日本国内の不動産投資型クラウドファンディングサイトで、累計募集実績40億円という実績を誇る「CREAL（クリアル）」。
そのCREALが、2020年6月29日（月）から大型案件の募集を開始します。
ここでは、その大型案件の内容や投資するメリットをお伝えしていきます。
目次
筆者のプロフィール
筆者は第二金融商品取引業登録事業者に勤務しています。
インターネット上で金を募集しそのお金を運営する事業に携わっており、その業務内容は、CREALのような不動産投資型クラウドファンディングサイトと共通するものがあります。
そこで、筆者の経験から当該案件におけるリスクや投資前の気になる点についてお伝えしていきます。
CREAL（クリアル）の巨大案件の概要とは？
出典：CREAL（クリアル）
まずは、CREAL（クリアル）の大規模案件の募集概要を紹介していきましょう。
案件概要
案件案件名は「両国駅前ビル」です。
東京都墨田区の JR総武線両国駅前から、わずか徒歩2分の場所にあるオフィスビル案件です。
募集条件は、次のようになっています。
| 物件名称 | 両国駅前ビル |
|---|---|
| 物件種別 | 事務所・店舗 |
| 所在地 | 東京都墨田区両国2-13-8 |
| 募集金額 | 3億5,900万円 |
| 想定利回り（年利） | 6.5% |
| 想定運用期間 | 15ヶ月 |
| 募集期間 | 2020年6月29日（月）20時〜2020年7月19日（日）20時 |
| 最小投資金額 | 1万円 |
| 想定初回配当日 | 2021年1月31日（日） |
予定利回りは6.5%
特筆するべき点は、予定配当利回りが6.5%という高い数字である点でしょう。
この利回りは、これまでCREALが運営してきた案件の中でも最も高い数値です。
源泉徴収税徴収後でも5.2%以上になる高い利回りです。
不動産投資型クラウドファンディングに投資する際、特に収益性を重視する人にとっては魅力が高い案件だと言えます。
CREAL（クリアル）の大型案件に投資するメリット
では、当該案件に投資するメリットはどのようなものがあるでしょうか？
投資するメリット
- 利回りが高い
- 地価が下落しにくい
- リモートワークスペースとして活用できる
メリット①：利回りが高い
最も大きなメリットは、その収益性の高さです。
100万円を投資すれば、年間で税引前6万5,000円のリターンが見込めます。
税引き後の手取りでも毎月4,000円以上の配当金が入ってきます。
効率良く資金を運用してきた人にとっては見逃せない案件だと言えるでしょう。
メリット②：地価が下落しにくい
両国駅前徒歩2分という好立地であることも大きな魅力です。
不動産投資型クラウドファンディングは、物件の運用益、そして最終的な売却益を投資家に配当する仕組みの投資方法です。
この両国駅前ビル案件は徒歩2分というJRの駅に大変近い場所であるため、その資産価値が急激に下落することは考えにくいです。
このビルの住所は次のとおりです。
- 東京都墨田区両国2-13-8
この周辺の公示地価の推移を確認してみると、これからの直近の5年間では次のようになっています。
| 年 | 坪単価 | 上昇率 |
|---|---|---|
| 2016年（平成28年） | 211万7,355円/坪 | 2.70% |
| 2017年（平成29年） | 219万9,999円/坪 | 3.89% |
| 2018年（平成30年） | 234万5,454円/坪 | 6.60% |
| 2019年（平成31年） | 261万6,528円/坪 | 11.44% |
| 2020年（令和2年） | 292万6,721円/坪 | 11.96% |
地価は年々上昇しており、運用期間の15ヶ月中に急激に下がることは考えにくいと言えるでしょう。
メリット③：リモートワークスペースとして活用できる
当該案件は下記にあるように、リモートワークスペースとして活用を目指しています。
オフィスビルのバリューアッププロジェクト。エントランス、貸室設備の一部改修を行いオフィスビルとしての魅力を高めることで、駅に近接したオフィス需要に応えます。
“アフターコロナ”環境下の新たなニーズに対応できる小規模オフィス
