筆者は、大家業を行っていることもありたくさんの人から不動産投資に関する質問を受けることがあります。
「不動産投資はやめとめ！危険！と言われるけど、本当？」
「不動産投資はリスクが高いって聞いたけど、実際はどうなの？」
「リスクヘッジ方法はあるの？」
答えは単純ではなく、物件や地域によってリスクと対策が異なります。
まず、不動産投資にはどのようなリスクがあるかを知ることが、不動産投資で成功するための第一歩です。
この記事では、不動産投資をしている筆者の実体験をもとに、リスク原因とリスクヘッジ方法を解説していきます。
【体験談】不動産投資をしていて感じるリスク
不動産投資家として収入を得ている筆者のプロフィールと、実際に運用している中で体験した不動産投資のリスクと考え方について紹介します。
筆者プロフィール
筆者は、地方都市の北海道札幌市にて中古アパート一棟を運用する不動産投資家です。
30歳で、5年間勤めたサラリーマンを辞め不動産投資を中心にFXや株式投資なども行っています。
賃貸物件の他、観光客用の民泊物件としても不動産運用をしています。
この記事では、まず自身の投資体験から感じること、リスクヘッジとしてやってきた内容を紹介します。
なお、筆者が会社員を辞めてセミリタイアすることができた体験談をまとめた記事へのリンクが、この記事の一番下にあります。
サラリーマンを辞めたいと思っている方にはぜひ読んでもらいたいです。
不動産投資のリスクについて感じること
筆者の経験では、不動産投資は他のどんな投資よりも「リスクが低い」と感じています。
しかし、一般的に不動産投資は「リスクが高い」と言われることが多いです。
原因は、周りに不動産投資をしている親戚や友人が少ないことだと考えています。
不動産投資家が少ないのは、多額の初期資金が必要であり、借金をしてスタートすることが多いため、ハードルが高いことが理由です。
きっと、ご自身の周りにも不動産投資で、アパートやマンションを所有している人は少ないはずです。
人は、自身の知らないことに対しては恐怖を感じる生き物であるため「借金」や「ローン地獄」など、わかりやすいネガティブワードのみを拾って認識してしまいます。
そもそも、生活費やギャンブルでの借金と、不動産投資として利益を前提とした借金は大きく異なります。
冷静に考えればわかるはずですが、経験がないとできません。
このような理由から、不動産投資をスタートする最大の壁が、親戚や友人からの反対という方も多いはずです。
周囲の反対を賛成に変えていくためには、感情論ではなく、リスク原因とリスクヘッジ方法を明確に説明することが効果的です。
不動産投資は、戦略を立てずに始めるとリスクが非常に高いことは事実です。
しかし、予測できるリスクは限られており、一つひとつをリスクヘッジしていくことで危険性を減らすことが可能です。
この記事では、不動産投資での7つのリスク原因と6つのリスクヘッジ方法を紹介します。
筆者の実体験をもとにわかりやすく書いていきますので、ぜひ参考にしていただきたいです。
不動産投資はリスクが高いと言われる原因
「不動産投資は危険だからやめとけ」という言葉は、身近な人だからこそよく言われます。
大切な人にリスクを背負って欲しくないというのが本心だとは思います。
ただし、「それは本当に高いリスクなのか？」それとも「誤解されたものなのか？」を考えるべきです。
その中でも、リスクが高いと多くの人に言われる原因は3つあるので紹介します。
原因①：借金リスク
不動産購入のために借りた「ローン返済」が負担になることがリスクが高いと言われる理由です。
物件を現金で一括購入することができれば借金は不要ですが、数千万円の現金を元手に持つ投資家は少ないはずです。
ほとんどの不動産投資家にとって、借金はセットで付いてくるリスクだと思ってください。
一般人が不動産投資で資産を増やすためには、借金を返済しながらでも利益が出る物件を購入し、資産を増やしていく方法が一般的です。
失敗のほとんどが、身の丈に合わない借金が原因によるものです。
具体的には、一般サラリーマンが低利回りの新築マンションに投資するパターンが当てはまります。
高額な借金で利回りが低い物件を購入すると、サラリーマン収入からの返済金額が大きくなってしまいます。
原因②：人口減少リスク
