投資するだけで分配金という不労所得がもらえるため、REIT（リート）は非常に人気がある投資商品です。
毎月の給料や年金だけだと生活が苦しいという方は、貯めているお金をREITに投資すれば、不労所得をもらえて生活にゆとりが出るでしょう。
この記事では、これからREITに投資を始める方向けに、REITの基礎知識やメリット・デメリットを解説していきます。
投資するべきREITの選び方や具体的におすすめの銘柄も紹介するので、投資を始める際に必要な知識が身につけることができますよ。
REIT（リート）とは？
REIT（リート）は、投資家のお金を投資会社が集めて不動産に投資し、投資で得られた利益を投資家に分配する商品です。
投資会社に投資を任せられる特徴から、日本語では「不動産投資信託」と呼びます。
ちなみに英語では「Real Estate Investment Trust」と言うので、頭文字を取って「REIT」と呼ばれています。
REITを運用してくれる投資会社はどうやって利益を出しているかというと、2種類の利益の出し方があります。
1つは、オフィスビルやマンションなどの賃料です。
投資会社は投資家から預かったお金で不動産を買い、部屋を事業者や住人に貸し出すことで、賃料の収入を得られます。
これが1つめの利益の種類で、「インカムゲイン」とも呼ばれます。
もう1つの利益の種類は、売却益と呼ばれるものです。
不動産を安く買っておき、時間が経って価値が上がれば、高い値段で売ることができます。
この差額の利益を売却益と言い、これも不動産投資による利益です。
キャピタルゲインと呼ばれることもあります。
不動産投資会社は、インカムゲイン（賃料の利益）とキャピタルゲイン（売却益）の2つの利益を狙って不動産の運用を行います。
これらの利益は、お金を出している投資家に還元される仕組みです。
J-REIT（ジェイ・リート）との違い
REITとよく似た言葉にJ-REIT（ジェイ・リート）があります。
JはJapanのことで、J-REITは「日本のREIT」のことを指しています。
もともとREITはアメリカで生まれたものなので、日本で売買できるREITのことをJ-REITと呼ぶことになったのです。
厳密に言えば、日本で取引できるものはREITではなく、J-REITであると言うことができます。
ですが、日本で暮らす一般の方はREITもJ-REITも同じものだと思っていただいて構いません。
多くの投資家は、J-REITのことも「リート」と呼んでいるからです。
同じような商品なので、どうしても区別したい例外的な場合を除いて、REITもJ-REITも同じものだと考えて差し支えありません。
不動産投資との違い
REITは投資会社にお金を預けて不動産で運用してもらう商品です。
一方、投資会社に任せるのではなく、投資家が不動産に直接投資する方法もあります。
これが俗に「不動産投資」と呼ばれる投資方法です。
先ほどお伝えしたように、不動産投資とREITの違いは、投資家が自分で運用するか、投資会社に任せるかです。
REITの方が手間がかからないメリットがある一方、不動産投資は投資会社の手数料がない分、利益が手元に残りやすいメリットがあります。
いずれも長所と短所がある投資方法ですが、REITには「少ない資金でもできる」という圧倒的なメリットがあります。
一方、不動産投資は物件を購入するのに数千万円から数億円といったお金がかかりローンを組む必要があるため、なかなか気軽には試せません。
不動産にも少し投資してみたいという気軽な感覚であれば、十万円から百万円ほどで買えるREITを試してみることをおすすめします。
不動産投資型クラウドファンディングとの違い
REITとよく似た不動産投資の方法として、「不動産投資型クラウドファンディング」があります。
インターネット上で投資家と投資会社を結びつけるサービスで、投資家が運用を投資会社に任せられる点はREITとほぼ同じです。
REITと不動産投資型クラウドファンディングの違いは大きく分けて3つあります。
1つ目は、投資できる不動産の数です。
REITは1つの商品でも投資先が複数あることが多いため、分散投資されています。
