近年、取り扱うサイトが続々と増加している不動産投資型クラウドファンディング。
その数もかなり多いだけに、投資家としてはどういったポイントを見ながら選んだら良いのか悩んでしまう人も多いのではないでしょうか？
最近では、東証一部上場企業など大きな会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトも増加しています。
今回紹介するB-Den（ビデン）も、東証一部上場企業が運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトの一つです。
そこでここでは、B-Den（ビデン）のメリットやデメリット、そして投資する際に注意するべきポイントなどをお伝えしていきます。
目次
不動産投資型クラウドファンディング「B-Den（ビデン）」の概要
出典：B-Den（ビデン）
不動産投資型クラウドファンディングサイトは、運営する会社により取り扱う物件の規模や種類が異なります。
それだけに、運営元の会社がどのような会社であるかをチェックすることは、収益性や運営の確実性を見る上で大変重要となってきます。
まず、B-Den（ビデン）の運用元である株式会社ビーロットの概要をチェックしていきましょう。
会社概要
| 社名 | 株式会社ビーロット （B-Lot Company Limited) |
|---|---|
| 所在地 | 〒105-0004 東京都港区新橋1-11-7 新橋センタープレイス10F |
| 資本金 | 10億5,620万2,283円（2020年12月31日現在） |
| 役員 | 代表取締役社長宮内 誠 |
| 主要子会社 | ビーロット・アセットマネジメント株式会社
B-lot Singapore Pte. Ltd 株式会社ライフステージ 株式会社ヴィエント・クリエーション 株式会社ティアンドケイ ビーロット・キャピタルリンク株式会社 |
| 免許等 | 宅地建物取引業.国土交通大臣(2)第8157号
金融商品取引業.関東財務局長（金商）第2235号（第二種） 少額短期保険代理店登録 不動産特定共同事業許可 東京都知事第138号 |
株式会社ビーロットは、2008年と近年の創業ながら既に東証一部に上場している不動産会社です。
主な事業としては富裕層向けの不動産コンサルタント事業などを手掛けています。
B-Den（ビデン）では、小口から投資可能な不動産投資型クラウドファンディングサイトの運営で、富裕層だけではない一般的な収入層にも不動産投資ができる機会を提供していると言えます。
短期間で大きな成長を遂げた不動産会社であるだけに、その手腕に注目が集まる所でしょう。
B-Den（ビデン）の案件の特徴
では、B-Den（ビデン）はどのような不動産投資型クラウドファンディングの案件を扱っていくのでしょうか？
2021年4月現在公開されている情報から探ってみました。
案件の特徴
- 利回りは2%～3%
- 東京・大阪都心のマンションを扱う
- 一部でマスターリース賃料保証付き案件を扱う
利回りは2%～3%
B-Den（ビデン）の取扱案件の利回りは、年利2パーセントからとなっています。
公開されている案件の利回りは2パーセントから3パーセントであり、他の不動産投資型クラウドファンディングサイトと比べるとやや低い水準だと言えるでしょう。
収益をあえて高く設定しないことで、投資家に確実性の高い配当を目指しているとも考えられます。
東京・大阪都心のマンションを扱う
B-Den（ビデン）が扱う不動産物件の所在地は、東京と大阪の都心部です。
基本的には東京のマンション案件扱うことが多い不動産投資型クラウドファンディングですが、B-Den（ビデン）では東京だけではない、大阪という日本第二の都市にも分散投資をすることが可能となっています。
両方とも一等地にあるマンションを運用しており、需要は高いものがありそうです。
一部でマスターリース賃料保証付き案件を扱う
一等地の物件でも、コロナ禍では空室が発生リスクを懸念する方もいることでしょう。
B-Den（ビデン）では、運用物件を他社に転貸する、いわゆるマスターリース契約を結んでいます。
マスターリースとは、自社で直接物件を運営するのではなく他の会社に物件を貸し出し、空室の有無に関わらず家賃が発生する契約を結ぶことで、収益の確実性を高める契約を指します。
