不動産に投資する方法の一つに、REIT（リート）があります。
横文字で何となく難しそうなイメージがあるからか、「REITはおすすめしない」と言われることもあります。
しかし、不労所得を多く得られるなどのメリットがあることも事実です。
この記事ではREITのメリットもデメリットも解説していくので、投資を考えている方の参考にしていただければと思います。
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目次
筆者プロフィール
ファイナンシャルプランナー（FP）の資格を持つ、金融機関出身のライターｄす。
投資歴は4年、運用資産は1,000万円に突入し、毎月約2万円以上の不労所得が入ってくるようになりました。
読者の方々の老後の豊かな暮らしや早期リタイアをサポートするため、金融や投資の記事を多く執筆しています。
筆者自身はREITで多くの不労所得が入ってくるようになったため、REITはおすすめ派です。
しかし、デメリットがあることも確かなので、この記事ではREITがおすすめの理由とおすすめしない理由をそれぞれ詳しくお伝えしていきます。
REIT（リート）とは？
REIT（リート）は日本語で「不動産投資信託」なので、投資信託の仲間です。
投資信託とは、投資会社にお金を預けて運用してもらう金融商品のことです。
投資のプロに運用を任せることができるため、初心者でも始めやすい特徴があります。
一般的な投資信託は株式や債券などで運用していることが多いですが、REITを運用する投資会社は不動産で運用します。
不動産で運用する方法は2つあります。
1つは賃貸マンションやオフィスビルを所有して他人に貸し出し、賃料を利益とする方法です。
もう1つは、不動産を安く買って高く売ることで、差額を利益とする方法です。
REITを運用する投資会社は、これら2つの方法を巧みに使って利益を上げ、利益を投資家に分配金として支払います。
REITの投資家の多くは「分配金」という不労所得をもらうことを目的に投資しています。
REIT（リート）をおすすめしないと言われる理由
REIT（リート）に投資すると不労所得が期待できることを説明しました。
一見良さそうに感じられますが、なぜ「REITはおすすめしない」と言われることがあるのでしょうか？
この項目ではおすすめしない理由として、REITの主なデメリットを4つお伝えしていきましょう。
REIT（リート）がおすすめしないと言われる理由
- 元本割れのリスクがあるから
- 値上がり益は期待できないから
- 複利効果が得られないから
- 地震の悪影響を受けるから
おすすめしないと言われる理由①：元本割れのリスクがあるから
投資は絶対に上手く行くと保証されているものではないため、運用に失敗すると投資に使った元本が減ってしまう可能性があります。
これはREITだけでなく、投資全般に言えることです。
そもそも、投資とは将来有望な企業やプロジェクトなどに出資し、上手く行ったら分け前をもらうものです。
利益が出るかどうかは経営者の手腕や事業内容、世間の流行に左右されます。
失敗するリスクを取って大きなリターンを取りに行くのが投資なのです。
そのため、元本割れを避けたい人には、REITなどの投資はおすすめできません。
REITを始めとする投資には、必ず元本割れのリスクがあることは理解しておきましょう。
おすすめしないと言われる理由②：値上がり益は期待できないから
REITによる利益のほとんどは分配金で、REIT自体の価格が大きく値上がりすることはあまり期待できないタイプの商品です。
値上がり益がメインとなる株式投資と比べるとREITは利回りが低い傾向にあり、株式に投資した方が良いのではないかと考える投資家もいます。
REITは分配金がメインで、利回りは4パーセントから6パーセントほどです。
株式は値上がり益と配当金を合わせて利回り3パーセントから7パーセントほどが期待できます。
株式の利回りは銘柄ごとにかなり異なるので幅がありますが、銘柄によっては株価が10倍以上になることもあり、一攫千金を狙うこともできます。
REITではこのような急速な値上がりは期待できません。
そのため、値上がり益を狙う人にはおすすめしない商品です。
おすすめしないと言われる理由③：複利効果が得られないから
REITは利益が出ると分配金として投資家に分配してしまうため、複利効果が働きません。
複利効果は投資でお金を雪だるま式に増やしていく方法なので、できれば活かしたいところですが、REITだと複利効果を活かしにくいデメリットがあります。
複利効果とは、利益を再投資することで得られる効果です。
投資で得られた利益を再び投資すると元本が増えるので、さらなる利益を生み出すことができます。
REITの場合、利益が分配金として投資家に出ていくため、再投資されず複利効果が働きません。
REITで複利効果を活かすためには、分配金で再びREITを買う必要があります。
しかし、REITは1口数万円から数十万円ほどが一般的であるため、1回の分配金だけでは買えない人の方が多いでしょう。
そのため、複利効果が活かしにくく、おすすめしない理由の一つとなるのです。