一方、不動産投資型クラウドファンディングは、1つの申し込みに対して1件の不動産に投資できるケースが多いです。
不動産投資型クラウドファンディングだと、分散投資するためには複数の案件に申し込みしなければなりません。
2つ目の違いは、売買の方法です。
REITは証券取引所で扱われているため、証券会社を通じて売買注文を出します。
買いたいときに買い、売りたいときに売れるメリットがあります。
一方、不動産投資型クラウドファンディングは、専門のサイトで案件に申し込むことで投資ができます。
また、満期が来る前に解約することは原則としてできません。
好きなときに売買できるのではなく、申し込み時期と満期が決まった商品となります。
3つ目の違いは、価格変動の有無です。
証券取引所に上場しているREITは、株式と同じで価格が日々変動します。
一方、不動産投資型クラウドファンディングには値動きがありません。
REITのような商品だと毎日の値段が気になって仕方がないという方は、不動産投資型クラウドファンディングの方が向いているかもしれません。
以上のように、仕組みこそ似ているREITと不動産投資型クラウドファンディングですが、細かな違いがあります。
REITには分散投資と好きなときに売買できるメリットが、不動産投資型クラウドファンディングには値動きしないメリットがあるのです。
自分に合った商品を吟味するヒントにしてみてください。
REIT（リート）のメリット
ここからは、REITに絞って解説を続けていきます。
まずは、REITに投資をするとどんなメリットがあるのかについてお伝えしていきましょう。
主なメリットは次の3つです。
- 分配金利回りが高い
- 少額で不動産に投資できる
- 分散投資ができる
メリット①：分配金利回りが高い
REITの最も大きな特徴は、分配金利回りが高いことです。
分配金は銘柄を保有しているだけでもらえる不労所得で、REITは少ない投資額でもたくさんの分配金をもらえるメリットがあるのです。
分配金がもらえると、現役世代は給料に加えて分配金の収入も得られるため、経済的な自由を得られます。
頑張って節約して生活費を切り詰めている人も、そのような努力が要らなくなるかもしれません。
年金世代は、年金の他にREITの分配金という収入ができるため、生活にゆとりが生まれます。
年金だけでは生活が苦しいと思っている方は、貯めているお金をREITに投資してみてはいかがでしょうか？
メリット②：少額で不動産に投資できる
REITは数十万円から投資ができるため、比較的少額で不動産への投資ができるメリットがあります。
一般的な不動産投資だと、物件を買うのに数千万円から数億円のお金がかかってしまいます。
このような大金を使わなくても、REITなら不動産投資ができるのです。
不動産投資に関心があるけどローンを組むのが怖い人や、属性が低くてローンを組めない人でも、REITなら気軽に始められます。
メリット③：分散投資ができる
REITを一つ買うだけで、基本的には複数の不動産に投資したことになります。
不動産投資や不動産投資型クラウドファンディングだと簡単ではない、分散投資が簡単にできるメリットがあるのです。
REITは投資会社が複数の物件を運用しているケースがほとんどなので、1口で自動的に分散投資ができます。
複数の物件の中の一つの収益性が落ち込んでも、他の物件の収益でカバーできるため、分散投資だと収益が安定しやすい長所があります。
そのため、分散投資が簡単にできることは大きなメリットになります。
REITは簡単に分散投資が基本設計なので、安定した運用を求める人におすすめです。
REIT（リート）のデメリット
REITのメリットを押さえたら、続いてデメリットについて解説しましょう。
投資は絶対に儲かるものではないため、後から「思ったものと違う」とならないよう、あらかじめREITの短所についても理解しておいてください。
- 元本割れのリスクがある
- 値上がり益は期待できない
- 銘柄によっては100万円ほど必要になる
デメリット①：元本割れのリスクがある
REITだけでなく、投資には元本割れのリスクがあります。
投資は必ず上手くいくと約束されているものではなく、上手くいくこともあれば、失敗してお金が減ってしまうこともあるからです。
