不動産担保付き案件などを積極的に展開しているLENDEX（レンデックス）。
2020年に入り会員数が1万人を突破し、毎月4億円前後の募集を行うなど精力的な活動を行っているソーシャルレンディングサイトの一つです。
そのLENDEX（レンデックス）の特徴的な案件の一つに、抵当権第一位と抵当権第二位の案件を組み合わせた「High-Lowミックス案件」があります。
ここでは、そのHigh-Lowミックス案件の特徴やメリットについて詳しく解説します。
目次
LENDEX（レンデックス）のHigh-Lowミックス案件の概要
LENDEX（レンデックス）では、2020年8月5日（水）の午前10時から2つの案件の募集が行われます。
いずれの案件も不動産担保が設定されていますが、利回りは「8パーセント」と「7パーセント」で異なります。
案件の概要は次のとおりです。
不動産担保には、同じ住所と推測できる東京都江東区の土地が設定されています。
| ファンド名称 | 不動産担保付きローンファンド 176-1号 |
|---|---|
| 募集総額 | 7,001万円 |
| 最低成立金額 | 6,000万円 |
| 投資可能金額 | 2万円以上から投資可能 |
| 募集期間 | 2020年8月5日10:00 〜 2020年8月7日9:00 |
| 運用期間 | 12ヶ月（2020年8月8日 〜 2021年8月6日） |
| 運用利回り（年利） | 7.0% |
| ファンド名称 | 不動産担保付きローンファンド 176-2号 |
|---|---|
| 募集総額 | 3,501万円 |
| 最低成立金額 | 3,000万円 |
| 投資可能金額 | 2万円以上から投資可能 |
| 募集期間 | 2020年8月5日10:00 〜 2020年8月7日9:00 |
| 運用期間 | 12ヶ月（2020年8月8日 〜 2021年8月6日） |
| 運用利回り（年利） | 8.0% |
LENDEX（レンデックス）のHigh-Lowミックス案件の特徴
LENDEX（レンデックス）のHigh-Lowミックス案件の特徴は、抵当権の順位と利回りが異なる点です。
では、一体なぜそういったことをしているのでしょうか？
また、どのような特徴があるのでしょうか？
High-Lowミックス案件の特徴
- 抵当権第一順位と第二順位の案件を同時に募集する
- 抵当権第一順位の案件は担保が値下がりしても損失が起きにくい
- 抵当権第二順位の案件は利回りが高い
特徴①：抵当権第一順位と第二順位の案件を同時に募集する
LENDEX（レンデックス）のHigh-Lowミックス案件は、1つの不動産融資案件を2つに分割しています。
例えば、先に紹介した案件では、
- 「176-1号案件」は7,001万円の募集
- 「176-2号案件」は3,501万円の募集
です。
そして、案件の概要には次のような記載があります。
「176-1号案件」は抵当権が第一順位、「176-2号案件」は、抵当権が第二順位です。
2つに分けた案件を同時に募集することで、投資家が好きな条件を持つ案件を選べるようになっているのです。
特徴②：抵当権第一順位の案件は担保が値下がりしても損失が起きにくい
抵当権とは、貸金を行った際に担保を処分し、貸したお金を回収する権利です。
抵当権の順位とは、貸し倒れが発生し担保を売却して資金を回収する際に、優先的に回収できる順番のことを指します。
当該案件の場合、176-1号案件に投資した人からお金が返済されるということです。
176-1号案件と176-2号案件を足した募集金額は10,502万円（＝1億502万円）です。
レンデックス（LENDEX）は、担保査定額の80パーセントまでしか融資を行いません。
そのため、この案件の設定された不動産担保の資産価値は、最低でも次のような価値があると推測できます。
- 1億0,502万円÷80%＝1億3,128万円
貸し倒れが起きた場合、1億3,128万円の価値を持つ不動産を売却したとしましょう。
その際、不動産価格が大きく値下がりし、担保査定額の60パーセントでしか売れなかった場合、どうなるでしょうか？
- 1億3,128万円×60パーセント＝7,877万円
つまり、売却額は7,877万円となります。
売却額の7,877万円は、まず176-1号案件に投資した人に優先的に返済されます。
融資額が7,000万円ですから、40パーセントも価格が下落しても満額を回収できるとわかります。
特徴③：抵当権第二順位の案件は利回りが高い
176-2号案件は、利回りが7パーセントではなく8パーセントに設定されています。