おすすめしないと言われる理由④：地震の悪影響を受けるから
REITは現物の不動産を運用するので、自然災害に弱いという特徴があります。
日本は地震大国なので、海外のREITよりも地震で建物が損壊するリスクが高く、日本の不動産ならではのデメリットと言えます。
火災保険や地震保険によって建物へのダメージ自体は補償されますが、倒壊するなど人が住めない状態になってしまった場合、建て直して新しい人が入居するまで賃料の収入が得られません。
そのため、地震などの自然災害はREITの収益に悪影響を及ぼす可能性があるのです。
地震はいつ起こるか分からず、備えることも難しいです。
地震が起きてREITが大きく値下がりするリスクがあるため、おすすめしない理由の一つとなっているのです。
REIT（リート）のメリット
REIT（リート）をおすすめしない理由としてデメリットをお伝えしてきましたが、大きなメリットもある商品です。
筆者自身、REITにも多く投資をしているため、おすすめする理由としてメリットを解説していきたいと思います。
REITのメリット
- 分配金利回りが高い
- 少額で不動産に投資できる
- 株式・債券と相関しにくい
メリット①：分配金利回りが高い
REITの最大の魅力は、分配金利回りが高く不労所得がたくさん入ってくることです。
REITの分配金利回りの目安は4パーセントから6パーセントほどなので、100万円を投資すると1年で4万円から6万円の分配金をもらうことができます。
株式投資と比較すると、不労所得が欲しいならREITの方が良いことがわかりやすくなります。
株式投資は値上がり益こそ期待できますが、定期的な不労所得となる配当金の利回りは1パーセントから3パーセントほどです。
同じ金額を投資するなら、REITの方が多くの不労所得を得ることができます。
REITは分配金利回りが高いため、効率良く不労所得を稼ぐことができます。
投資を始めたら放置していても分配金が振り込まれるため、手間もかからずおすすめしたい理由の一つです。
メリット②：少額で不動産に投資できる
不動産投資はマンションやアパートを購入して始めるため、数千万円から数億円といった資金が必要です。
大抵の人はローンを組んで始めますが、面倒に感じる方も多いでしょう。
しかし、REITなら数万円から数十万円といった資金で不動産投資をすることができます。
REITを運用する投資会社に小口で投資することができるためです。
少額で不動産投資を試せることも、REITの大きなメリットだと言えるでしょう。
不動産投資は安定した収益が魅力ですが、必要な費用が膨大で二の足を踏んでしまう方も少なくありません。
そのような方は、まずREITから始めて投資とはどんなものかつかんでいくことをおすすめします。
メリット③：株式・債券と相関しにくい
REITは株式や債券の値動きと相関しにくい特徴があります。
株式や債券の価格が下がっているときはREITの価格が上がり、株式や債券が上がっているときはREITが下がるといった関係にあります。
そのため、すでに株式や債券といった金融資産を持っている人の分散投資先として、REITがおすすめできます。
REITを組み込むことで、ポートフォリオ全体での値動きをマイルドにする効果が期待できるからです。
ただし、トレンドが変わるとREITと株式・債券の逆相関が崩れる可能性があります。
相関しにくい特徴が永遠に続くとは限らないことは覚えておいてください。
REIT（リート）が向いている人
REIT（リート）のメリット・デメリットを解説してきましたが、気になるのは結局のところ、「自分はREITに投資するべきか、しない方が良いのか」でしょう。
ここからは、REITに向いている人と向いていない人の特徴を解説していきます。
これから解説する3つの特徴のどれかに当てはまる人は、REITが向いていると言えます。
当てはまった方は、REITへの投資を検討してみてください。
REITが向いている人
- プロに運用を任せたい人
- 不労所得で収入を増やしたい人
- 株式・債券をすでに持っている人
プロに運用を任せたい人
初心者の方など自分の投資手腕に自信がない方には、プロに運用を任せられるREITがおすすめです。
REITを始めとする投資信託は投資会社のプロが実際の運用を行うため、初心者でも大きな失敗をしにくい特徴があるからです。
また、自分で株式や不動産を管理することが面倒くさそうに感じる方にも、REITがおすすめです。
運用はプロにお任せできるため、REITの投資家は基本的には放置で問題ありません。
定期的に届く運用報告書には目を通しましょう。
このように、プロに任せて運用したい人にはREITが向いています。
不労所得で収入を増やしたい人
先ほどお伝えしたようにREITは分配金利回りが高いため、不労所得で収入を増やしたい人に向いています。
投資の不労所得だけで生計を立てたいと思っている投資家にも人気がある商品です。
年収300万円を投資で稼ぐ場合、分配金利回り6パーセントのREITなら5,000万円の投資で実現できます。