REITを運用する投資会社が上手く運用すれば、分配金という形で利益が還元されます。
ただし、運用に失敗すれば分配金は減額されますし、REITそのものの価格も下がってしまうかもしれません。
実際に、コロナショックによって収益性が悪化したREITは分配金を減額しています。
このように、REITを含む投資には元本割れのリスクがあります。
余剰資金を使って運用するようにしましょう。
デメリット②：値上がり益は期待できない
REITは価格が変動する商品ですが、値上がり益はあまり期待できません。
利益のほとんどが分配金として還元される商品なので、「安く買って高く売る」ことで儲けたいと思っている人には向いていないでしょう。
反対に、不労所得になる分配金を狙っている投資家にはピッタリの商品と言えます。
分配金が欲しいならREIT、値上がり益が欲しいなら他の商品での運用をおすすめします。
デメリット③：銘柄によっては100万円ほど必要になる
REITは最低投資額が高いデメリットがあります。
銘柄によって異なりますが、選択肢を広げるなら100万円ほどの資金が必要でしょう。
この後紹介するおすすめのREITも10万円から60万円ほどなので、ある程度の資金がないと良い銘柄を買えないのです。
他の投資商品の場合、例えば投資信託なら100円から投資することができます。
融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）や不動産投資型だと、最低申込額が1万円に設定されていることが多いです。
これらの商品に比べるとREITは大きなお金を必要とするため、気軽に始められないと感じる方も多いでしょう。
REIT（リート）を選ぶポイント
REITは分配金利回りが高いのが魅力の商品であるため、分配金利回りだけで選んでしまう方がいます。
ですが、他にも時価総額やNAV倍率など、確認してもらいたい項目があります。
ここからは、REITを選ぶときに気を付けるべきポイントについて解説していきます。
次の5つのポイントを確認し、REITを選んでいきましょう。
- 不動産の種類
- 時価総額
- NAV倍率
- 分配金利回り
- 決算期
ポイント①：不動産の種類
まずは、どのような不動産で運用するREITなのかを調べましょう。
不動産の種類によって、収益性の特徴が異なるため、重要なポイントです。
例えば、住居で運用するREITは収益が安定しやすい特徴があります。
賃貸マンションは需要が景気に左右されにくいからですね。
一方、高利回りを目指したいならオフィスビルで運用するREITがおすすめです。
特に、都心のオフィスビルには事業が上手くいっている企業が入居していることが多く、賃料の収入も多いからです。
このように、投資する不動産の種類によって、収益性に違いが出てきます。
安定を目指す投資家と高利回りを追求したい投資家とでは、投資するREITが異なるため、自分の投資スタンスに合った商品を選びましょう。
ポイント②：時価総額
時価総額とは、REITの資産を時価で評価した指標で、基本的には大きい方が良い数字です。
時価総額が大きいREITは、買いたいときに買ったり売りたいときに売ったりできるメリットがあります。
換金性が高いということです。
資産が大きいということは、そのREITの投資家が大勢いると言い換えられるのです。
投資家が大勢いれば、買いたいときに売り手がすぐ見つかりますし、逆も然りです。
実際の売買は証券取引所で行われますが、このような売り手・買い手のマッチングが行われるため、時価総額が大きいREITは売買が活発に行われています。
時価総額は、1,000億円を超えているかどうかを目安にすると良いでしょう。
下回っていても良い商品はありますが、あまりに時価総額が小さいREITはおすすめできません。
ポイント③：NAV倍率
NAV（Net Asset Value：ナブ）倍率は、REITの価格に対して純資産がどれくらいあるかを示す指標です。
次のように計算されます。
- NAV ＝ （REITが保有している不動産の時価） － （借入金や投資法人債などの負債）
- 1口あたりNAV ＝ （NAV） ÷ （投資証券発行口数）
