「不動産からの家賃収入だけで生活できたら良いな」と思った経験がある人は多いですが、「家賃収入にかかる経費や税金がどのくらいの金額になるか？」といった具体的な勉強をする人は少ないです。
しかし、計算をせずにローンを組んでしまうと、利益が出ないばかりかローンの返済ができずに苦しむことになりかねません。
この記事では、「家賃収入だけで生活することはできるのか？」という疑問への答えと、家賃収入から引かれる経費や税金の計算方法を具体的な数字を用いて解説していきます。
目次
家賃収入とは
始めに、「家賃収入とはなに」かを具体的に知っておきましょう。
一口に「家賃収入」と言っても、人によって解釈が異なります。
家賃収入を得るための仕組みと、経費を計算したあとの不動産所得の2種類に分けて解説していきます。
仕組み
まずは、家賃収入の仕組みを知っておきましょう。
自分が所有する物件に、入居者が付くことで家賃をもらうことができます。
毎月の家賃は、全てが手元に残るわけではなく、諸経費が差し引かれることで収入になります。
- 家賃収入 － 諸経費 ＝ 不動産所得
基本的に、家賃収入はこの流れを通して不動産所得になります。
家賃収入の全額を自由に使えるのではなく、家賃から引かれるお金があるということを知っておきましょう。
不動産所得
家賃収入から諸経費を引くことで算出できた不動産所得ですが、まだ純利益とは言えない状態です。
不動産所得に対しては税金（所得税）が発生するため、その税金を支払い終えたあとで、純利益（手取り）を出すことができます。
- 不動産所得 － 税金（所得税）＝ 純利益
このように、残った不動産所得からも税金を支払う必要があります。
所得税は前年の不動産所得から算出されるため、あとから請求される税金です。
請求が来てから慌てるのではなく、発生する税金をあらかじめ計算しておけば、事前に手元に残しておくべき家賃収入が計算できます。
不動産所得から、さらに引かれる税金があるということを覚えておきましょう。
家賃収入の種類
ここからは、家賃収入の種類を2つに分けて具体的に解説します。
不動産物件を購入したあと、家賃収入の他に考えられる収入について知っておきましょう。
毎月入ってくる家賃収入以外に、一時的に発生する収入があります。
| 毎月発生する収入 | 家賃 |
| 駐車場代 | |
| 一時的な収入 | 更新費用 |
| 入居時の礼金 |
種類①：毎月発生する収入
はじめに、毎月安定して発生する収入から2つ紹介していきます。
- 家賃
- 駐車場代
1.家賃
家賃収入は、所有している部屋を他人に貸し出すことで、入居者から代金を支払ってもらう毎月の収入のことです。
一般的に、家賃の支払いはまとめての支払いとなっています。
契約期間も2年間と定めることができるため、比較的安定して入ってきやすい収入です。
ただし、「家賃滞納」や「空室増加」のリスクも考えられるため、どこまでのリスクに対応することができるのかを管理会社と協力しながら事前に決めておく必要があります。
空室リスクに関しては、不動産会社とのコミュニケーションや自分で入居者を探すなどの努力によってカバーすることが可能です。
2.駐車場代
駐車場代は、入居者が車を置くスペースを提供してもらう収入です。
家賃収入に含めず、別に請求することができる収入が駐車場代金です。
駐車場代は、契約すると家賃と同じように毎月安定した収入を得ることが可能です。
しかし、入居者が車を手放してしまうなどのコントロールができない都合により、急に収入が途絶えてしまうリスクがあります。
種類②：一時的な収入
続いて、毎月継続的な収入ではなく一時的に発生する収入を2つに分けて紹介していきます。
- 更新費用
- 入居時の礼金
1.更新費用
更新費用は、契約期間を更新した入居者から支払われる料金で、契約更新時のみ一時的に発生する収入です。
次のものが一般的です。
| 契約更新 | 2年ごと |
| 更新料 | 家賃1ヶ月分が相場金額 |
更新期間前の途中解約の際に、違約金を支払ってもらう契約にすることも可能です。
ただし、所有している物件の地域や種類によって大きく差があるため、事前に物件のある地域の相場を確認しておきましょう。
2.入居時の礼金
入居時の礼金とは、入居者から大家に対してお礼として支払われる一時的な収入です。
一般的に、家賃の1ヶ月分が入居時に発生する仕組みです。
しかし、近年は礼金なしの物件が増えています。地域の相場を確認して最適な料金設定を目指しましょう。
家賃収入から引かれる経費の種類
家賃収入から引かれる経費の種類を、それぞれ具体的に解説していきます。
