当サイト「クラウドアンサー」では、実際にソーシャルレンディング投資をしていきます。
そして、その経過を連載記事でレポートします。
2019年7月は、CREAL（クリアル）のリゾートホテル案件に投資を行いました。
当該案件の概要と、なぜ投資すると判断したのかについて解説していきましょう。
クラウドアンサーが投資したCREAL（クリアル）の案件概要
出典：CREAL（クリアル）
クラウドアンサーが2019年7月に投資したCREAL（クリアル）は、「ちくらつなぐホテル」の案件です。
当該案件は、株式会社エヴァーブルースカイ（以下、「EBS社」）が運営を行う宿泊施設である「ちくらつなぐホテル」の建物及びその所在する土地を取得・運用するプロジェクトです。
以下、クリアルから概要を引用します。
物件名称：ちくらつなぐホテル
投資対象：ちくらつなぐホテルの建物及びその所在する土地
物件種別：宿泊施設
旧用途：保養所（東京学芸大学附属世田谷小学校の保養所）
所在：千葉県南房総市千倉町北朝夷2967
交通アクセス：電車（JR「東京」駅よりJR内房線「千倉」駅まで約2時間30分）
土地に関する情報 敷地面積：4,484.86㎡（登記簿記載）
建ぺい率：−
容積率：−
用途地域：用途地域の定めなし・都市計画区域外・準都市計画区域外
投資対象に関する権利：所有権
建物に関する情報 構造：木・コンクリートブロック造陸屋根スレート葺2階建
竣工時期：1974年10月現行建物竣工
改修時期：2019年7月完工予定※耐震補強工事も併せて実施。
延床面積：1,047.22㎡
客室数：15室（全3タイプ）
収容人数：82名（個室:4人×8部屋／大部屋:15人×2部屋／テント:4人×5部屋）
クリアルのようにな「不動産投資型クラウドファンディング」では、こういった物件情報が詳細に公開されます。
一方で、ソーシャルレンディングの場合必ずしも物件情報が公開されるとは限りません。
その点で、不動産投資型クラウドファンディングはリスク対策が可能です。
当該案件の概要
続いて、クラウドアンサーが投資したCREAL（クリアル）の案件の概要を抜粋してお伝えしましょう。
1年目と2年目で想定利回りが変わるという珍しいプロジェクトです。
案件概要
募集金額：23,760万円
成立下限額:12,000万円
初回配当日2019/09/30※以降毎月配当
想定利回り（年利）
1年目：4.0%
2年目：6.0%
最小投資金額：1万円
想定運用期間：24ヶ月
立ち上げの1年目は大きな収益は生まれませんが、固定客の発生や知名度アップが望める2年目は収益が上昇するという狙いを案件内でも説明しています。
開業年度（2019年8月1日～2020年7月31日）は開業直後の立ち上げ期であることから利回りを4％に抑えて設定しつつも、次年度（2020年8月1日～2021年7月31日）は、開業直後と比較して安定した収益が見込まれることから利回りを6％に設定し、平均で年利5％の配当を行うこととしました。
安房地域・南房総市の延べ宿泊者数
資料内では、宿泊者数のデータについても詳細に記載されています。
ここ数年は横ばいですが、大きく下落する自体も想定しにくいので、ある程度の集客は見込めそうです。
また、CREALでは出口戦略についても記載しています。
売却先の想定
本ファンドは、ちくらつなぐホテル（土地・建物）を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しており、本物件の取得と同時に、売却候補先との間で売買契約を締結することを予定しています。
2年間運用を行ったあとは売却予定です。
2年間で集客がしっかりできて、黒字化を達成していれば想定通りの売却価格が狙えるでしょう。
当該プロジェクトのコンセプト
今回クラウドアンサーが投資したCREAL（クリアル）の案件では、次のようなコンセプトを掲げています。
クリアルより引用してお伝えします。
アクタス監修によるフルリノベーションによる体験型新コンセプトホテル
ちくらつなぐホテルの前身は、東京学芸大学附属世田谷小学校の保養所として使われていた施設「青山荘」(せいざんそう)でしたが、老朽化・耐震等の課題から2011年以降使用されなくなっていました。
本ファンドでは、子どもたちの学び舎であった当初の建物を活かしつつも、新たに「町を遊び尽くす、家族の学び舎」というコンセプトを持った宿泊施設として蘇らせることで耐震補強工事を含むフルリノベーションを行います。
今回のリノベーションにあたっては、「ACTUS」に代表されるインテリアブランドを展開する株式会社アクタス（以下、「アクタス」）の全面的な協力を得られており、同社の監修の下で施設全体の設計・デザインを行っております。
内装、什器、備品についてもアクタスの監修によるものであり、ホテルの随所にアクタスの世界観を感じることができます。
また、4,000㎡を超える敷地内の、広い中庭部分を整備し、芝や様々な植栽を植え、憩いの場としてしつらえつつ、新たにテント区画を設けるなど、豊富な自然に身近に触れ合うことの出来る環境も作り出しています。
コンセプトを持ってホテル作りに取り組んでおり、また「アクタス」というインテリアブランドの備品を導入することで、施設としてのバリューアップを行っています。
当該案件のリスク対策
当該案件では、CREAL（クリアル）は需要リスクを出資比率の変化でカバーしています。
通常、CREALでは劣後出資比率が10パーセントなのですが、当該案件に関しては20パーセントになっています。
リスクカバーを積極的に行っている点は評価できるでしょう。
安定的なリターンを提供する不動産投資の観点では、新規開業プロジェクトであること、物件が地方に所在することはリスクと捉えられます。そこで、想定運用期間2年平均で5％という利回りを設定しつつも、劣後出資比率をこれまでのファンドよりも多い約20％とすることで、投資家の皆様のリスクを一層軽減しています。
運用期間は長期となるものの、2年目以降の収益性アップと、20パーセントまでの売価減をCREALが対策してくれるということで、投資を決定しました。
当該案件の収益性
当該CREAL（クリアル）の案件には、クラウドアンサーは10万円投資しました。
そのため、1年目は年間4,000円、2年目は6,000円を12で割った金額が毎月収入として入ってくることになります。
また、2年間での合計の利益は1万円です。
まとめ
不動産投資型クラウドファンディングはソーシャルレンディングとは異なり、運用や売却で利益が出ないと損失が発生する可能性があります。
賃貸物件はまだその収益性が計算しやすいですが、ホテル物件は当たり外れの差があるので、リスクはどうしてもやや高めになります。
それでも、今回クラウドアンサーが投資したCREAL（クリアル）の案件は、20パーセントまでの売却価格減のカバー、2年目の収益性アップといった魅力的な要素があります。
地方のリゾートホテルですが、リスクはそれほど大きくないことも資料から分かってきました。
今後の動向を見守り、レポートしていきますのでお楽しみに！
なお、CREAL（クリアル）について深く知りたい方は、こちらで詳しく解説しています。