- NAV倍率 ＝ （投資口価格） ÷ （1口あたりNAV）
投資する際は、1あたり、もしくは1を下回っているものを選ぶと良いでしょう。
1を上回っている場合、純資産に対してREITの価格が高くなっているため、過大評価されていると読み取ることができます。
したがって、今は投資するべきでないと判断することができます。
反対に、1を下回っている場合、純資産に対してREITの価格が安いと読み取ることができます。
1と同じくらいの場合は、純資産と価格が同じくらいと言えます。
このような場合は、割安か妥当な価格で投資できるため、投資して良いサインと読み取れるのです。
ポイント④：分配金利回り
REITのメリットの一つは、分配金利回りが高いことだと説明しました。
逆に、値上がり益は期待できないため、分配金はREITに投資する唯一の意義と言っても過言ではありません。
したがって、商品選びでも分配金利回りは重要です。
REITだと高いもので6パーセントほどの商品もあるため、自分が目指す不労所得を実現できる商品を選びましょう。
ただし、過去の分配金実績が将来にわたってずっと続くとは限りません。
基本的には、不動産の種類や時価総額、NAV倍率でREITをスクリーニングし、各条件をクリアした商品を比較し、分配金利回りが高いものを選ぶことをおすすめします。
ポイント⑤：決算期
テクニック的なポイントですが、決算期をずらして選ぶ方法もあります。
REITの決算期は1月・7月に集中していることが多いため、その他の時期を決算期としているREITに投資しておくという方法です。
なぜ決算期をずらすのかというと、分配金が振り込まれる時期がずれるからです。
もし、1月・7月決算のREITにだけ投資していると、3月・9月頃に集中して分配金が振り込まれてしまいます。
つまり、年間の投資収益が2回に集中してしまうのです。
一方、決算期が異なるREITを組み合わせて保有していれば、12ヶ月にわたってREITの分配金がバラバラに振り込まれます。
不労所得が欲しい投資家は、給料のように投資収益が分散して振り込まれる方が管理しやすいため、決算期を分散させることがあるのです。
不労所得が欲しくてREITに投資する人は、決算期のことも気に書けるようにしてみてください。
ただし、決算期がずれていることよりも、その前にお伝えした4つのポイントの方が重要です。
4つのポイントを満たすREITがいくつかあって迷っているときは、決算期でも比較すると良いでしょう。
REIT（リート）のおすすめ銘柄5選
REITの選び方を押さえたら、実際に自分で銘柄を選んでみましょう。
先ほどお伝えしたポイントでスクリーニングすれば、自分に合った銘柄と出会えるはずです。
しかし、初めてのREIT選びだと、ポイントを理解していても迷ってしまうかもしれません。
指針となるべく、ここからはおすすめの銘柄を具体的に挙げていきます。
商品選びに迷ったら次のREITから投資を始めても良いでしょう。
なお、以下の情報は2020年5月13日現在の情報です。
時価総額、NAV倍率、分配金利回りなどは日々変化するため、投資をする前に最新情報を必ず確認するようにしてください。
おすすめ銘柄①：大和ハウスリート投資法人（8984）
| 不動産の種類 | 総合型（物流施設・住居の比重が高い） |
|---|---|
| 時価総額 | 5,556億円 |
| NAV倍率 | 0.94 |
| 分配金利回り | 4.31% |
| 決算期 | 2月・8月 |
| 投資口価格 | 253,000円 |
大和ハウスリート投資法人は総合型REITですが、物流施設が50パーセントほど、住居が30パーセント強の割合を占めています。
景気に左右されにくいタイプの不動産が中心なので、安定した収益が魅力のREITです。
割合は少ないものの、商業施設やホテルも保有しています。
一つのREITで色々なタイプの不動産に投資できるため、一つで分散投資をしたい人におすすめのREITです。
1口あたり20万円強で購入できるので、REITの中では手を出しやすい方でしょう。
これ以降で紹介する他のREITと比べると、安く感じられるでしょう。