毎月必ずかかる経費と一時的にかかる経費に分けていますので、収支計算の参考にしていただけたらと思います。
| 毎月かかる経費 | 相場（目安） |
| 光熱費 | 数千円～数万円 |
| 管理費 | 家賃金額の5%〜10% |
| 火災保険料（地震保険料） | 30万円～50万円（契約期間最長10年・地震保険付き） |
| ローン返済費用 | ローン借入金額の1%～5%（利率） |
| 一時的にかかる経費 | 相場（目安） |
| 物件の修繕費 | 内容による |
| リフォーム費用 | 数万円～数十万円（入居者退去後） |
| 仲介手数料 | 件価格の3% + 6万円 + 消費税10% |
最初に、不動産経営により毎月かかる経費を4つ解説していきます。
経費の種類①：毎月かかる経費
- 光熱費
- 管理費
- 火災保険料（地震保険料）
- ローン返済費用
1.光熱費
光熱費とは、管理する建物の共用部にかかる電気代や暖房費のことです。
物件の規模により変化しますが、毎月数千円から数万円がかかると考えられます。
毎月数千円だとしても、節約できる経費は見直しをして利益を最大化することが大切です。
共用廊下の電灯をLED電球や電気のセンサー稼働にするなど、効果の見込めるものには投資をして資金繰りを良くしていくことが利益につながります。
2.管理費
管理費とは、家賃の集金や入居者募集などを管理会社に委託した場合に発生する費用です。
管理会社に任せる業務には次の例があり、地域や物件により変化します。
- 家賃回収
- 家賃滞納者への対応と催促
- 入居者募集
- 退去立ち合い
- クレーム対応
一般的に、管理費の相場は家賃金額の5パーセントから10パーセントです。
不動産経営を副業で行っているサラリーマン大家にとっては、自分で対応することが難しい業務であるため、必須の経費です。
3.火災保険料（地震保険料）
火災保険料（地震保険料）は、入居者の過失による物件の火災や、地震などの天災が原因による被害に備えて加入する保険です。
一般的に、火災保険と地震保険はセットで加入する保険となっていますが、地震保険が別の契約となっていることがあるため注意してください。
例えば、アパート一棟の場合、契約期間が最長10年（地震保険付き）で、30万円から50万円が費用の相場となっています。
支払い方法は毎月の分割払いと一括払いを選択できます。予算に合わせて選択しましょう。
4.ローン返済費用
ローン返済費用とは、物件を購入するために金融機関で組んだローンの返済金額のことです。
利率は、ローン借入金額の1パーセントから5パーセントが一般的な相場となっています。
借りた金額や金利変動により、毎月の返済金額が変わります。
家賃収入より返済金額の方が多くなると、ローン返済が間に合わなくなる可能性があるため余裕を持った返済計画が必要です。
経費の種類②：一時的にかかる経費
続いて、一時的にかかる経費の種類を3つに分けて紹介していきます。
- 物件の修繕費
- リフォーム費用
- 仲介手数料
1.物件の修繕費
物件の修繕費とは、建物の破損による修繕費用や故障した設備の買い替えのために支払う一時的な費用のことです。
築年数が長くなると屋根や壁など、思わぬタイミングで破損する可能性があります。
予測のできない出費を防ぐためにも、定期的に設備のメンテナンスをすることをおすすめします。
建物全体ではなく、部屋内部の設備に関しても修繕が必要になる場合があります。
代表的な例として、給湯器の交換があります。
給湯器は10年ほどの使用を目安に交換する必要があるため、交換用の予算（約10万円）を残しておく必要があります。
2.リフォーム費用
リフォーム費用とは、入居者が退去してから次の入居が決まるまでに部屋をリフォームやクリーニングするための一時的な費用のことです。
ここでのリフォームとは、設備やレイアウトを新しくするだけではなく、入居前の元の状態に戻すという意味にも使われています。
新品の壁紙やクロスなどに張り替える作業だけでもリフォームと呼ばれることがあります。
費用は、部屋の痛み具合によりますが、数万円から数十万円を見込んでおきましょう。
3.仲介手数料
仲介手数料とは、物件に入居者が決まったときに、仲介してくれた不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料が発生するタイミングは、入居が決定したときのみなので、一時的にかかる費用です。
- 仲介手数料 ＝ 物件価格の3% + 6万円 + 消費税10%
