2019年10月、クラウドアンサー編集部は、2019年10月に立ち上がったばかりの不動産投資型クラウドファンディングサービス「X-Crowd」（エックスクラウド）を運営する株式会社インテリックスへ取材を実施しました。
投資家のみなさんが気になるようなことや、どんな想いを持って運営しているのかについて伺ってきました！
目次
X-Crowdを運営する株式会社インテリックスとは？
まずは、X-Crowd（エックスクラウド）を運営する株式会社インテリックスの概要を紹介しておきましょう。
| 会社名 | 株式会社インテリックス |
| 設立 | 平成7年7月17日 |
| 所在地 | 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-12-19 |
| 資本金 | 2,253,779,210円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 山本卓也 |
| 許認可 | [宅地建物取引業者免許]国土交通大臣(4)第6392号
[不動産特定共同事業者許可]東京都知事第97号 |
| 所属団体 | 一般社団法人リノベーション協議会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人不動産流通経営協会 一般社団法人全国住宅産業協会 一般社団法人不動産証券化協会 |
株式会社インテリックスは、東証一部上場企業です。
不動産事業を展開しており、特に中古マンションを仕入れ、内装工事を実施することにより付加価値を高め、販売するリノベーションに強みを持っています。
それでは、早速インタビューの内容をお伝えしていきましょう！
なお、取材にご協力いただいたのは次の3名です。
- 事業戦略部長 小川 新悟 様（中央）
- 事業戦略部 新井 大 様（左）
- IR部長 阿部 康二 様（右）
それでは、早速インタビューしてきた内容についてお伝えしましょう！
阿部様よりご回答いただいた部分は先頭に（ ）で示しており、それ以外の部分は小川様からご回答いただきました。
X-Crowdとはどのような不動産投資型クラウドファンディング？
2019年10月にサービスを開始したX-Crowd。
ローンチから間もなく2019年11月上旬現在、案件はまだ募集されていませんが、現状をどのように捉えているのでしょうか？
不動産投資型クラウドファンディングを始めるまでの準備にはどれくらいの期間がかかりましたか？
ライセンスの取得とシステムの開発が時間がかかったところで、全体で1年半ほど掛かりました。
私たちは新規事業を創出する部署です。
そのため、立ち上がりのころは非常に人数が少なく、フルコミットできるメンバーが2名から3名だったため、1年半という期間を要しました。
一番苦労したのはシステム導入ですね。
私たちはもともと不特法事業（不動産特定共同事業）を「アセットシェアリング」という形でやっていたため、ライセンス面は特段大きなハードルだとは思っていませんでした。
一方で、システムをいかに業務要件に落とし込みながら作っていくかという点については、予算の問題、そして技術的な問題などを含め苦労しました。
不動産投資型クラウドファンディングを始めようと思ったきっかけを教えてください。
「当社のファンづくり」のためです。
当社はリノベーションの事業を古くからやっており、主に事業者さんとの取引であるBtoB型の事業がメインでした。
しかし、アセットシェアリングはBtoC型の事業です。
こういったものを、もっと多くの方に知っていただく一つのきっかけ作りとして、不動産投資型クラウドファンディングを始めました。
自社サービスの最大のセールスポイントを教えてください。
当社は不動産会社であり、過去に多くのリノベーションや不動産投資案件を手掛けてきました。
そのため、こういった不動産に関する目利きが当社の特徴であり、実績だと考えております。
似たサービスであるソーシャルレンディングについてはどうお考えですか？
ソーシャルレンディングは不動産投資型クラウドファンディングとは別商品で、金融庁管轄の金融商品取引です。
ソーシャルレンディングの商品は多くありますが、貸付先の事業者自体が倒産する割合が比較的多く、規制も強化され始めています。
当社は東証一部に上場しており、会計監査を経た有価証券報告書を提示しております。
X-Crowdは投資家様が事業者の信用リスクを容易にインターネット上で確認できるため、安心材料を投資家様に与えられることがセールスポイントになるのではないかなと思っています。
—そうですね。投資家にとってはかなり大きいポイントですね。
はい、そう考えています。
いまは技術が進歩して、誰でも良い雰囲気のホームページを作ることがさほど難しくありません。
だからこそ、そのバックボーンになる「どういった企業体が運営しているか」というポイントを見て取りにくくなっています。
当社の運営状況については、お客様が満足のいく形で提供できていると考えています。
会員登録募集開始後の手応えはいかがでしょうか？
かなりの反響をいただいています。
大々的な広告をしているわけではないのですが、大きな反響がありました。
非常に注目を浴びた商品を提供できているのではないかなと思っています。
