中古マンション購入に失敗しないためには、さまざまな注意点を知ってから探していくことが必要です。
この記事では、それぞれの時系列に沿って注意点を解説していきますので、知りたい情報だけ勉強することができます。
初めて中古マンションを購入する方に向けた注意点と、よくある失敗例を紹介していきます。
これからお伝えすることを参考に、中古マンション投資を成功に近づけましょう。
中古マンション購入のよくある失敗例
まずは、中古マンションを購入する際に失敗する5つの事例を紹介していきます。
物件探しの前に、まずはよくある失敗例を知っておきましょう。
失敗例①：大型施設の閉鎖・移転
購入した中古マンション周辺にあった大型施設や大学などが閉鎖や移転することで、資産価値が下がってしまうという失敗例です。
購入マンションの近くに大学やショッピングモールがある場合、入居者が途切れる心配が少なく、家賃収入が安定するというメリットがあります。
しかし、施設が移転したり閉鎖することで大幅に家賃が下落することがあります。
「家賃を下げて利回りが低くなるのなら、早めに売却すれば良いのでは？」と考えるかもしれませんが、それは違います。
物件の需要が減少してからは買主が見つかりにくく、売りたくても売れない場合があるからです。
一つの施設に依存することは、同時に大きなリスクにもなり得るということを理解しましょう。
リスクを防ぐためには、できる限り周辺施設の情報を集めてから購入を決めましょう。
株式投資の世界では、内部の人間しか知らない情報を使って取引するとインサイダー取引として罰せられますが、不動産投資は罰せられません。
情報を誰よりも早く知ることが利益につながるということです。
失敗例②：家賃下落
中古マンションの購入時よりも、家賃が大幅に下がってしまう失敗例です。
マンションを購入する際に想定した利回りが、購入後に下がってしまうことはよくあります。
家賃下落にともない、予定していた家賃収入が得られずローン返済計画が間に合わなくなってしまいます。
特に注意が必要なのは、購入予定のマンションに長い期間住んでいる入居者がいる場合です。
その入居者が退去するころには、周辺の相場よりも資産価値が下がっている可能性があります。
相場と家賃の設定価格に相違があると、次の入居者が決まらず家賃を下げる原因となります。
中古マンション購入前には、想定できる利回り金額だけではなく、周辺物件の家賃相場との価格差がないか調べることでリスクを抑えることができます。
失敗例③：節税効果が薄い
節税効果を過度に期待して中古マンションを購入してしまう失敗例です。
中古マンションは、新築マンションに比べて節税効果が薄いです。
節税を目的に中古マンション購入すると思っていたよりも節税ができず後悔することになりかねません。
特に、築20年以上経過している中古マンションだと「減価償却費」として計上できる経費が少ないため、節税効果が薄いのです。
物件の構造が「鉄筋コンクリート」なのか「木造」なのかによって減価償却費として計上できる期間が違います。
不動産会社の「簡単に節税ができますよ」という言葉に惑わされず、物件の種類と価格により具体的にいくら節税が可能かを理解してから購入しましょう。
失敗例④：投資用物件に住宅ローンは使えない
不動産投資の初心者によくある勘違いに、住宅ローンを使って投資物件の購入を検討してしまうという失敗例があります。
住宅ローンとは、購入者とその家族が住むために、金融機関が融資するローンです。
「投資用物件」ということを隠して「住宅ローン」を組んだ場合、虚偽が発覚した時点で融資金額の一括返済を求められます。
不動産会社が投資家と共謀して住宅ローンを組ませる悪質な事例もあるため、不動産会社の話すことすべてが正しいと思わず、複数の不動産会社に相談してみましょう。
住宅ローンを組んでいる方でも、転勤によって家が一時的に空き家となる場合も考えられます。
金融機関によっては、事前の承認を受けることで賃貸物件として利用することが認められる場合があるため打診してみましょう。
絶対に無断で貸し出すことはしないよう注意してください。
失敗例⑤：サブリース物件
サブリース物件とは、物件をサブリース会社に物件を一括で借り上げしてもらうことで、空室時も家賃を一定額保証してくれる制度です。