しかし、配当金利回り3パーセントの株式の場合、1億円の投資が必要になります。
このように、REITは少ない金額でより多くの分配金を稼ぐことができます。
そのため、投資で不労所得が欲しい人にはREITが向いています。
株式・債券をすでに持っている人
株式や債券をすでに持っている人にも、次の投資先としてREITがおすすめです。
先ほどお伝えしたように、REITと株式・債券の値動きは逆になることが多いため、REITにも投資をするとポートフォリオ全体の値動きが安定します。
また、さまざまな銘柄に投資することは分散投資の観点からもメリットがあります。
株式市場が荒れてマイナスになっているときでも、不動産市場が活況でプラスになっていれば、損益を相殺できます。
このように、REITへの投資によってポートフォリオ全体を安定させたり、分散投資したりできます。
すでに株式や債券を持っている人は、次なる投資先としてREITを検討してみてはいかがでしょうか？
REIT（リート）が向いていない人
反対に、REIT（リート）が向いていない人はどんな人なのでしょうか？
これから解説する項目に当てはまる人は、REIT以外の投資方法を選んだ方が良いかもしれません。
詳しくお伝えしていきましょう。
REITが向いていない人
- 元本割れは絶対に嫌な人
- 価格変動がストレスに感じる人
- 将来の資産形成が目的の人
元本割れは絶対に嫌な人
投資は元本割れのリスクがあるものなので、元本割れは絶対に嫌だと思っている人は、投資そのものが合っていないかもしれせん。
それでも投資でお金を増やしたいなら、余剰資金の中のほんの一部など、元本割れしても人生計画が変わらないような少額で試すことから始めていくと良いでしょう。
REITを購入するには数万円から数十万円といったお金がかかりますが、一般的な投資信託は1,000円から購入できます。
インターネット証券会社であれば100円で始められる会社もあるため、まずは少額で試して投資に慣れていくことをおすすめします。
価格変動がストレスに感じる人
REITだけでなく株式もそうですが、これらの商品は時々刻々と価格が変動する商品です。
そのため、自分が買ったときより値上がりすることも値下がりすることもあります。
この価格変動がストレスになってしまう人には、REITは向いていないでしょう。
毎日価格が動くので、「昨日より下がってる、ヤバい！」などと気になってしまうのです。
このようなタイプの方は、REITのように価格が動く商品に投資すると、仕事に集中できないなどの悪影響が出ることもしばしば。
そのため、価格変動しないタイプの投資方法をおすすめします。
将来の資産形成が目的の人
投資の目的が将来の資産形成なら、利益を再投資して複利効果で資産を増やせる投資商品の方がおすすめです。
つまり、再投資しにくいREITは向いていないでしょう。
REITは分配金の不労所得を狙う人にはおすすめできますが、長期で資産形成したい人には複利効果を優先する方をおすすめします。
複利効果は、長い期間を使うほど大きな効果になって、資産が増えていきます。
そのため、今すぐに不労所得が欲しいのではないなら、時間をかけて複利効果を活かした運用が良いでしょう。
REIT（リート）投資で成功するためのポイント
REITが自分に向いていると感じた人は、早速REITに投資をしていきましょう。
投資を成功させるためのポイントを2つお伝えするので、しっかり押さえて投資を始めてください。
REIT投資で成功するためのポイント
- 銘柄選び
- 分散投資
ポイント①：銘柄選び
東京証券取引所に上場しているREITは60本以上あり、どれを選んでも良いわけではありません。
投資の成功と失敗を分けるのは銘柄選びなので、有望な銘柄を探していきましょう。
REITを選ぶときに確認したい最低限のポイントは、次の3つです。
| チェックポイント |
|
初心者の方は分配金利回りが高いREITを選びがちですが、分配金につられて高リスクな銘柄をつかんでしまう可能性があります。
これらのポイントを意識して、有望な銘柄を絞り込みましょう。
不動産の種類
不動産の種類は、住宅やオフィスビル、商業施設、倉庫などです。
一般的に、住宅はローリスク・ローリターン、オフィスビルはハイリスク・ハイリターンな傾向があります。どれを選んで良いか分からない場合、複数の種類の不動産を運用しているREITを選ぶと良いでしょう。
時価総額
時価総額は運用資産の総額のことで、大きい方が安定した運用ができる傾向にあります。
時価総額が1000億円を超えていることを目安に、銘柄をスクリーニングすると良いでしょう。
NAV倍率
NAV倍率は、REITの価格に対して実際の資産がどれくらいあるかを示す数値です。
NAV倍率が1より小さければ割安な銘柄と考えられるため、1より低い銘柄を選ぶのがおすすめです。
まとめると、REITを選ぶときに意識するべきポイントは不動産の種類、時価総額、NAV倍率の3つです。
分配金利回りだけでなく、これらの指標も参考に銘柄を選びましょう。
ポイント②：分散投資
低リスクに運用するためには、分散投資がおすすめです。
