与える項目です。
勤続年数が長いと仕事を簡単に辞めず、安定した返済が見込める可能性があると考えられるからです。
逆に、勤続年数が短い人は仕事が長く続かず、返済が滞るリスクがあると判断されます。
「勤続年数3年以上」など、金融機関によって条件があります。
審査項目6：借入れ時の年齢
不動産担保ローンは、住宅ローンと同じように35年返済で利用できる場合があります。
そのため、借入れ時の年齢が高ければ35年ローンを受けることは難しくなりますし、審査も厳しくなります。
たとえば、借入れ時の年齢が28歳であれば、35年ローンでも完済時年齢は63歳なので現実味があります。
しかし、借入れ時の年齢が45歳だとしたらどうでしょうか？
35年ローンの場合、完済時の年齢は80歳となります。
これでは金融機関としては返済できないリスクが高いと判断し、融資を見送る可能性があります。
借入れ時の年齢は完済時年齢に関係するため、審査の際に重視される一つのポイントなのです。
不動産担保ローンの審査のポイント②：担保となる不動産の価値（担保価値）
冒頭でお伝えしたように、不動産担保ローンを利用する際は担保となる不動産の価値も審査の重要ポイントの一つです。
申込者の信用力同様に審査の際に重視されるため、しっかりと内容を確認していきましょう。
担保となる土地・建物の評価方法は次のとおりです。
担保となる不動産の価値の審査項目
- 土地の評価
- 建物の評価
項目①：土地の評価
土地には、主に次の4つの評価方法があります。
どの価格をもとに担保価値を算出するかは金融機関によって異なります。
| 土地の評価方法 |
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ただ、一般的によく利用されている価格は国税庁の「路線価」です。
路線価は「公示地価」や「基準地価」よりも低く、相続税を算定する際に用いられます。
路線価をもとに担保価値を評価する金融機関が多いのは、路線価が公示地価や基準地価よりも厳しめの数値だからです。
あらかじめ厳しめの数値をもとに担保価値を設定していれば、資金の未回収リスクを軽減することができるためです。
項目②：建物の評価
建物の担保価値については、土地の評価方法よりも複雑です。
該当する建物を新たに建築したり、購入した場合の金額である再調達価格を算定します。
再調達価格を算定した後は、建物の法定耐用年数や延べ床面積などを使って担保価値を決定します。
もし、法定耐用年数を建物の築年数が超えている場合は、評価価格がなくなる（＝ゼロ円）ため注意が必要です。
その場合、建物の評価価格はゼロ円で、土地の評価価格だけで担保価値が決まります。
このように、担保となる土地・建物の価値が評価され審査が行われます。
審査を受ける前に準備すべきこと
不動産担保ローンを申し込みや契約をする際には、必要な書類を揃えなければなりません。
数が多いため不備が起こりやすく、後述するように書類の不備で審査になかなか通らないといったケースが多くなっています。
審査を行う会社ごとに必要書類が若干異なりますが、基本的には次の書類が必要になるので、準備しておきましょう。
| 不動産担保ローンの申し込み時に必要な書類 |
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| 不動産担保ローンの契約時に必要な書類 |
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本人確認書類
本人確認書類は、個人と法人の場合で使える書類が異なります。
ご自身の状況に応じて、必要な書類をご用意ください。
| 個人の場合 |
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本人確認書類の目的は、契約者本人の氏名、住所、生年月日を確認することです。
引っ越した直後などで、住民票の住所と免許証などに記載されている住所が異なる場合、審査が止まるといった影響があるので、引っ越し先の住所に変更してからローンの申請を行いましょう。
| 法人の場合 |
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履歴事項全部証明書と代表者事項証明書の発行は法務局で申請するか、オンラインで申請して郵送で受け取ることも可能です。
ローンの審査において、これらの書類は3ヶ月以内のものを求められることが多いので、新しく発行してもらいましょう。
収入確認書類
不動産担保ローンの返済能力があることを確認するため、収入を証明する書類の提出が求められます。
- 会社員など給与がある場合
- 個人事業主の場合
- 法人の場合
によって提出書類が異なるので、以下を確認した上で書類を準備しましょう。
| 給与がある会社員などの個人の場合 |
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会社員の場合、12月頃に会社からもらう「源泉徴収票」や、6月頃に会社経由でもらう「住民税決定通知書」があると思いますので、これらをローンの申請で提出するのが最も簡単でしょう。