この調子でたくさんの方々に興味を持っていただき、X-Crowdの会員になっていただきたいなと思っています。
マーケティングは今後どのように行っていく予定でしょうか？
具体的にはお伝えすることは難しいのですが、最新のデジタルマーケティングツールを使ってさまざまに展開していきたいと思っています。
「経験と度胸と勘に頼る」というのではなく、しっかりと数字をベースとして、「こうすればこうなる」ということを考え、試行錯誤しながらやっていきたいと思っていますね。
株式会社インテリックスの強みは？
X-Crowdを運営する株式会社インテリックスは東証一部上場企業です。
どういった事業を行っていて、どういった強みがあるのかについて聞いてみました。
不動産会社としての強みを教えてください。
（以下、阿部様よりご回答）
当社はリノベーションにより不動産を再生し、新たにお客様に販売することがメインビジネスです。
そのため、これまでかなりの物件数の評価・査定を行ってきたということと、リノベーションのノウハウを持っていることが当社の強みだと考えています。
これまで、マンションにおいては累計2万件を超えるような販売実績があり、中古のマンションにアフターサービス保証を付けて販売したのは当社が業界で初めてでした。
「リノベーションと言えばインテリックス」といったポジションを確立できているかと思います。
最近の人気の不動産の種類があれば教えてください。
（以下、阿部様よりご回答）
マンションの業界においては、これまでは「新築」がメインのマーケットでした。
それが、首都圏においては2016年から「中古」のマンションの取引が逆転してきています。
新築マンションの価格がとどんどん高まってきており、コストの高騰からデベロッパーがなかなか供給しにくい環境にもなりつつあります。
一方で、中古マンションに関しては、当社のような買取再販事業を行う企業が増えてきています。
マンションにおいては、新築でも中古でもない、リノベーション済みマンションが「その真ん中のカテゴリー」として少しずつポジションを確立してきています。
リノベーション済み中古マンション物件が人気の理由があれば教えてください。
（以下、阿部様よりご回答）
コストパフォーマンスの良さが大きな要因だと考えられます。
当社のように、かなり抜本的なリノベーションすることによって、お部屋の中が新築同様にリノベーションされた物件が少しずつ認知されて始めています。
そういったお部屋の中で暮らすという一つの価値観が芽生えてきているのかと思います。
すでに運営されている小口不動産投資「アセットシェアリング」と、「X-Crowd」の差別化のポイントがあれば教えてください。
差別化というよりも、アプローチするお客さまが異なります。
アセットシェアリングは、最低投資金額が１口100万円からです。
一方で、X-Crowdは1口10万円からとなっています。
そのため、ご準備いただく最低融資金額、必要資金が異なります。
また、同じ不動産特定共同事業法がベースではあるものの、投資によって得られる収入は、アセットシェアリングは「不動産所得」、X-Crowdは「雑所得」に分類されます。
したがって、X-Crowdの方では源泉徴収が必要になり、税区分自体が異なります。
アセットシェアリングは不動産所得の扱いになるため、ご購入いただくオーナーさんは相続対策としてご利用いただくケースが多いです。
一番大きな違いはこの「必要資金」です。
不動産投資をやってみたいというお客様は多いのですが、現物不動産を買うとなるとハードルが高いわけです。
しかし、アセットシェアリングは一口100万円から投資できるため、投資するハードルを下げることができました。
ただ、それでも最低100万円という比較的大きな資金をご用意いただく必要がありました。
ところが、X-Crowdでは一口10万円からという形で提供することにより、さらに不動産投資への敷居を下げることができます。
これによって、10万円という無理のない範囲の自己資金で投資する機会をお客様に提供することがでるのではないかと考えています。
X-Crowdを通して、不動産投資から実際に収益が得られることを体験して頂き、ゆくゆくはアセットシェアリングにも興味を持って頂けると幸いです。
また、インテリックスのファンになって頂き、お住まいとしてのリノベーション物件ご購入のきっかけとなる「顧客体験（カスターマーエクスペリエンス）」にお役に立てればとの想いで商品組成しております。
X-Crowdが提供していく案件について教えて！
投資家のみなさんが一番気になるのは、今後X-Crowdがどういった案件を提供していくのかではないでしょうか？
現状公式ホームページでは「地方創生貢献ファンド」を謡っていますが、実際とのところはどうなのかついて聞いてみました！
案件の提供予定（年間での件数・金額）について目標などがあれば教えてください。
現在口座開設を始めている中で、まだ反響がよく見えていないところですが、できる限り月1回のペースで案件を募集できるような体制を整えたいと思っています。
ファンドを提供するにあたっては、ファンド対象とする物件がクラウドファンディングになじむかどうか見極めた中で、しっかりとした商品を提供していきたいと思っています。
「月1回案件を提供する」ということ自体が目標になってしまっては元も子もないと思っています。