このように仲介手数料には、明確に上限金額が決まっていますので、経費の計算がしやすいことが特徴です。
家賃収入から支払う税金の種類
家賃収入を得ると、複数の税金を経費として支払う必要があります。
それぞれの税金の種類と支払う時期により、2種類に分けて解説していきます。
| 毎年かかる税金 | 目安 |
| 固定資産税 | アパート一棟で10万円～20万円（大きく異なる可能性あり） |
| 所得税 | 5%～45%（所得金額による） |
| 物件購入時にかかる税金 | 目安 |
| 不動産取得税 | 不動産の固定資産税評価額×3％ |
| 登録免許税 | 所有権移転登記：物件購入価格×2% 抵当権登記：借入金額×0.4% |
税金の種類①：毎年かかる税金
まず、家賃収入を得ている間、毎年支払う義務がある税金を解説します。
- 固定資産税
- 所得税
1.固定資産税
固定資産税とは、不動産を所有するオーナーにかかる税金のことです。
毎年の1月1日に所有権を持っている所有者に対して1年分の固定資産税が請求されます。
支払いは、年4回に分割して支払う形が一般的です。
固定資産税は、土地や建物の評価額によって変動するため、地域によって大きく異なります。
アパート一棟の所有で10万円から20万円ほどを目安に計算しておきましょう。
2.所得税
所得税とは、所得金額に応じて支払う税金のことです。
ここでは、家賃収入から経費を引いた金額にかかるのが所得税です。
家賃収入から経費を引いた所得金額に対し、金額に応じて5パーセントから45パーセントの税率が課せられます。
- 参考：国税庁ホームページ
税金の種類②：物件購入時にかかる税金
続いて、物件を購入したときにだけ支払う税金を解説します。
- 不動産取得税
- 登録免許税
1.不動産取得税
不動産取得税とは、建物や土地を取得したときにかかる税金のことです。
不動産取得税の計算式
- 不動産取得税 ＝ 不動産の固定資産税評価額 × 3％
不動産取得税は、不動産の購入から約6ヶ月後に納付することになっています。
購入から税金の支払いまで時間がかかるものなので、忘れずに家賃収入の一部を準備しておきましょう。
2.登録免許税
登録免許税とは、役所に物件所有者などを記録するための登記にかかる費用のことです。
中古物件を購入した場合、前の所有者から購入者への「所有権移転登記」手続きに税金がかかります。
「所有権移転登記」にかかる費用は、物件購入価格の2パーセントです。
次に、金融機関からローンを組んだ場合、建物に対して「抵当権登記」も必要です。
「抵当権登記」にかかる費用は、借入金額の0.4パーセントです。
この税金は、不動産を取得したタイミングですぐに用意する必要があることを覚えておきましょう。
家賃収入を効率良く得られる物件の特徴
ここからは、家賃収入を効率良く得ることができる物件の特徴を紹介していきます。
- 中古アパート
- 相続物件
- 任意売却物件
それぞれの特徴を理解して、家賃収入だけでの生活を手に入れましょう。
特徴①：中古アパート
家賃収入を効率良く得るためにおすすめしたい物件は、中古アパートです。
中古アパートとは、一棟丸ごと売りに出されているアパートのことです。
「新築」アパートではなく「中古」アパートをおすすめする理由は、新築より中古アパートの方が低資金で購入でき、家賃収入の利回りが高いからです。
不動産会社が広告を出して売り出す新築アパートよりも、売主が個人の場合もある中古アパートの方が、相場より安い価格で購入するチャンスが多くなります。
不動産投資を始めたばかりなら、元手の現金も多くはないはずです。
低価格で購入して確実な利回りを目指せる収益物件を探していきましょう。
特徴②：相続物件
相続物件も、続効率良く家賃収入を得られるおすすめ物件です。
相続物件とは、親族からの相続によって得た物件を売却していることが特徴です。
相続された所有者は、相続税の納付を10ヶ月以内に支払う必要があります。
相続した物件はあるが、現金がないため相続税が払えないケースがあります。
加えて、不動産賃貸に関する知識が少ないため、すぐに売却して現金にするという特徴があります。
「相場より安くなっても早く売れれば良い」という所有者も多いため、売却価格よりも安い値段での購入に応じてくれる可能性があります。
不動産を安く手に入れて、家賃収入を増やしていく目的なら相続物件を狙うと良いです。
相続物件は、アパートやマンションと比べて圧倒的に一戸建て物件が多い傾向にあります。
地域によっては、空き家問題が深刻化している場合もあるため、安く買った以上に物件の価値が下がるリスクも考えておく必要があります。