抵当権の順位が低い、つまりリスクが高い代わりにリターンが高くなっているのです。
投資家は、リスクが低く設定されている176-1号案件、もしくはリターンが高い176-2号案件と、自分の好みで投資先の条件を選ぶことができます。
LENDEX（レンデックス）のHigh-Low案件のメリット
では、レンデックス（LENDEX）のHigh-Lowミックス案件は、投資家にとってどのようなメリットがあるでしょうか？
そのメリット3つに分けて説明しましょう。
High-Low案件のメリット
- LTVが非常に低い案件に投資できる
- 第二順位の案件は利回りが高く、LTVも標準的
- 両方に投資してリスクとリターンのバランスを取ることもできる
メリット①：LTVが非常に低い案件に投資できる
LENDEXのHigh-Lowミックス案件は、Low案件、つまり176-1号案件に投資すると、LTVの値を非常に低いものに抑えられます。
LTV（Loan to Value）とは、担保不動産の市場価値に対する融資金額の割合を示す数値です。
LENDEX（レンデックス）では、LTVの80パーセントを融資金額の上限としています。
つまり、1億円の市場価値を保つ不動産担保がある場合、最大でも8,000万円までしか融資を行いません。
- 1億円×80%＝8,000万円
LTVの値を低くすることで、仮に不動産の市場価値が下落しても、投資家が大規模な損失を被る可能性を下げているのです。
176-1号案件のLTVを計算してみましょう。
先に挙げたとおり、176-1号案件と176-2号案件の募集総額は1億0,502万円です。
LTVを80パーセントとすると、担保不動産は1億3,128万円の市場価値を持っているため、176-1号案件のLTVは53.3%と計算できます。
- 7,001万円÷1億3,128万＝53.3%
したがって、約半分にまで市場価値が下落しても、投資家は損失を被ることがないということです。
メリット②：第二順位の案件は利回りが高く、LTVも標準的
176-1号案件でだけではなく、176-2号案件にもメリットはあります。
High-Lowミックス案件というだけに、176-2号案件はハイリスク・ハイリターン案件となっています。
176-2号案件の利回りは年利で8パーセントと、不動産担保が設定されているソーシャルレンディング案件としては他社の平均的な数字よりも高めです。
また、176-2号案件もLTVは80パーセントであり、目立って高い数字ではありません。
176-1号案件、176-2号案件に設定された不動産担保の市場価値が、80パーセントまで下落したとしましょう。
- 1億3,128万円×80%＝1億0,502万円です。
176-1号案件に7,001万円が返済され、176-2号案件には3,501万円（＝1億0,502円－7,001万円）が返済されます。
不動産の市場価値が80パーセントまでの下落であれば、投資家は損失を負うことがないということです。
176-1号案件よりもリスクは高いですが、176-2号案件のリスクが特別に高いわけではなく、一般的なリスクに抑えられていると言えるでしょう。
メリット③：両方に投資してリスクとリターンのバランスを取ることもできる
当該案件は、176-1号案件、176-2号案件の両方に投資することも可能です。
リスクを抑えたい方は、176-1号案件に資金の多くを投資し、176-2号案件に投資する金額を抑えれば、リスクとリターンのバランスを取ることができます。
逆に、リスクを取ってでもリターンを多く獲得したいという方は、176-2号案件の方により多くの資金を投資すれば良いでしょう。
自分の投資に回せる資金とリスク・リターンを考慮しながら、バランスよく投資することができるのがメリットの一つだと言えるでしょう。
まとめ：総評
コロナショックでさまざまな相場が激しく動いてる2020年。
不動産の市場価格が大きく下がったという報道は行われていませんが、これから先不動産価格の暴落が起こる可能性もゼロではないでしょう。
そんな中、レンデックス（LENDEX）のHigh-Lowミックス案件は、176-1号案件では「LTV 53%」というリスクの低い案件に投資できます。
LTVの値が60パーセント以下の案件であれば、不動産価格の暴落が起きたとしても、投資家が損失を被る可能性は低いと言えます。
リスクをできるだけ避けながら投資をしたい人は、LENDEX（レンデックス）のHigh-Lowミックス案件に投資してみてると良いでしょう。
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