日本の人口減少により空室が増えると予想されることが、不動産投資のリスクが高いと言われる原因です。
人口減少は、2050年には1億人を下回ると予測されています（総務省ホームページ参照）。
人口が減ると物件が余り、空室が増えるでしょう。
特に、人口減少が加速する地方の物件はリスクが高くなることが予測されます。
しかし、単純に人口が減少しても核家族化や単身世帯の増加により賃貸需要は維持されるとの見方があります。
加えて、管理されずに廃墟化した空き家が増えるため、定期的にメンテナンスされている物件の価値は上がるのではないかと筆者は考えています。
このように、一つの原因のみではなく、さまざまな理由と時代の流れを読み取り、自身の結論を導き出してみましょう。
原因③：不況リスク
不況リスクとは、「リーマンショック」や「コロナショック」が原因による世界的な不況の影響を受けることです。
世界的な不況が訪れると、失業者や家賃滞納者が増加するなどが原因で、家賃が下落する可能性があります。
加えて、地価下落により物件の売却価格も下がる原因になります。
しかしながら、不況直後に直面するリスクではなく、数年かかって緩やかに影響が出てくるものなので、あらかじめリスクに備えておくことができます。
不動産投資が他の投資より低リスクである理由
ここまでの内容で、不動産投資はリスクが高いと言われる原因がわかったことでしょう。
逆に、「不動産投資は低リスク」と言われる理由もあり、筆者も他の投資よりも低リスクだと考えています。
ここからは、具体的に不動産投資が他の投資と比べて低リスクであると考える理由を紹介します。
理由①：FX・株式投資より資産を一気に失うリスクが低い
不動産投資は、建物が残っている限り、資産を一気に失うリスクが低いです。
一方で、FXや株式投資は、相場の急変により全財産が一夜にしてゼロになることがあります。
筆者も、2020年の「コロナショック」によってFXと株式投資合わせて100万円ほどの損失を出してしまいました。
しかし、今のところ賃貸物件には影響がないため、支障なく生活することができています。
物件があり、入居者がいるという2つの条件が整っている限り毎月安定した収入を得ることができるため、不動産投資は他の投資よりも一気に資産を失うリスクが低いと考えられます。
ただし、もちろんリスクが一つもないというわけではありません。
不動産投資で考えられるリスクについては後ほど具体的に解説します。
理由②：不景気に強い
不動産投資は、世界的な不景気の影響を受けにくいため低リスクだと考えられます。
不景気でも、基本的には賃貸需要は変わらないからです。
近年の不景気には、2008年の「リーマンショック」や2020年の「コロナショック」などがあります。
筆者が所有する物件では、コロナショックの影響で観光客減少により民泊運営には影響が出ましたが、賃貸物件に影響はなく家賃が毎月安定して入ってきます。
ただ、すぐには影響がなくても、時間が経ってから退去や家賃滞納リスクが考えらるため、今からリスクを予測して備えています。
一方で、株式市場ではコロナショック直後に株価が大暴落し、為替相場もドル円を中心に荒れた展開になりました。
J-REIT（不動産投資信託）も大幅に下落しました。
以上のことから、株式やFXが不景気の悪影響をすぐに受けやすく、不動産投資には影響を受けにくいということがわかります。
理由③：利回りが計算しやすい
不動産投資は、投資を始める前から利回りが計算しやすく、運用を始めてから数年後までの値動きが予測できることが、低リスクである理由です。
年間にいくら家賃収入があり、ローン返済額がいくら必要かを計算するだけで大まかな利益を算出できます。
所有物件が満室になった場合の利回りだけでなく、さらに空室リスクや家賃下落リスクを含めた複雑な利回りを算出しておけば、どこまでのリスクに耐えられるかを見込んだ運用ができます。
一方で、株価や為替では、配当や価格が毎日変動しているため、数年後の相場の値動きと利回りを予測することは困難です。
利回り計算でのリスクヘッジ方法は、後ほど詳しく解説します。
理由④：生命保険の代わりになる
不動産投資が低リスクと考える最大の理由は、生命保険の代わりになるからです。
物件購入に投資ローンを使用する場合、投資家は「団体信用生命保険」に加入します。
この保険は「加入者が死亡した場合のローン残債がゼロになる保険」です。