特徴③：任意売却物件
任意売却物件とは、ローン返済が難しくなった所有者が売却する物件のことです。
任意売却物件は所有者ではなく債権者（銀行など）が売却金額を決定することが特徴です。
債権者が早く確実に売れる金額を設定するため、安く設定されることが多くなります。
しかし、任意売却物件は販売されてから3ヶ月から6ヶ月の間に決済を完了させる必要があるため、契約までの時間が限られます。
素早く判断して購入を決めるためには、不動産物件を見極める力と現金も用意しておく必要があります。
そして、非常にライバルが多く早い者勝ちの世界なので、情報を常に仕入れておくことが大切です。
家賃収入が安定しない物件の特徴
ここからは、家賃収入が安定しない物件の特徴を紹介していきます。
安く購入できた物件でも、家賃収入が安定しなければ次のステップへ進むことが難しくなります。
- 首都圏の区分マンション
- 駐車場がない物件
- ユニットバス
では、それぞれの内容を詳しく解説していきます。
特徴①：首都圏の区分マンション
首都圏の区分マンション物件の購入はおすすめできず、中でも特におすすめしない物件は新築区分マンションです。
おすすめできない理由は、高額なローン返済額が家賃収入額を上回る可能性が高いことや、空室になった場合に家賃収入がゼロになってしまうからです。
そして、新築区分マンション投資では、詐欺に近い投資の営業が多いことにも注意していただきたいです。
新築区分マンション投資で、注意すべき例は次の通りです。
- 35年フルローン
- 表面利回り5％
- 家賃保証10年
- 老後の年金代わりになる
このような条件で営業してくる不動産会社は、簡単に信用してはいけません。
中古であれば経営が成り立つこともありますが、フルローンで新築マンションを買うと利回りが低く、売却することもできない状況となるため、次の物件を増やすことができなくなってしまいます。
特徴②：駐車場がない物件
駐車場がない物件もおすすめできません。
都市圏では駐車場が不要なことも多いため、ここでは地方の中古アパートと中古戸建て物件に限って解説します。
駐車場がある物件は、家賃収入と同じく毎月安定した収入を得ることができるため、駐車場がない物件はおすすめできません。
家賃とは別に1台5,000円から1万円を請求することができるため、アパート全体で利益を計算すると大きな金額となります。
できるだけ駐車場を使ってくれる入居者をつけることで、家賃収入の底上げが可能です。
中古物件で相場より安いアパートなどが見つかった場合、すぐに飛びつくのではなく駐車スペースと停められる台数を確認しておきましょう。
駐車スペースがせまく停めにくいなど、入居者が駐車場に対してストレスを感じるのなら駐車スペースをリフォームするなどの対策をおすすめします。
特徴③：ユニットバス
ユニットバスとは、トイレと浴槽が一緒になっている物件のことです。
中古物件の場合はユニットバス物件が多いですが、今後は入居者が付かなくなるリスクが高いため、購入を見送るかリフォームすることをおすすめします。
ユニットバスからリフォームするための費用は100万円以上が必要です。
リフォーム費用を試算した上でも利益が出るのであれば、物件購入を進めることが可能です。
しかし、それほど安く購入できる物件はなかなか見つからないため、最初から除外して探した方が効率良く物件を探すができるためおすすめです。
もし、リフォームせずに入居者を募集する場合、ユニットバスだけを理由に家賃を安くしなければなりません。
ユニットバスの物件は、今後も家賃を下げ続けなければならないというリスクについても理解しておきましょう。
家賃収入だけで生活することはできる？
ここからは、サラリーマンとしての収入を必要とせず、家賃収入だけで生活することはできるかを具体的に解説していきます。
結論からお伝えすると、家賃収入だけで生活することは可能です。
現在、不動産物件を一つも持っていない初心者だとしても、これから方法を間違えずに家賃収入を増やしていくことで、仕事を辞めて専業大家として活躍することも可能です。
ここからは、家賃収入で生活するために必要となる2つの内容を紹介していきます。
- 家賃収入だけで生活するための目安金額
- 家賃収入だけで生活するための物件の増やし方
それぞれを具体的に解説していくので、自分の現在の収入状況に照らし合わせて参考にしてみてください。
目安となる家賃収入金額
不動産から得られる家賃収入だけで生活するには、毎月どのくらいの収入が必要になるかを考えてみましょう。