なければ、所得証明書や課税証明書を市役所や区役所で発行してもらいます。
不動産担保ローンを扱う会社によっては、給与明細書でもOKとしていることがあります。
ちなみに、「課税証明書」と「納税証明書」は異なります。
課税証明書には収入や所得が記載されているので、収入の証明に使うことができます。
納税証明書は納税額は分かるのですが、収入や所得や記載されていないため、収入の証明に使えません。
ただし、未納の税金がないかを確認するため、納税証明書の提出を求められることがあります。
| 個人事業主の場合 |
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個人事業主の方は確定申告をしているでしょうから、基本的には確定申告書の提出が求められます。
青色申告の場合、青色申告決算書も添えて提出しましょう。
また、その補足書類として所得証明書や納税証明書（その2）の提出を求められることがあります。
納税証明書（その1）は未納の税金が無いかの確認に使われるため、こちらも提出を求められることがあります。
| 法人の場合 |
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法人の場合は、代表者の収入確認書類と法人の収入確認書類となる決算書や確定申告書が必要となります。
補足資料として、納税証明書（その2）の提出を求められることがあります。
納税証明書（その1）は未納の税金が無いかの確認に使われるため、こちらも提出を求められることがあります。
担保となる不動産に関する書類
担保となる不動産の審査のため、以下の書類を提出する必要があります。
取得する窓口が「法務局」の書類と「市役所・区役所」の書類があるので、窓口ごとにリストを確認していきましょう。
| 法務局で取得 |
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| 市役所・区役所で取得 |
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基本的に、登記時事項証明書（謄本）が最重要で、他は補足資料となります。
不動産担保ローンの会社から必要だと言われた資料を取得しましょう。
また、これらの書類は誰でも取得することができるため、ローン会社が取得してくれるケースもあります。
評価証明書は物件の課税評価額を証明する書類で、公課証明書は物件にかかる固定資産税額が記載された書類です。
4月に届く固定資産税の納付書に評価額が記載されている場合があるので、これを評価証明書として使うことができます。
評価証明書と公課証明書は本人でなければ取得できないので、市役所や区役所で申請しましょう。
不動産のローンの残高を証明する書類
担保不動産にローンが残っているか、残高がどれくらいかといった事項は、新たに借り入れる不動産担保ローンの返済能力に関わる重要な事項です。
そのため、担保にしようとしている不動産のローン残高を証明できる、以下の書類の提出が必要となります。
| 不動産のローンの残高を証明する書類 |
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これらはローン会社から定期的に送られてくるので、最新のものを添付しましょう。手元に無い場合、ローン会社に発行を依頼します。
住民票
ここからは、ローンの契約を結ぶときに必要な書類です。
まず、家族全員が記載された住民票が必要となります。
市役所や区役所で発行できるので、家族全員分を記載するように選択して発行しましょう。
権利証
担保不動産がローン申込者のものであることを確認するための書類が「権利証」です。
- 平成18年以前に登記された場合：登記済権利証
- それより後に登記された場合：登記識別情報通知書
と呼ばれています。
ご自身の担保不動産がどちらの書類に当てはまるか確認し、権利証を用意しましょう。
権利証は不動産の所有者が保有しているものですが、もし紛失していた場合、ローン会社や担当の司法書士に連絡しましょう。
実印と印鑑登録証明書
実印とそれを証明する印鑑登録証明書も契約時に必要となります。
印鑑登録証明書は市役所や区役所で発行することができます。
審査に落ちる人の特徴
不動産担保ローンの審査で重視されるポイントをこれまでお伝えしてきました。
続いては、審査に落ちる人の特徴についても確認しておきましょう。
どのような人が審査に落ちるのかを知っていれば、審査を通りやすくするために気をつけるすべき点がわかります。
- 書類不備
- 税金の未納
- 担保の価値が低い
- ローンが残っている
- 本人の属性・信用情報に問題がある
特徴①：書類不備
審査に落ちる人の特徴の一つが、書類不備があることです。
不動産担保ローンに限ったことではありませんが、ローンの審査では「書類不備＝信用力がない、審査ができない」と判断されます。
特に、不動産担保ローンの場合は、自分の情報を書くだけではありません。
担保となる土地や建物の登記関連の書類などを準備しなければなりませんし、記入することが必要です。