中古マンションで、前の所有者がサブリース契約を結んでいる場合、購入条件に「サブリース契約の引き継ぎ」が入っている場合があるため注意が必要です。
引き継ぎする場合、サブリース会社との契約期間と家賃変更条件などを確認してください。
契約内容によっては、購入後に所有者の都合でサブリース契約を解約する場合、多額の違約金が発生する可能性があったり、家賃の値下げ交渉により損失が膨らんでしまう失敗例があるため注意しましょう。
購入時に空室が多い場合などは、客付けが終わるまでの家賃保証となるので、サブリースがメリットになることもあります。
中古マンション購入の注意点：物件探し編
続いては、中古マンション購入のために「物件を探す時点」での注意点をお伝えしていきましょう。
不動産投資は、購入よりも物件探しを念入りに行うことで成功確率を上げることができます。
物件探しの段階で、注意点を理解して利益を出せる物件を探しましょう。
物件探しの注意点①：立地
立地とは、物件が建てられている地域のことです。
不動産は動かすことができない資産なので、購入後も立地によって需要や価格が左右されるということを覚えておいてください。
しかし、一般的な好立地な条件にこだわることが良い物件探しではないため、注意してください。
一般的には物件が駅から近かったり、コンビニが近いなどの条件が「好立地」と呼ばれています。
ただし、中古マンション購入の場合、一般的な好立地よりもマンションの特徴に合った立地であることが大切な要素です。
購入予定のマンションがファミリー向けなら公園や学校が近いということがもっとも重視されます。
単身向けのマンションなら、駅近や高速道路の近くが好立地となるでしょう。
このように、入居者の顔を思い浮かべながら立地のメリットとデメリットを比較していくことが大切です。
大前提として、周辺の災害リスクや治安についても理解しておきましょう。
物件周辺の災害リスクや治安情報を知るためには地域ごとの「ハザードマップ」や「防犯マップ」を利用して情報を集めておくことをおすすめします。
物件探しの注意点②：利回り計算
中古マンション購入前に、物件の利回り計算についての注意点があります。
利回りの計算方法には「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
「表面利回り」はマンションの物件価格に対する家賃金額を単純に計算したものです。
大まかに家賃収入を計算できるメリットはあるけれど、必要経費や費用が入っていないため、実際のキャッシュフローが見えないデメリットがあります。
一方で、「実質利回り」は物件価格に対する家賃収入から、必要経費を引いて算出したものです。
気になる物件が見つかったら「実質利回り」で計算するようにしましょう。
家賃収入から引かれる税金や経費、そしてローン返済なども含めることで、現実的な利回り計算が可能です。
不動産会社は、現実的な「実質利回り」を最初から出してきませんので、自分からお願いする必要があります。
ローン借入額などの具体的な金額を提示すれば、不動産会社に実質利回りを作成してくれますよ。
物件探しの注意点③：レントロール
中古マンションを一棟買いする場合は、物件の「レントロール」を必ず確認しましょう。
レントロールとは、物件の入居者がそれぞれいくらの家賃をどれくらいの期間支払っているかをまとめた表のことです。
レントロールの確認において、入居者ごとの「家賃差額」と「入居期間」は特に注意すべき点です。
同じ面積の部屋でも大きく差額がある場合、今後の入居者からの値下げ交渉により安い家賃に合わせなければならない可能性を予測できます。
不自然な金額がある場合は、なぜ金額に差が出ているのかを不動産会社に対して調査すべきです。
次に、レントロールの中で注意すべき点は、空室部分の家賃を想定することです。
入居済みの部屋と単純に同じ価格にすることが最適価格とは限りません。
周辺で同じような条件で入居募集をしている物件と家賃を見比べて適切かを計算することをおすすめします。
物件探しの注意点④：建物の瑕疵
建物の瑕疵（かし）とは、シロアリ被害や雨漏りなど購入しなければ見つけにくい欠陥のことです。