1つの銘柄に投資を集中させると、その銘柄が破綻したときに大きなダメージを食らうからです。
複数の銘柄に分散投資していれば、ある銘柄が破綻しても全体的な影響は軽くて済みます。
分散投資はREITに限らず、投資の基本的なテクニックです。
可能であれば、REITも複数の銘柄に投資すると良いでしょう。
どうしても1銘柄しか買えない場合、複数の種類の不動産を運用するREITがおすすめです。
REIT（リート）以外のおすすめ投資方法
REIT（リート）が向いていないと感じた方や、REIT以外の投資方法も知りたい方のために、ここからは他のおすすめ投資方法を紹介していきます。
いずれも分配金利回りが高い方法なので、不労所得が欲しい方に特に向いていると言えるでしょう。
REIT以外のおすすめ投資方法
- 不動産投資
- 株式投資
- ソーシャルレンディング
- 不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資
不動産投資は、マンションやアパートを所有して他人に貸し出し、家賃を受け取る投資方法です。
REITではプロに任せていたことを自分でやるイメージです。
不動産投資には安定した収入が期待できるメリットがあります。
一度入居した人は数年は住み続けることが一般的であるため、その間は家賃収入が途絶えないためです。
デメリットとしては、必要資金が数千万円から数億円と高額なことです。
ローンを組んで始めることが一般的ですが、面倒に感じる方も多いでしょう。
利回りは5パーセント前後が目安です。
安定した収益や価格変動が嫌な方には、不動産投資もおすすめです。
株式投資
株式投資は、企業に出資して利益の一部を配当金としてもらう方法です。
利回りの目安は3パーセントから7パーセントほどです。
株式投資のメリットは、株主優待の制度があることです。
企業によっては株主に自社製品や割引券を配布しているため、生活費の節約にも役立ちます。
デメリットとしては、銘柄選びが難しいことや価格変動があることが挙げられます。
特に価格変動の幅は大きく、1日で1パーセントから5パーセントほど動くこともあります。
そのため、価格変動がストレスになる方には向いていないでしょう。
それでも、株主優待のメリットが大きい投資方法なので、優待狙いで投資しても良いでしょう。
ソーシャルレンディング
ソーシャルレンディングは、資金調達したい企業と投資家をインターネット上で結びつけるサービスです。
利回りが高く5パーセントから10パーセントほどが狙えます。
ソーシャルレンディングのメリットは、利回りが高いことに加え価格変動しない特徴があることです。
満期を決めて、満期が来たら元本が返済され、それまでは利息をもらえる投資方法なので、株式投資とは違って価格変動がないのです。
ソーシャルレンディングのデメリットとしては、事業者によっては怪しい案件が混ざっていることが挙げられます。
ソーシャルレンディングのサイトを運営する事業者が企業を審査しますが、事業者によって審査能力に差があるのです。
各サイトを見て過去のプロジェクト成功率が高いサイトを選び、失敗するリスクを下げましょう。
ソーシャルレンディングは利回りが非常に高いので、不労所得で生活したい投資家に人気があります。
価格変動がないため、値動きがストレスになる人にもおすすめです。
詳しくはこちらを確認しておくと良いでしょう。
不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資型クラウドファンディングは、投資用の不動産と投資家をインターネット上で結びつけるサービスです。
REITと似ていると感じられるかもしれません。
REITはプロに運用を任せるもので、不動産投資型クラウドファンディングは自分で投資先を選ぶ点が異なります。
不動産投資型クラウドファンディングのメリットは、小口で不動産投資ができる点です。
1万円から投資できるため、高額な資金を必要とする不動産投資よりも気軽に始められます。
デメリットとしては、ソーシャルレンディングと同様に事業者によって審査能力にばらつきがあることです。
過去の成功率を見て、信頼できる事業者を選びましょう。
不動産投資型クラウドファンディングの利回りは5パーセントから10パーセントほどと高いことも魅力的です。
ソーシャルレンディングと同様に価格変動がないため、値動きがストレスになってしまう人にもおすすめです。
詳しく知りたい方はこちらをチェックしましょう。
まとめ
REIT（リード）のメリット・デメリットを中心に解説してきました。
元本割れのリスクがあることや値上がり益が限定的なことなどがおすすめしない理由として挙げられますが、分配金利回りが高く不労所得が狙える投資方法でもあります。
REITに向いていないと感じた方は、他の投資方法を検討してみてください。
今回紹介した不動産投資や株式投資、ソーシャルレンディング、不動産投資型クラウドファンディングなどから、自分が合うと感じたものを選んでみると良いでしょう。
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