普段見慣れない情報が多いため、自分が所有する土地・建物であっても大変ですが、担保が親名義の不動産の場合はもっと大変です。
親に聞いたり、調べてもらわないとわからないようなことがたくさん出てきます。
しかも、審査に用いる内容のため、不確かな情報を記入するわけにはいきません。
書類の準備・記入は非常に手間がかかり面倒ですが、不備があると審査に落ちてしまう原因になりかねませんので、十分注意してください。
特徴②：税金の未納
税金の未納がある人は、審査に落ちる可能性が高いです。
例えば、担保となる不動産の固定資産税などが未納の場合です。
税金を未納している場合は、基本的に審査は通らないと考えた方が良いでしょう。
特徴③：担保の価値が低い
不動産担保ローンは、申込者の属性に加えて担保価値も審査対象となります。
そのため、金融機関は担保となる不動産の価値が低い場合は、担保を売却しても資金回収できないリスクがあります。
したがって、審査が落ちてしまう可能性があります。
特徴④：ローンが残っている
まだ担保の住宅ローンが残っている人も、審査に通らないことがあります。
金融機関によって審査基準は異なり、住宅ローン残高によっても異なりますが、ローンがある場合は事前に金融機関に相談しておくことをおすすめします。
特徴⑤：本人の属性・信用情報に問題がある
担保価値が高くても、本人の属性や信用情報に問題がある場合は審査が通らない可能性があります。
次のような場合は注意が必要です。
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不動産担保ローンの審査の流れ
では、不動産担保ローンの審査はどういった流れで行われるのでしょうか？
審査から融資までの流れを知っておけば、資金計画や売買スケジュールを立てやすくなります。
- 仮審査
- 本審査
- 契約
- 融資
ステップ①：仮審査
不動産担保ローンを受けるためには、まずは仮審査が必要となります。
事前に金融機関に確認した必要書類を準備し、個人情報や担保情報、希望金額など必要情報を入力して仮審査を受けます。
ステップ②：本審査
仮審査に通過したら、続いて本審査に申し込みます。
金融機関によって異なりますが、一般的に次のような書類を準備しておく必要があります。
| 本審査で必要な書類例 |
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ステップ③：契約
本審査を通過した後は、契約の締結へと進みます。
契約には一般的に次のような諸費用がかかります。
事前に資金計画を立てておくと良いでしょう。
| 契約でかかる費用 |
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諸費用は融資金額によって異なりますが、最低でも30万円から50万円ほどは掛かるものと考えておくと良いでしょう。
ステップ④：融資
契約が締結された後は、抵当権の手続きが行われて融資になります。
いつ融資されるのか日程を確認しておくことをおすすめします。
金融機関によって審査条件は異なる
不動産担保ローンは、金融機関によって審査条件が異なります。
銀行とノンバンクで、それぞれどういった特徴があるのかについて理解しておきましょう。
銀行の不動産担保ローン
都市銀行や地方銀行といった銀行の不動産担保ローンは、ノンバンクよりも金利が低いという特徴があります。
一方で、審査基準が厳しめの傾向にあります。
収入や返済負担率、他社借入れなど、本人属性について、不動産の担保価値について厳格な審査が行われます。
そのため、本人の属性や信用情報に問題がなく、担保価値の評価が高い場合は良いローンです。
一方で、属性や信用情報に問題があったり、担保価値の評価が低い場合は利用が難しい可能性があります。
また、審査期間が比較的長めなので、早いタイミングで申し込みをする必要があります。
ノンバンクの不動産担保ローン
信販会社や消費者金融といったノンバンクも、不動産担保ローンを提供している機関は多くあります。
独自の基準で審査を行い、銀行系よりも審査が基準が緩い傾向があります。
そのため、本人の属性や担保価値の評価があまり良くなく、銀行系の審査が難しかったとしても審査が通る可能性があります。
また、審査機関が短いですし、審査も状況に応じて柔軟に対応をしてくれます。
金融機関は金利や手数料が高いが審査が緩い傾向
銀行とノンバンクを比べるとわかるとおり、金利が低く手数料が少ない金融機関ほど審査が厳しめで、金利が高く手数料が多い金融機関ほど審査が緩い傾向にあります。
これらの違いを理解したうえで、不動産担保ローンの申し込み先を絞るようにしましょう。
ソーシャルレンディングの方が審査は緩いことがある
ノンバンクの不動産担保ローンは金融機関よりも審査が甘く通りやすいとお伝えしましたが、「ソーシャルレンディング」も審査が比較的緩めの傾向があります。
そもそも、ソーシャルレンディングとはお金を借りたい人と貸したい人をマッチングするオンライン上のサービスのことで、クラウドファンディングの一種です。