築古の中古マンション売買では、「瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件付き物件が多いことが注意点です。
「瑕疵担保免責」とは、購入後に瑕疵が見つかっても責任は負わないという契約内容です。
つまり、もしマンション購入後に欠陥が見つかった場合、全額自己負担で修繕しなければならないということです。
修繕内容によっては、数百万円の出費となることがあるので、安く物件を購入できても意味がありません。
物件探しの段階では、マンションの瑕疵を見つけることは簡単ではありません。
瑕疵を見つけるために、できる限り内覧をすること、不動産会社に欠陥があるか直接確認することをおすすめします。
一般的に敬遠されがちな瑕疵物件ですが、あえて瑕疵がある物件を選び、事前に物件価格から値下げ交渉することで利益物件にするテクニックもあります。
物件探しの注意点⑤：築年数
中古マンション物件は、築年数によって物件探しの注意点が変化します。
基準を「築30年」とすることをおすすめします。
なぜなら、マンションの資産価値は築30年前後で下がり切ることが多いからです。
新築から年数が経つごとに資産価値が下がってくのが一般的な動きですが、築30年以降は資産価値の減少が緩やかになります。
同時に、1981年に改正された「建築基準法」により、それ以降に建てられたマンションは耐震性が優れています。
金融機関からの融資枠がある方の場合、築30年以内の物件を選ぶことで入居率を高く維持し、短期間で投資資金を回収できる計画を立てることをおすすめします。
築30年以上の物件を低資金で購入して運用することも可能ですが、耐震補強工事が施されているかを確認し、必要であれば補強を行いましょう。
中古マンション購入の注意点：買う時編
続いては、中古マンションを買う時に注意すべき点を解説します。
中古マンションを買う時に必要となる経費や、確認するべきポイントを事前に理解しておきましょう。
買う時の注意点①：価格交渉
中古マンション購入は、物件を1円でも安く購入することがその後の利益につながります。
安くするための価格交渉のコツと注意点をまとめておきましょう。
中古マンションでの価格交渉は、物件の欠陥や修繕リスクを強調することが最大の値引き材料です。
根拠のない値引きを迫ることは、仲介する不動産会社の迷惑にもなり、その後の取引を断られる可能性もあるので注意してください。
事前知識をつけて常識的な交渉を心がけましょう。
また、値引き交渉をする時期にもコツがあります。
流動性の高い春と秋は、値引きが通らない可能性が高いですが、夏と冬まで売れ残った物件には交渉がしやすいです。
加えて、不動産会社と媒介契約が更新になる3ヶ月目、6ヶ月目を狙って交渉することもおすすめです。
買う時の注意点②：ローン
中古マンション購入時のローンの組み方と返済方法に関する注意点です。
まず、ローンには「元利均等」と「元利金等」があるということを知っておきましょう。
ローンを組む際、金融機関が説明せずに「元利金等返済」を選んでしまう場合があるので注意してください。
「元利金等返済」は、元金の減り方が少ない返済方法です。
リスク対策として、手元に残る資金を増やしたい場合や、短期的な運用が目的な方におすすめです。
一方で、「元金均等返済」は、元金を毎月固定で支払うため、返済期間が進むほど支払額が少なくなります。
長期保有を目的にマンションを購入する場合は、「元利金等返済」を選ぶことをおすすめします。
買う時の注意点③：税金
中古マンションを購入する際には、2種類の税金が発生します。
1つ目は、不動産を購入することで発生する「不動産取得税」です。
マンション購入後、半年から1年後に支払います。
忘れることが多いので注意が必要です。
- 不動産取得税 ＝ マンションの固定資産税評価額 × 3％
2つ目は、所有権移転登記や抵当権登記にかかる「登録免許税」です。
- 所有権移転登記 ＝ 物件購入価格の2%
- 抵当権登記 ＝ ローン借入金額の0.4％
買う時の注意点④：保険加入
マンション購入時に加入すべき2つの保険についても紹介しておきましょう。
この保険料を出し惜しみすると、大きなリスクを背負うことになるので注意してください。