そのため、「これだったら当社の商品として恥ずかしくない」といった商品ができたタイミングで2号案件、3号案件という形で募集をかけていきたいと思っています。
利回り3％は低めだと感じますが、今後上げる予定はありますでしょうか？
現段階では未定です。
私たちは無理して高い案件を取りにいくことは考えていません。
そのため、多少利回りを上げることはあっても、例えば8パーセントといったような水準に大幅に上げることは考えにくいです。
京都以外にどういったエリアの物件を案件にしていく予定でしょうか？
当社は全国展開している企業であり、売上も半分近くが東京圏以外で構成されています。
その意味では、日本全国の物件を対象に取り上げていきたいという思いがあります。
ですので、例えば「沖縄だけに特に注力する」といったようなことは考えておりません。
先ほど申し上げたように、クラウドファンディングに適切な案件と見極めが取れたらその案件を随時見ていくというスタンスです。
また、私たちは他の事業者と異なり「ファンづくり」のためにX-Crowdを立ち上げています。
そのため、案件を無理して作るということは考えていないのです。
「地方創生」については、これだけに特化していったり、案件の半分以上を地方創生案件にしようと思っていたりするわけではありません。
現場のメンバーが地方創生に寄与するような案件をやっていきたいという想いを持って動いており、会社もそれに同調してくれています。
地方創生は国策の一つであるため、私たちも貢献していきたいと思っているのです。
当社は、2019年国土交通省委託事業 「不動産クラウドファンディング等検討会」委員としても参加しています。
様々な事業を通して、「日本を良くする」という意味でも、微力ながら関わっていきたいなと思っています。
運用期間の目安はどれくらいでしょうか？
1号案件については、約12ヶ月を予定しています。
今後の案件も12ヶ月なのかということについては、需給の関係で決めていきます。
劣後出資の割合はどの程度になりそうでしょうか？
1号案件は30パーセントで考えています。
先行の会社さんでも30パーセント出ているという事例もありますし、中には30パーセントに満たない会社さんもありますが、私たちなりに企業努力を重ね、投資家様の保全を高めた商品を提供できる範囲内で頑張ってやっていきたいと思っています。
ただ、投資商品には「絶対安心」「絶対大丈夫」というものはありません。
投資はあくまで自己責任ですから、その中で私たちとして自信を持って提供できる商品を挙げていきたいなと思っています。
多くのクラウドファンディングが登場する現状をどう捉えている？
近頃は、投資型クラウドファンディングに限らずソーシャルレンディングやさまざまなクラウドファンディングサービスが登場しています。
そのような中で2019年に登場したX-Crowd。
多くのクラウドファンディングサービスが登場する現状をどのように捉えているのでしょうか？
ソーシャルレンディングについてはどう捉えていらっしゃいますか？
ソーシャルレンディングの場合、一部の企業において優先劣後が十分に取れているのかどうか見えづらい案件がある場合があります。
当社としては、先ほど申し上げたように、投資家様が取るリスクをなるべくわかりやすくお伝えしていきたいと思っています。
当社は東証一部上場企業であるため、財務諸表を開示しています。
そのため、企業がどういう状況にあるのかご確認いただけるところがソーシャルレンディングとの大きな違いです。
ソーシャルレンディングに対する不動産投資型クラウドファンディングのメリットはどういった点だと考えていますか？
当社に限った話ではありませんが、不動産投資型クラウドファンディングは不動産特定共同事業法に基づく商品設計ですので、金融商品取引法の商品であるソーシャルレンディングとは開示レベルが大きく異なります。
「投資家にはこういったものを開示しなさい」という項目が決められているからです。
開示すべき情報には、例えば不動産の住所や賃借人などがあります。
ソーシャルレンディングの場合、こういった情報を把握しにくい傾向があります。
近頃は情報が開示される方向になりつつありますが、私たちが取り組んでいる不動産投資型クラウドファンディングにおいては、出資いただける投資家のみなさまには情報を開示しています。
反対に、不動産投資型クラウドファンディングの弱点はどういった点だと考えていますか？
ソーシャルレンディングになじんだ投資家様の場合、「預託」ができないことがデメリットとして考えられるかもしれません。
預託とは、投資する案件の資金を最初からX-Crowdや事業者の口座に預けておくという行為です。
例えば、出資額50万円を予定している場合、100万円を口座に入金しておくことは預託にあたりますが、これは私たち不特法の事業者ではできないことになっています。
つまり、投資家様に1回1回お金が戻ってきてしまうわけです。
そのため、投資いただく際は再度振り込みをお客様にお願いすることになります。
これをデメリットだと感じる方がいらっしゃるのではないかと思います。
あとは、振込する際には振込手数料がかかってしまう点はデメリットですね。
不動産投資型クラウドファンディングは今後もっと競合が増えていくと感じていますでしょうか？