そのため、仮に運用物件で空室が発生しても、B-Den（ビデン）は毎月家賃収入を得られます。
つまり、投資家の配当も空室の有無に関わらず発生していくのです。
投資家のために、配当の確実性を高めていくための施策を行っていると言えます。
B-Den（ビデン）のメリット
投資家の視点から見た時の、B-Den（ビデン）のメリットには、どういったポイントが挙げられるでしょうか？
主に東証一部上場企業が運営している点、そして低利回りながらも、高い可能性で配当が得られる点だと言えます。
メリット
- 東証一部上場企業が運営している
- マスターリース付き案件は収益を得られる可能性が高い
- 優先劣後出資方式を採用している
- 募集金額が大きい
- 募集告知が早い
東証一部上場企業が運営している
B-Den（ビデン）を運営している株式会社ビーロットは、東証一部上場の不動産会社です。
東証一部上場企業が運営していることにより、投資家にとってはメリットがあります。
まず、会社が倒産しにくい資本力があるということです。
東証一部に登場するためには、基本的には会社の経営が黒字ではなくてはなりません。
また、短期間で倒産しないほどの資本力があることが、上場時に審査されます。
不動産投資型クラウドファンディングでは、運営会社が倒産してしまうと、投資した資金が全額回収できなくなってしまう可能性が非常に高くなってしまうため、倒産しにくい会社が運営していることは重要です。
また、上場時には反社会勢力との取引がないか、投資家に対して不利益を働くことがないかなどの社内コンプライアンス体制の審査も行われます。
そのため、B-Den（ビデン）では、投資家が想定外の不祥事で大きな損失が発生するような事態は起こりにくいと言えるでしょう。
そして、東証一部上場企業は、外部の監査法人など第三者機関により社内の財務状況などのチェックを受けなくてはなりません。
監査を行う監査法人の名前も公開されているため、財務数字や業務体制の公正さには信用がおけると言えます。
マスターリース付き案件は収益を得られる可能性が高い
B-Den（ビデン）で扱う案件は、マスターリース契約を結んでいます。
毎月の賃料保証が付いており、空室が起きて長期間に及んだとしてもマスターリースで借り受けている企業が倒産しない限りは、収入が保証されていると言えるのです。
コロナ禍では転貸先の会社が必ずしも倒産しないとは断言できませんが、それでもマスターリースが付いていない物件より高い確率で配当金を得ることができるでしょう。
また、B-Den（ビデン）で扱う居住用不動産は、コロナ禍でも大きな需要の下落は起きていないだけに、手堅い投資先の一つだと言えます。
優先劣後出資方式を採用している
B-Den（ビデン）では、案件の取得に際し「優先劣後出資方式」を採用しています。
優先劣後出資方式とは、物件の取得の際に投資家が出資する優先出資分と、B-Den（ビデン）が出資する劣後出資分とを分別管理して運用することを指します。
不動産投資型クラウドファンディングは、物件の運用後に物件を売却して投資家に出資元本を返済します。
その際に、物件の値下がり起きてしまうと投資家が損失を被る可能性が発生します。
しかし、優先劣後出資方式で資金が分別管理されているので、損失が生まれてもB-Den（ビデン）が出資した劣後出資分から損失が計上されていきます。
結果的として、投資家が損失を被る可能性が低くなっています。
募集金額が大きい
B-Den（ビデン）で取り扱っている案件の募集金額規模は大きく、1億円を超える一棟マンションもあります。
そのため、投資家は多額の資金を投資することができ、毎月大きな金額の配当を得ることが可能です。
東証一部上場企業が運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトは、投資家からの人気が集中する可能性があります。
そして、区分物件の募集しか行われない場合、金額が小さいので抽選制度が導入されやすく、資金を入れたくても投資できない可能性が高くなります。
しかし、B-Den（ビデン）のように1億円を超えるような規模の案件が続々と募集されれば、投資できる可能性は高いと言えるでしょう。
募集告知が早い
B-Den（ビデン）では、2021年4月7日（水）時点ですでに3号案件までの募集を告知しています。