1つ目は、建物の火災や地震に対する「火災保険（地震保険付き）」です。
火災や地震は、コントロールができないリスクです。
万が一、金融機関からローンを組んで購入した物件が災害に遭った場合、資産価値の失った物件とローン返済だけが残るという最悪の事態になってしまいます。
月に数万円で備えられるため、加入しておいた方が良いです。
2つ目は、金融機関でローンを組む際に加入する「団体信用生命保険」です。
「団体信用生命保険」に加入しておけば、加入者が死亡した場合、ローン残債がゼロになります。
残された家族に負債を残さずマンションのみを残すことが可能です。
中古マンション購入の注意点：購入後編
続いては、中古マンション購入後の「運用時」に注意すべき点を解説します。
購入後に考えられるリスクと費用を知っておきましょう。
購入後の注意点①：修繕費用
中古マンション購入後にもっとも注意すべき点は「修繕費用」です。
なぜなら、中古マンションは新築で購入するよりも建物の故障・修繕リスクが高まっているからです。
購入して間もなく大規模な修繕工事が必要になると、多額の出費によりローン返済が間に合わない危険性があります。
購入直後の修繕工事を防ぐためには、物件探し編で紹介した建物の瑕疵（かし）や築年数を参考に、修繕箇所をチェックしておきましょう。
マンション購入後に定期的な修繕が必要だと言われている箇所は次の種類です。
- 外壁工事
- 屋根の補修
- 排水管工事
- エアコン、給湯器交換
一般的に、それぞれ10年に1度のペースで修繕工事が必要なため、スケジュールを組んで順番に修繕していくことをおすすめします。
定期的なメンテナンスは、入居者にとっても満足度の向上につながります。
購入後の注意点②：空室
次に注意すべき点は「空室リスク」です。
中古マンションは、賃貸需要の高い立地でなければ空室リスクを意識しておくべきです。
物件探し編で紹介したように、自分が購入する物件が空室になるリスクを事前に知ることが大切です。
加えて、自分がどのくらい期間まで空室に耐えられるかを、利回りに含めて計算しておきましょう。
空室が出たときの注意点として、入居者をつけるためには不動産会社の協力が必要だと理解することが大切です。
日頃から、管理をお願いしている不動産会社に伝えていればなんとかしてくれるだろうと待っているだけでは、空室期間が長くなっていくだけです。
入居者をつけたいのなら、いつもの不動産会社だけでなく複数の会社と信頼関係を築くことが空室対策になります。
購入後の注意点③：家賃滞納
「家賃滞納リスク」にも注意が必要です。
家賃滞納は、場合によっては空室よりも高いリスクです。
なぜなら、空室はいち早く新たな入居者を決めることで改善できますが、家賃滞納の場合、住んでいる入居者がいるため簡単には退去させられないからです。
法的な手続きを踏んで強制退去させたあとも、滞納分の家賃請求は回収できないことが多いことが現実です。
さらに、家賃滞納者が退去後、残置物の処理やリフォーム費用がかかる場合が多いということも注意点として覚えておきましょう。
家賃滞納を防ぐためには、入居募集時に入居条件をつけたり、家賃保証会社を通して契約してもらうなどの方法があります。
マンション購入時に管理会社と相談して最適な方法を選択しましょう。
購入後の注意点④：家賃下落
中古マンション購入後は、「家賃下落」に関しても注意が必要です。
地方の中古マンションであれば、購入後に家賃が下落するリスクを想定しておくべきです。
人口減少による賃貸需要の減少はもちろんのこと、周辺物件の相場が下がることによる家賃下落が考えられます。
しかし、アパートと比べてマンションは管理費・修繕積立金を所有者全員で積み立てているため、定期的なメンテナンスを行えるという特徴があります。
そのため、アパートに比べて物件の価値が下がりにくく、家賃の下落リスクが低いというメリットがあります。
購入後は、周辺環境を変えることはできないため、修繕と設備投資をすることでマンションの価値を保つことに集中しましょう。
購入後の注意点⑤：金利上昇
中古マンション購入のために組んだローン金利が上昇する点にも注意しましょう。
ローン金利が上昇すると返済金額が増えるため、利益が減ることを意味します。