残った物件は、家族に相続されるので、残された家族に家賃収入を残すことができるというメリットがあります。
万が一の時に、家族に借金を残すのではなく資産を残せるので、低リスクだと考えることができます。
不動産投資の7つのリスク
不動産投資のリスクには「事前に予測ができるリスク」と「予測できないリスク」があります。
ここからは、リスクを7つに分けて解説していきます。
不動産投資のリスクは、どんな種類に分けることができるかを理解しておきましょう。
- 空室
- 家賃滞納
- 家賃下落
- 金利上昇
- 災害
- 倒産
- 欠陥・瑕疵（かし）物件
リスク①：空室
空室とは、物件に入居者がつかなかったり退去してしまうリスクです。
不動産は入居者がいることで収入を得る投資なので、所有物件が空室になると収入が途切れてしまいます。
複数の部屋を所有していればリスクを抑えることができますが、一部屋のみ所有している場合は、収入がゼロになってしまいます。
物件が空室になる原因は次の2つです。
- 物件の賃貸需要が少ない
- 家賃設定が相場より高い
「物件の賃貸需要が少ない」は賃貸需要物件の老朽化や周辺の環境悪化が原因です。
「家賃設定が相場より高い」は近隣で同じ間取りの物件と家賃を比べることで、設定金額が適切かを事前に確認できます。
リスク②：家賃滞納
家賃滞納とは、入居者が家賃を支払わないリスクのことです。
空室リスクと同じく家賃を回収できないぶん、収入減少に直結します。
加えて、家賃滞納者が退去せず残っている場合は、新たな入居者を募集することができません。
家賃滞納は、空室よりも高いリスクだと言えるでしょう。
不動産投資家は、家賃を回収できなくても、毎月のローン返済と修繕費用の積み立てをしなければなりません。
管理会社と契約している場合は家賃入金や催促まで代行してくれますが、自身で管理している場合は、家賃の定期的な入金確認や滞納時の素早い連絡を行い、手遅れになることがないように気をつけてください。
契約解除や強制退去までは一般的に6ヶ月かかるとも言われており、未払い分の回収が難しいケースもあります。
リスク③：家賃下落
家賃下落とは、見込んでいた金額より家賃が安くなることです。
家賃下落は、物件の老朽化と空室増加が主な原因です。
一般的に、新築物件の家賃は10年で10パーセント下落すると考えられています。
つまり、10万円の家賃が10年後には9万円になる計算です。
中古物件であれば、下落率が低い可能性があるため、利回りが高くなる傾向があります。
ただし、中古物件は建物の修繕費用が定期的に発生することを理解しましょう。
物件を購入する前に、周辺相場と見比べた家賃設定と、家賃下落リスクを含めた利回りを算出しておきましょう。
リスク④：金利上昇
金利上昇とは、物件購入のために借りたローンの金利が上昇するリスクです。
不動産投資は、ローンを借りて物件購入をする投資家が多いです。
ローン金利が上昇すると上がった金利が返済額に上乗せされます。
2020年現在、日本では低金利の水準が続いていますので、今後金利がさらに下がることは考えにくいです。
金利上昇リスクを考えた上で、不動産投資をしていきましょう。
ローン返済期間が長くなればなるほど、金利上昇リスクが高くなっていきます。
金利上昇でローン返済ができなくなった場合でも、ローン残債より物件価格が低いと売却することができないため、任意売却となる場合があります。
リスク⑤：災害
災害とは、地震や火災などが原因で建物が損傷、倒壊するリスクです。
地震によって建物が倒壊すると、資産がゼロになりローン返済だけが残ることになります。
阪神淡路大震災や東日本大震災で、所有物件が倒壊した不動産投資家は大きな損害となっています。
地域によって近年増加している水害リスクや、入居者の火災が原因での建物損傷があるということも理解しておきましょう。
災害は、不動産投資の中で特に気をつけるべきリスクの一つです。
リスク⑥：倒産
倒産とは、物件の管理を委託している管理会社の倒産リスクです。
管理会社の倒産は頻繁にはありませんが、倒産すると投資家にとって次のようなリスクがあります。
- 家賃が振り込まれない
- 敷金が戻らない
- 新しい管理会社へ引き継ぎ業務をする
このようなリスクが考えられるため、管理会社の経営状況まで調査してリスクを減らしましょう。