投資家にとっては募集の告知が早いということは、期日までに資金を用意したり、会員登録を済ませたりしておくことができるため、万端な体制を整えて投資できるのです。
いくら魅力的な案件があっても、例えば当日の午後3時に告知され、午後8時に募集開始となると、社会人では入金ができないこともあるでしょう。
B-Den（ビデン）は早い段階で告知を行うことにより、投資家が速やかに投資できるような体制を提供しているのです。
B-Den（ビデン）のデメリット
どんな不動産投資型クラウドファンディングサイトにも、デメリットはあるものです。
B-Den（ビデン）に関しては、利回りの低さがデメリットになってきそうです。
デメリット
- 利回りが低い
- 途中解約ができない
利回りが低い
B-Den（ビデン）で提供している案件の利回は、年利2パーセントから3パーセントです。
他の不動産投資型クラウドファンディングサイトでは、利回りは4パーセントから6パーセントほどのものが多く、中には7パーセントから8パーセントというものもあります。
もちろん、利回りが高くなるとリスクも高くなります。
そのため、「利回りが低いこと＝悪いこと」でありませんが、収益性を第一に求める人にとっては、B-Den（ビデン）はあまり魅力的には映らないかもしれません。
途中解約ができない
B-Den（ビデン）は、資金を投資した後、案件の運用途中のキャンセルが不可能となっています。
不動産投資型クラウドファンディングサイトの中には、案件の運用途中でも自由にキャンセルすることができるサイトがあります。
運用中のキャンセルができれば、急に現金が必要になったときでも手元に現金を確保できるため、生活費や学費が足りないリスクに備えられます。
また、他の投資に資金を回すといった柔軟な運用が可能になります。
B-Den（ビデン）では申し込み直後のクーリングオフは可能ですが、一度投資し、運用が始まってしまうと案件の運用が終わるまで解約ができません。
ただ、B-Den（ビデン）の案件の運用期間は6ヶ月もの中心と短期ばかりなので、長期間資金を拘束されるリスクは避けられます。
B-Den（ビデン）のリスク対策
B-Den（ビデン）では、投資家の資産を守るためにどのような対策を行っているでしょうか？
優先劣後出資方式及び、マスターリースの設定という、投資家の配当と資産を守るための対策に注目してみましょう。
リスク対策
- 優先劣後出資方式の採用
- マスターリースの設定
- 資産価値の高い都心の区分マンションの運用
優先劣後出資方式の採用
B-Den（ビデン）では、物件の取得に際し優先劣後出資方式を採用しています。
例えば、1億円の物件を取得する時に投資家から8,000万円、そしてB-Den（ビデン）が2,000万円を出資して物件を取得したとします。
そして、案件の運用終了後にその物件が9,000万円でしか売れなかったとします（1,000万円の損失）。
この場合、投資家とB-Den（ビデン）がそれぞれ1,000万円の損失を負うのではありません。
劣後出資をしているB-Den（ビデン）の2,000万円の出資分から、1,000万円の損失が計上されます。
つまり、投資家の出資分である8,000万円は損失が計上されることがないため、投資家の資産は守られるようになっているのです。
マスターリースの設定
B-Den（ビデン）では、マスターリース契約を結んで取得物件を他社に転貸しています。
転貸していれば空室があっても家賃が発生するため、毎月の家賃収入の金額が変化することはありません。
その家賃収入を原資として、投資家に一定の配当を行うことができるのです。
支払いが滞ったりすることが起こりにくいため、投資家は高い確率で配当金を得ることができます。
資産価値の高い都心の区分マンションの運用
B-Den（ビデン）で運用する物件は、東京や大阪といった日本の中心都市にある一棟マンションを運用します。
都心だけに人が集まりやすく、賃貸需要が衰える可能性が低いと言えます。
また、家賃相場も下落しにくくなっています。
需要が高い物件があれば売却時にも大きく値段が下がることがないため、劣後出資分を超えるような、大幅な値下がりが起こることは考えにくいでしょう。
B-Den（ビデン）では様々な対策を取ることによって、投資家の配当および売却時の価格下落対策を行っているのです。
B-Den（ビデン）の口コミ・評判