投資家から小口投資（1万円ほどから）を募って資金調達を行い、貸し手（投資家）に対して分配金を支払う仕組みです。
貸し手は共感できる企業や案件内容に投資することでサポートし、分配金で利益を狙えるのです。
ソーシャルレンディングの場合、金融機関の不動産担保ローンのデメリットである「審査が厳しい」という点が緩いため、申込者の属性や担保価値に自信がない場合でも利用が可能です。
銀行などの不動産担保ローンの審査に不安があったりデメリットを感じる場合は、ソーシャルレンディングも視野に入れてみると良いでしょう。
ソーシャルレンディングで融資を受けるメリット
では、不動産担保ローンではなく「ソーシャルレンディング」で資金調達を行うにはどのようなメリットがあるのでしょうか？
大きく分けて、次の3つの利点があります。
- 担保価値が低くても融資を受けられることがある
- 審査に必要な時間が短い
- 資金調達していることが表に出にくい
メリット①：担保価値が低くても融資を受けられることがある
不動産担保ローンの場合、担保になる不動産の価値が厳密に審査されます。
都心の不動産であれば融資を断られることはあまりありませんが、地方や郊外の不動産の場合は担保価値が低いとみなされ、融資を受けられないことがあります。
しかし、ソーシャルレンディングの場合は運営会社により担保の審査基準が異なります。
地方や郊外の不動産を担保に融資を受けている案件もよく見受けられます。
担保価値が必ずしも高くない物件だとしても、ソーシャルレンディングであれば資金調達することは可能です。
メリット②：審査に必要な時間が短い
ソーシャルレンディング会社は、あらかじめ与信審査を受けていれば、案件の審査に要する時間は1日から3日ほどととても短いことが特徴です。
担保となる不動産の鑑定書があれば、鑑定書をもとにソーシャルレンディング会社が案件を組成してくれます。
一般的に、不動産評価額の8割ほどの案件を組成します。
つまり、1億円の価値と評価された不動産の鑑定書があれば、8,000万円を投資家から集めてくれるのです。
また、案件の募集期間も独自に設定することができます。
人気のソーシャルレンディング会社の場合、1億円未満の金額であれば、募集開始から1時間ほどで資金が集まります。
つまり、非常にスピーディーな資金調達が可能なのです。
メリット③：資金調達していることが表に出にくい
ソーシャルレンディングは、融資先の名前が非公開のまま募集されます。
つまり、借り手の会社の名前が表に出ることなく資金を集められるということです。
よって、銀行や取引先に資金繰りに苦労していることを知られたくない場合、ソーシャルレンディングを利用すると良いでしょう。
こんなときはソーシャルレンディングで資金調達しよう
物件や事業の購入資金があれば、大きな利益が上げられるという場合はよくあるものです。
そこで、どんな場合にソーシャルレンディングでの資金調達が向いているのかについて、具体的に2つのケースをご紹介しましょう。
短期での返済を視野に入れている場合
ソーシャルレンディングの返済期間は、一般的に長くても2年間です。
基本的に、半年から1年間での返済を行います。
不動産担保ローンは長期返済が一般的であるため、資金を要する事業の性質によってソーシャルレンディングを利用すべきか不動産担保ローンを利用すべきかは異なります。
ソーシャルレンディングでの資金調達は、短期で借りたお金を返済できる事業に向いています。
確実に転売益が見込める不動産や事業を見つけた場合
ソーシャルレンディングは短期返済が基本となるだけに、長期的な事業の資金調達元として利用することには向いていません。
確実に転売益などが見込める事業の購入、また不動産がある場合の資金調達手段として向いています。
例えば、現金があれば市場価値1億円の不動産が5,000万円で購入できるチャンスがあったとしましょう。
その際に、ソーシャルレンディングでスピーディーに5,000万円調達できればその不動産を購入できますし、短期で1億円で売却すれば大きな利益を獲得できます。
ソーシャルレンディングでは、集めた資金を数ヶ月で返済できれば大きな支払金利が発生しません。
そのため、こういった不動産の売買のケースとは非常に親和性の高い資金調達方法なのです。
まとめ
不動産担保ローンの審査内容や流れ、審査ポイント、落ちる人の特徴について紹介いたしました。
不動産担保ローンは通常のローンとは異なり、申込者の属性や信用情報に加えて担保価値も審査対象となります。
そして、銀行系やノンバンク系と金融機関によって審査基準はそれぞれ異なります。
これから不動産担保ローンを検討している方は、ぜひ今回紹介した内容を参考に進めてください。
また、属性や信用情報、担保価値に自信がない場合は、ソーシャルレンディングによる資金調達も検討してみると良いでしょう。
短期返済できる事業やスピーディーに資金調達が必要な場合におすすめの手法です。
ソーシャルレンディングについては、こちらで詳しく解説していますので、一度目を通しておいてください。
また、資金調達に関するご相談は下の問い合わせフォームから受け付けています。
必要事項にご記入してお送り頂ければ幸いです。