管理会社は、手数料を受け取るビジネスなので、一般的に倒産しにくい業者だと言われています。
しかし、不動産管理以外のビジネスを行っている会社なら、経営状況が傾いていないかチェックしておきましょう。
もし、管理会社が倒産した場合、入居者の情報や契約書などをできる限り回収して新たな会社を見つけましょう。
場合によっては、全ての引き継ぎ作業を大家が行う必要があるため非常に労力が必要です。
リスク⑦：欠陥・瑕疵（かし）物件
欠陥・瑕疵（かし）物件とは、購入した投資物件に欠陥部分が見つかることです。
新築であれば不動産会社に責任を追求することができますが、裁判を伴うため時間と費用がかかります。
中古物件を購入する場合「瑕疵（かし）担保免責」として「前所有者が欠陥の責任を負わない」とする契約内容が多くなっています。
リスクを防ぐためには、購入前に物件の欠陥を事前にみつて指摘する以外にありません。
欠陥を見つける具体的な方法は、後半のリスクヘッジ方法で紹介します。
欠陥だけではなく、物件の入居者や周辺環境に関する瑕疵（かし）リスクも考えられます。
入居者の中に、悪質なクレーマーがいたり、他の入居者とのトラブルを頻繁に起こす原因があることも考えられます。
環境の問題としては、周辺にホームレスが多かったりゴミ屋敷などがあることが退去リスクになります。
不動産投資のリスクヘッジ方法
ここまで、不動産投資で考えられるリスクを解説してきました。
これから紹介する方法を理解して対策すれば、不動産投資のリスクを低くできます。
自身の購入予定物件と照らし合わせて、正しいリスクヘッジ方法を整理していきましょう。
方法①：実質利回りの計算
利回りの計算を見直すリスクヘッジ方法から始めていきましょう。
不動産投資の利回りには2種類の計算方法があります。
- 表面利回り
- 実質利回り
「表面利回り」は、購入予定の物件価格から満室を想定した収入金額を計算します。
対して、「実質利回り」は物件維持にかかる経費や空室リスクなどマイナス面を差し引いた利回りです。
不動産会社によっては、表面利回りだけを見せる場合があります。
提示された数字が「表面利回り」なのか「実質利回り」かを判別できるようにしておきましょう。
経費を計算しない表面利回りだけを見て不動産投資をしてしまうと「思っていたより現金が手元に残らない」ということになってしまいます。
方法②：相場・現地調査
周辺物件の相場を知り、現地調査をするリスクヘッジ方法です。
周辺物件より高い家賃設定をしていると、入居者がなかなか決まらない理由になります。
その空室リスクを防ぐために、周辺の家賃相場チェックを必ずしておきましょう。
物件購入時に、住んでいた入居者の退去後に家賃が相場より高かったということに気づく場合が多いです。
悪質な中古物件では、物件の利回りをよく見せるために、売主や不動産会社の関係者を高額な家賃で一定期間入居させておくという場合があります。
購入が決まると一斉に退去が決まり、逃げられる可能性があります。
周辺相場と相場の異なる入居者がいないかチェックするだけで事前に防ぐことが可能です。
高額な家賃の入居者がほぼ同時期に入居している場合も、会社関係者の場合があるので注意してください。
次に、家賃相場のチェックができたら、現地調査を行いできる限り部屋の内覧まで行いましょう。
部屋の老朽化や瑕疵（かし）を見つけることができれば、物件の購入価格にも関わるリスクヘッジとなります。
欠陥を指摘することで、修繕費用を値下げ交渉に含めることができます。
中古物件を相場より安く購入するためには、欠陥を見つけられるかどうかが大きく関わってきます。
欠陥のチェックは経験が必要になるため、普段からいろいろな不動産を見るクセをつけておくことをおすすめします。
方法③：管理・保証会社の利用
管理会社を利用することで、定期的な家賃回収や催促、クレーム対応などのリスクに備えることができます。
サラリーマンをやりながら不動産投資をしている場合は、入居者に振り回される原因となるため管理会社は必須です。
さらに、家賃滞納をリスクヘッジするためには、保証会社と契約することをおすすめします。
保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、滞納分を一定額保証してくれる会社です。