国税局によれば、2019年度の日本人の平均給与は432万円です。
平均給与を月収ベースにすれば、毎月36万円（＝432万円÷12ヶ月）となります。
この平均月収を目安にして、毎月36万円を家賃収入だけで生活するための目安金額に設定してください。
もし、不動産投資以外に安定した収入があるのなら、その金額分を差し引いて計算してください。
ここで注意すべきは、冒頭でも解説した「家賃収入はそのまま全額が所得にならず経費が引かれて不動産所得になる」ということです。
家賃収入だけで目安金額を達成しても、経費を引いたら生活することができないという場合があるため、常に経費を計算しながら計画を立てていきましょう。
では、おすすめの中古アパート物件の運用例を紹介し、シュミレーションしてみましょう。
物件の購入条件
| 中古アパート | 3,000万円 |
| 部屋数 | 5部屋 |
| 家賃 | 25万円/月（＝5万円/月×5部屋）（＝年間300万円） |
| 諸経費 | 年間45万円（＝家賃の15％） |
| 購入時の自己資金 | 500万円 |
| ローン借入額 | 2,500万円 |
| ローン年数 | 35年 |
| ローン返済金利 | 3.0% |
収支計算
- 手取り年間収入＝（家賃収入）－（諸経費）－（ローン返済）＝300万円－45万円－120万円＝135万円
この運用例によって、アパートを購入する場合の家賃収入と経費、かかるローン返済費用を全体的に理解していただけると思います。
物件の地域差や空室リスクを詳しく試算する必要があったり、さらに自己資金を使用し、ローン借入を減らす方法もあります。
なお、年間収入が135万円のアパートであれば、3棟購入すれば（＝135万円×3棟＝405万円）家賃収入だけで生活することができる計算です。
物件の増やし方
続いて、家賃収入で生活するための物件の増やし方を解説していきます。
家賃収入だけで生活することを目指すのなら、目標金額を達成するまで満足せず物件を増やしていくことが必須です。
- ローンを組んで収益物件を購入する
- 最低3年間以上黒字経営を継続する
- 貯めた利益と新たなローンで次の物件を購入する
それぞれの内容を手順を追って解説していきます。
手順①：ローンを組んで収益物件を購入する
収益物件が見つかり最初の物件をローンで購入する場合、できるだけ長い年数のローンを組むことをおすすめします。
できる限り低金利でローンを組むことで、利益額を増やし最低3年間以上の黒字経営を続けることができるからです。
最初に買う物件が重要なので、収益物件を探しましょう。
手順②：最低3年間以上黒字経営を継続する
次の手順として重要なことが、最低3年以上を黒字経営にすることです。
最初の物件を購入してから金融機関が見ている部分は、ご自身の経営手腕です。
「毎年安定した利益を出しているか？」を見られており、最低でも3年以上は経営状況を確認されます。
安定して黒字経営を続けることで金融機関の信頼を強めながら、家賃収入によって多くの利益を貯めていきましょう。
金融機関は敵ではなく、「ビジネスパートナー」だということを理解しましょう。
手順③：貯めた利益と新たなローンで次の物件を購入する
家賃収入で貯めた利益が貯まってきたところで、さらに新たな収益物件を購入していきます。
新たな物件購入時は、追加でローンを組んだり、借り換えによって大きな融資に切り替えるといった方法を使います。
このように、金融機関のローンを上手に使いこなしていくことで、所有物件を増やしつつ同時に家賃収入も増やしていくことが可能です。
最初に購入した物件と同じくらいの利益を生む物件を購入できれば、毎月の家賃収入が倍になり目標の目安金額へと近づいていきます。
以上のことからもわかるように、最初に購入する物件は特別に重要な物件です。
最初の物件に全てをかける気持ちで、物件探しをして購入まで挑戦してみてください。
まとめ
不動産物件から得られる家賃収入にかかる経費や税金の種類から、利益として手元に残る家賃収入について解説しました。
所有物件からの家賃収入だけで生活するためには、具体的にどのくらいの金額を目安にする必要があるのかも理解していただけたかと思います。
不動産投資で物件と家賃収入を増やしながら生活するためには、収益物件を見極める力と金融機関のローンが必須になります。
サラリーマンをやりながらでもできる不動産投資は、勉強と情報によって成功確率を高めることが可能です。
実践的な知識をつけることで、リスクを少なく確実に挑戦していきましょう。