SNSなどから、投資家からB-Den（ビデン）はどういった評判を獲得しているのかを探ってみました。
サイトはが公開されたばかりでまだあまり評判は多くありませんが、いくつかのポイントが見つかりました。
ポジティブな口コミ評判
B-Den（ビデン）の最もポジティブな評判は、東証一部上場企業である株式会社ビーロットが運営しているという点です。
東証一部上場企業であれば、投資家に対して架空取引や融資先との癒着などの問題は起こりにくいです。
1億円程度の物件の取得に際し、不正行為を行うと、発覚した時点で株価が大幅に値下がりし、会社に対して数十億円を超える損害を与える可能性もあります。
株式上場をしている企業は、目先のわずかな利益のために大幅な損失の発生につながりかねない不正行為を働くことは考えにくいと言えます。
信用できる運用先として、B-Den（ビデン）は投資家から人気を得ています。
ネガティブな口コミや評判
B-Den（ビデン）のネガティブなポイントは、利回りの低さという意見が見られました。
他の不動産投資型クラウドファンディングサイトでは、年利5パーセント前後の案件が多いですが、B-Den（ビデン）で提供される案件の利回りはその約半分です。
さらに税金が差し引かれるため、実質の利回りは1パーセント台となってしまうこともあります。
運用中は資金を拘束されるのに解約もできず、利回りが1パーセント台ではリスクが高いと考える人もいるようです。
B-Den（ビデン）がおすすめの人
では、B-Den（ビデン）は、どういった志向を持つ投資家におすすめできるでしょうか？
おすすめの人
- ローリスク・ローリターン案件に投資したい人
- 信用性が高い会社が運営しているサイトに投資したい人
ローリスク・ローリターン案件に投資したい人
B-Den（ビデン）の案件は、利回りが2パーセントから3パーセントと利回りは高くありません。
その代わり、マスターリースで賃料保証をつけていたり、東京や大阪都心の物件を運用していたりと、資産保全対策は入念なものがあります。
少しずつでも着実に資金を運用して資産を増やしていたいという、ローリスク・ローリターン志向の方に需要のある不動産投資型クラウドファンディングサイトだと言えるでしょう。
リターンが物足りないという場合は、ハイリスク・ハイリターンな投資先と組み合わせることで、利回りとリスクのバランスをとっていくと良いかもしれません。
信用性が高い会社が運営しているサイトに投資したい人
東証一部上場企業が運営しているということもあり、B-Den（ビデン）の運営元の信用性や資本力も確かなものがあります。
B-Den（ビデン）に投資すれば、わずかずつですが着実に資産を増やすことはそう難しくないと考えられます。
中小企業よりも倒産しにくい点も、プラスになってくるでしょう。
B-Den（ビデン）の口座開設手順
PCでの会員登録
出典：B-Den（ビデン）
まず、B-Den（ビデン）のトップページにアクセスし、右上、もしくは下にスクロールして「会員登録」をクリックします。
そうすると、メールアドレス登録画面に遷移します。
スマホでの会員登録
出典：B-Den（ビデン）
スマートフォンもB-Den（ビデン）のトップページにアクセスし、右上、もしくは下にある「会員登録」をクリックします。
そうするとメールアドレス登録画面に遷移します。
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前者の場合最短1日での口座開設が可能です。
まとめ
B-Den（ビデン）は、東証一部上場企業が運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトとして投資家からは高い信用を得ています。
当社の資産を守るための対策も入念に行われており、利回りは低いものの、ローリスク・ローリターンに投資したいという志向の投資家にとっては、魅力的な不動産投資型クラウドファンディングサイトだと言えるでしょう
もう少しリターンが欲しいという方は、より年利6パーセントなど高い利回りを提供しているWARASHIBEや大家.comといった不動産投資型クラウドファンディングサイトに登録をしてみると良いかもしれません。
どの不動産投資型クラウドファンディングサイトも、口座開設手数料と口座維持手数料はともに無料ですよ。