ローンを「変動金利」で組んでいる場合、今後ローン金利が下がることは考えにくく、金利が上昇することを見越した上でローンを組むことをおすすめします。
また、「固定金利」でのローンを組めば金利に左右されませんが、「変動金利」に比べて金利が高くなる傾向があります。
金利の上昇は、金融機関や不動産会社によっても意見がさまざまで答えがありません。
最終的には、判断した自分の責任です。
許容できない範囲まで金利が上昇し、ローン返済が厳しいなら売却を考えるなど手段を変えていく必要があります。
中古マンション購入の注意点：売却時編
最後に、購入した中古マンションを「売却する時」に注意すべきことをお伝えします。
購入時点では、売却のことまでは考えられないかもしれません。
しかし、売却の可能性が出てきてから注意点を知っても対策が間に合わないこともあります。
事前に出口戦略まで意識して購入することをおすすめします。
売却時の注意点①：すぐに売れない
中古マンション特有の注意点は、すぐに売れない可能性が高いということです。
マンションの運用中、ローン返済に困ったので物件を売って現金にしたいと思うことがあるかもしれません。
しかし、物件によって希望価格ですぐに売ることはできません。
なぜなら、賃貸需要が低い地方マンションには、買い手がいない場合があるからです。
首都圏のマンションであれば別ですが、地方にマンションを購入する場合は希望価格ですぐに売り切ることは難しいと理解しておきましょう。
すぐに売るためには、「相場より低い価格での売却」か「知人に売却する」以外に手段はありません。
売却時の注意点②：複数の不動産会社へ依頼
一つの不動産会社のみにしか相談しないということは避けましょう。
不動産には、物件の定価や固定された相場価格はありません。
不動産会社が周辺の似た物件と比較して大体の査定価格を決めています。
そのため、複数の不動産会社に査定をお願いし、客観的な金額を知ることをおすすめします。
お世話になっている不動産会社があったとしても、確実に2社以上の不動産会社に相見積もりをお願いしましょう。
全国的に大手の不動産会社と、地元の不動産会社どちらも含めることがポイントです。
高く査定する不動産会社が良いとは限らず、売却オーナーや購入見込み客への営業力や提案力を見極めることが大切です。
売却時の注意点③：ローン残債
ローン残債があると、マンションを売却できないことがあることも押さえておきましょう。
売却金額よりもローン残債が残っている場合は、売却することができないことがあります。
ローン残債のあるマンションを売却するには、ローン残債を上回る自己資金を用意します。
売却代金に上乗せして自己資金の用意ができれば、マンションに設定されている抵当権を抹消することが可能です。
この方法は難しく、通常の売却ができない場合は「任意売却」の検討をおすすめします。
任意売却を行うと金融機関がマンションを売却し、残った残債を分割で支払っていくことができます。
売却時の注意点④：リフォーム費用
マンション売却前にリフォームすることで、売却価格を上乗せする方法に関する注意点です。
売却価格を少しでも高くするために、リフォームやリノベーションをしてからの売却をすすめる不動産会社がいます。
この方法は、築年数の新しいマンションには効果が期待できますが、築古の中古マンションにはおすすめしません。
築古マンションの価格を決める要素は、リフォームでの価値よりも生活に必要な設備が安全に使用できるかという最低限の部分です。
大規模リフォームをするよりは、水回りや壁などの生活に必要な部分に絞って修繕する方が、効率よく売却価格を上げることができるかもしれません。
まとめ
中古マンションを購入する際の注意点を、時系列に合わせて紹介しました。
中古マンション購入は、人生のうちに何度も訪れることではありません。
投資目的であれば、一度の失敗が大きく人生を狂わせてしまうことも考えられます。
マンション投資の失敗事例と注意点を事前に知り、ご自身にとって最適な物件を購入するように気をつけてください。
その他にも、不動産投資の失敗例はこちらで紹介しています。
慎重に投資したいという方は目を通しておいた方が良いでしょう。