おすすめ銘柄②：ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）
| 不動産の種類 | オフィスビル特化型 |
|---|---|
| 時価総額 | 7,826億円 |
| NAV倍率 | 1.01 |
| 分配金利回り | 3.82% |
| 決算期 | 3月・9月 |
| 投資口価格 | 565,000円 |
ジャパンリアルエステイト投資法人は、三菱地所を主要スポンサーとするオフィスビル特化型のREITです。
格付けがAAと高く、日本銀行が投資口7パーセント以上を保有している銘柄であるため、値下がりしにくい特徴があります。
2001年に上場したJ-REIT最古参の銘柄の1つでもあり、大勢の投資家が投資している歴史があるREITです。そのため時価総額が大きく、安定した運用が期待できます。
1口購入するのに50万円以上の資金が必要なため、ハードルが高いかもしれませんが、収益が変動しやすいオフィスビル特化型のREITの中では安定していると言える貴重なREITです。
おすすめ銘柄③：野村不動産マスターファンド投資法人（3462）
| 不動産の種類 | 総合型 |
|---|---|
| 時価総額 | 5,781億円 |
| NAV倍率 | 0.75 |
| 分配金利回り | 5.42% |
| 決算期 | 2月・8月 |
| 投資口価格 | 122,600円 |
野村不動産マスターファンド投資法人は、さまざまな物件タイプで運用するREITです。
オフィスが約半分、住居、商業施設、物流施設が20パーセント弱とバランスが良いため、これ一つで多様な物件への分散投資が可能です。
1口あたりの価格が10万円強で、REITの中では非常に買いやすいことも魅力的です。
分配金利回りが高い特徴もあり、不労所得で生計を立てたい投資家にも人気があります。
都内を中心に収益性の高い物件を所有しているメリットが表れています。
おすすめ銘柄④：三菱地所物流リート投資法人（3481）
| 不動産の種類 | 物流施設特化型 |
|---|---|
| 時価総額 | 1,133億円 |
| NAV倍率 | 1.26 |
| 分配金利回り | 3.23% |
| 決算期 | 2月・8月 |
| 投資口価格 | 369,000円 |
三菱地所物流リート投資法人は、90パーセントを物流施設で運用しているREITです。
物流施設の需要は景気に左右されにくいため、安定した投資をしたい人におすすめです。
関東が50パーセント強を占めますが、中部・近畿やその他の地域にも投資先が分散していることが特徴です。
投資先が都心に集中しやすいオフィスビル特化型のREITと異なり、三菱地所物流リート投資法人は全国的に不動産が分散しているため、局所的な自然災害が起きてもダメージを受けにくいと期待できます。
おすすめ銘柄⑤：日本ビルファンド投資法人（8951）
| 不動産の種類 | オフィスビル特化型 |
|---|---|
| 時価総額 | 8,754億円 |
| NAV倍率 | 1.10 |
| 分配金利回り | 3.46% |
| 決算期 | 6月・12月 |
| 投資口価格 | 620,000円 |
日本ビルファンド投資法人はオフィスビル特化型のREITで、JCRから「AA+」、R&Iから「AA」という高い格付けを取得していることが特徴です。
日本銀行が投資口7パーセント以上を保有している銘柄でもあり、値下がりしにくいオフィスビル特化型REITと言えるでしょう。
時価総額もトップレベルで、換金性の高さも問題ありません。
分配金利回りも高めなので、高い収益を求める人におすすめのREITです。
ただし、コロナショックによってオフィスビルの賃料が下がっていく可能性があるため、今後も確実に高収益をたたき出せるとは言い切れません。
分配金が減額されるリスクは理解した上で、投資するようにしてください。
まとめ
REITと類似商品の違いやメリット・デメリット、REITの選び方、おすすめの銘柄を解説しました。
REITは分配金利回りが高い商品なので、不労所得で生計を立てたい投資家に人気がある商品です。
現役世代も年金世代も、不労所得があれば生活に潤いが出ると思います。
これを機に、ぜひ投資を検討してみてください。