新型コロナウィルスの影響で、リモートワークの普及等による大規模オフィスの需要減退が懸念され、一部ではオフィス面積の縮小等が見られるところです。両国駅前ビルは、1フロア約80㎡と比較的小さい規模のオフィスであり、また駅近の利便性・都心に近接しているにも関わらず賃料が安価という強みがあることから、今後リモートワークの普及により需要が生まれるサテライトオフィス・スモールオフィスとして新たなニーズに対応できる物件です。
大口の賃借先からて賃料を得るだけではなく、小口の不動産物件として賃貸運用を行うことで多数の人間に分散賃貸を行い、リスク分散を図っているのです。
コロナショックで普及が進んでリモートワークにも対応しています。
CREAL（クリアル）の大型案件に投資するデメリット・リスク
当該案件に投資することは、もちろんメリットばかりではありません。
不動産投資型クラウドファンディングに投資する場合は、メリット以上にデメリットやリスクのことも熟知しておくことがリスク回避につながります。
当該案件のデメリットやリスクを分析してみましょう。
投資するデメリット・リスク
- オフィス需要の低下リスクがある
- 期限までの売却失敗リスクがある
- 家賃低下リスクがある
デメリット①：オフィス需要の低下リスクがある
コロナショックにより、テレワークの推進が進んでいます。
その結果、都心のオフィス需要が徐々に減るというリスクが考えられます。
もちろん需要がゼロになることはないでしょうが、空室期間が長くなりなかなか入居者が決まらないという事態の発生は想定しておいた方が良いでしょう。
デメリット②：期限までの売却失敗リスクがある
不動産投資型クラウドファンディングは、物件の運用益だけではなく売却した際の利益を配当に織り込んでいます。
そのため、運用期間終了までに満足な価格での売却ができない場合は、案件運用終了時点で投資家へ元本が返金されないこともあります。
また、3億円を超える高額な物件の場合、価値が高くても購入できる事業者は限られます。
そのため、短期間で現金化できるとは限りません。
募集金額が高くなればなるほど、安定運用終了時に売却が間に合わないリスクが高くなると思っておいた方が良いです。
デメリット③：家賃低下リスクがある
都心でのオフィス需要が減ると、空室が発生しやすくなるだけではありません。
空室を埋めるために、家賃の値下げも起こります。
家賃の値下げをすることで、競合物件との差別化を図り空室を埋めようとするのです。
しかし、家賃の値下げ競争が起これば賃貸不動産市場全体の縮小につながり、物件運営で利益を出すことが難しくなります。
家賃収入が減れば、配当利回りも低下する可能性があります。
「ソーシャルレンディング」は配当金が減少することは少ないですが、「不動産投資型クラウドファンディング」の場合は容易に配当金の減少が起こり得ます。
新型コロナウイルスのCREAL（クリアル）への影響
当該案件の運営元であるCREAL（クリアル）への、新型コロナウイルスの影響も決して無視できるものではありません。
CREALは、数億円規模の大型案件である台東区内の観光客向けホテルや千葉県房総半島の観光客向けホテルなどの運営を行っています。
特に、日本国内への海外からの観光客は2020年3月以降、前年比99.9パーセント減少とほぼゼロという状況です。
収入はごくわずかしか見込めません。
一方、CREALではマスターリースを設定しているため、投資家に配当を続けている状況です。
CREALが家賃を支払いきれなくなり、会社経営上のリスクが増大する可能性もあるのです。
マスターリースで家賃が入ってくる安心と考えるのではなく、運営元のCREALがマスターリースを払い続けるために、無理をしている可能性があると思っておいた方が良いでしょう。
クラウドアンサー編集部が投資しているCREALのホテル案件の投資レポートはこちらです。
まとめ：総評
CREAL（クリアル）の両国駅前案件は立地が大変良く、賃貸先も小口分散化を図っているため家賃下落リスクを抑える工夫が行われていると言います。
両国駅前は地価の大きな値下がりは起こりにくく、比較的手堅い投資先だと言えるでしょう。
ただし、新型コロナウイルスの影響はまだこれから先どうなるか誰にもわかりません。
一気に多額のお金を投資するのではなく、分散投資を心がけながら一部の資金を投資していくと良いでしょう。
なお、CREALについてはこちらで詳しく解説しています。
口座開設を検討している方は、ぜひ一度目を通してみてください。
口座は開設も維持も無料です。
この機会に解説しておくと良いでしょう。