増えていくと考えています。
調達環境が変化していることが要因です。
以前にも増して、金融機関の不動産向け審査が厳しくなっています。
そのため、さまざまな不動産事業者が不動産特定共同事業法を活用してこのクラウドファンディング市場に参入してくることが考えられます。
さらに、現在は上場していない事業者が主流ですが、今後は上場企業が不動産投資型クラウドファンディング業界に参入してくる可能性が高いのではないかと思っています。
競合の不動産投資型クラウドファンディングが増えていることをどう感じていらっしゃいますか？
投資家様の選択肢が増えますので、不動産投資型クラウドファンディングが活気づくという意味で非常に良いことだと考えています。
限られたパイの中で食い合う場合はこんな考え方はできませんが、不動産投資型クラウドファンディングは、潜在市場がもっと大きいと思っています。
仕方なく銀行に普通預金でそのまま寝かせてあるという人は世の中にたくさんおり、当社が提供しているような金融商品を知らない方はたくさんいらっしゃいます。
国策も相まって「貯蓄から投資へ」という時代の流れの中、「寝かせているお金をどうしよう」と思っている方は増えつつあります。
ただ、株やFXといったリスク性の高い投資にいきなり手を出すことは難しいですよね。
ましてや、不動産の現物投資は大きいお金が必要になってくるため、困ってしまいます。
そういった中で、比較的小さい資金で始めることができ、信用リスクがどういったものなのか見て取れるX-Crowdは、非常に良い商品だと考える人が潜在的にたくさんいらっしゃるのではないかなと思っています。
一人でも多くのお客さまに当社のX-Crowdを評価いただいて、末永くお取り引きさせていただく関係が築ければ良いなと思っています。
投資家のみなさんに向けて一言お願いします！
最後に、投資家のみなさんに向けてX-Crowdからメッセージをいただきました。
どんな人に利用して欲しいなどあれば教えてください。
X-Crowdを通じて不動産投資の世界に触れ、また当社のファンになっていただき、さまざまな不動産投資商品を購入いただくきっかけとなったら嬉しいです。
他の投資と分散投資する場合は、どの投資手法との相性が良いでしょうか？
私たちが今回やっているX-Crowdという商品は上場の株式ではありませんし、社債でもなく、J-REITのような商品でもありません。
つまり、日々値洗いがされるようなものではないのです。
例えば、株の場合は「今日はいくらかな」という株価を見て自分の保有する口数で計算しますが、そういった計算をする必要がありません。
見てもわからないという商品であるという点で、大きな違いがあります。
逆に、不動産の価値に着目して自分はどういったものに投資しているのかというのが見えてこないと、これは怖い話です。
つまり、先ほどお伝えしたような「事業者の信用リスク」が大きく入り込むわけです。
そのリスクをわからずしてやっていくと、その会社が倒産や破綻した場合に甚大な影響が出てしまいます。
世の中にはたくさん目に見えないリスクがあるため、そういうものを網羅的に含めて考えていただければと思います。
投資は自己責任ですから、きちんと自分で納得する範囲内で、かつ怪我をしても痛くない水準でやることが望ましいと思います。
私のレコメンデーションとしては、生活資金は投資には使わない方が良いということです。
X-Crowdの魅力と投資家の方に向けて伝えたいことがあれば教えてください。
1号案件は当社でリノベーションしたのは京町家です。
珠数屋町というところにあり、すでに案件は開示しています。
ここは宿泊施設としてやっていますが、日本の文化を残す佇まいを意識した造りとなっています。
投資していただいた投資家様の資金を、このような日本の固有の文化を残していくといった社会貢献性のある事業に使わせていただいています。
こういった社会的意義のある案件をすべての案件においてできるとは限りませんが、こういった案件を一つでも多くやり、日本の良いところを海外の人に見ていただいて「日本にはこんなに素敵な文化がある」といったことを示せるような商品を提供してきたいと思っています。
微力ですがそのように意識しながら今後も商品設計を考えていきたいと思っています。
共感いただけるお客様は、ぜひともご出資いただけるとありがたいです。
まとめ
不動産投資型クラウドファンディング「X-Crowd」を運営する株式会社インテリックスをインタビューさせていただいた際の内容をお伝えしました。
東証一部上場企業が運営するサービスということで、会社の体制が非常にしっかりとしているという印象をクラウドアンサー編集部は強く感じました。
投資家のみなさんが投資する際には、とても大きな安心材料になることでしょう。
また、案件すべてではありませんが、地方創生案件では「日本をより良くしたい」「海外の方に日本の良い文化を知ってもらいたい」という想いのもと、X-Crowdのみなさんが案件を組成されていることがわかりました。
こいうった社会的な意義のある案件に投資したいと思っている方にはとてもおすすめの会社だと感じました。
今回の取材記事をお読みいただき、少しでもX-Crowdに興味を持ったという方は、ぜひ口座開設をしてみることをおすすめします。
口座開設は無料で行うことができますよ。