ただし、大家ではなく入居者が保証会社と契約するため、入居時の初期費用と負担が増えてしまうというリスクがあります。
本来であれば、保証会社をつけずに入居者に連帯保証人をつけてもらうことで解決できます。
賃貸需要の多い物件であれば、保証会社をつけることをおすすめしますが、空室に困っている物件では、保証会社への手数料がネックとなり空室が続く場合もあります。
正解はありませんので、自身の物件と入居者の状況を判断して決めることが無駄なコストを抑えることにつながります。
方法④：保険への加入
災害へのリスクヘッジに火災保険と地震保険に加入する方法です。
災害は、一瞬にして物件が無くなる可能性がある大きなリスクであることと同時に、大家にはコントロールすることができないリスクです。
目に見えないリスクには、保険で対応するしかありません。
筆者がアパート経営において加入している保険は次の保険です。
- 火災保険（地震保険もセット）
- 団体信用生命保険
一般的に、火災保険と地震保険はセットで加入します。
火災保険で補償対象となっている部分は、建物の火災以外にも水漏れによる家財補償や水道管破裂による補償なども含まれます。
例えば、雨漏りで入居者の家財が破損し、大家に弁償請求された場合でも、補償金が支払われる可能性があります。
火災保険料は、毎年の所得税、住民税から控除することができるため節税対策としても利用できます。
加えて、自身の身に万が一のことがあった場合に備えて「団体信用生命保険」に加入しリスクヘッジを行います。
ちなみに、金融機関からローンを組んで物件を購入する場合、「団体信用生命保険」は強制加入となっています。
方法⑤：ローンの組み方
ローンを自身の運用計画に合った内容で組むことが、不動産投資のリスクヘッジです。
毎月のキャッシュフローからローン返済をしたあとに、現金を手元に確保できる計画が大切です。
余裕を持った計画でローンを組むことが、もしもの時のリスクヘッジになります。
ローン金利を「変動金利」と「固定金利」どちらを選択するかもリスク管理には大切な選択です。
目先の低金利を意識して「変動金利」を選択した場合、今後金利が大きく上がると返済が難しくなるリスクがあります。
しかし、大きな金利上昇により破産者を増やす政策をするとは考えにくいことも事実です。
今後の金利上昇が近付いていると思う方は「固定金利」でローンを組むことが可能です。
「変動金利」と比べて金利が高くなりますが、今後の金利動向に左右されず運用することができます。
方法⑥：不動産の種類
購入する不動産の種類によってもリスクヘッジをすることが可能です。
ローンを組んで不動産投資を始める場合、一戸建てや分譲マンションはおすすめできません。
なぜなら、その一部屋に空室や家賃滞納が発生すると収入がゼロになるからです。
購入金額が高くなりますが、一棟アパートや一棟マンションに投資することで、空室リスクを減少させることができます。
毎月のキャッシュフローが止まることは、ローン返済の一番危険なリスクです。
その他、リスクを分散させるために物件の種類（属性）を分けるという方法もあります。
- 立地
- ファミリー向け
- 単身向け
このように、目的とする入居者を分けることで、収入が一気に減少するリスクを防ぐことができます。
なお、どうしても「失敗したくない」という慎重派の方は、失敗事例を知っておいた方が良いかもしれませんね。
こちらで詳しく解説されているので、一読しておくと良いでしょう。
まとめ
不動産投資におけるリスクの種類と、リスクヘッジ方法を紹介しました。
FXや株式投資と比べて、事前にリスクを予測しコントロールできることが不動産投資の魅力です。
筆者も、不動産投資によって安定した生活ができているからこそ、FXなどの他の投資に楽しくチャレンジできています。
最低限の元手金額を用意できれば、どんな方でも不動産投資を始めることができます。
まずは物件売却での利益を目指すのではなく、毎月継続した利益を出し続けることを目的に物件を探してみてください。
なお、冒頭でお伝えした、筆者がサラリーマンをやめてセミリタイアするまでの軌跡はこちらで余すところなく公開しています。
コロナや緊急事態宣言でテレワーク・リモートワークなどの在宅ワークが増え、働き方について考え直している方も多いでしょう。
そういった方の参考になれば幸いです。
