不動産投資型クラウドファンディングサイト「WARASHIBE」では、毎月独自性のあるファンドの募集を行っています。
2021年9月21日（火）からは、先日紹介した2ファンド（※）に続き、東京都23区内の目白にあるマンションを運用するファンドの募集を行います。
今回は、その目白ファンドの概要や投資することで得られるメリットについて解説します。
目白ファンドのファンド概要
出典：WARASHIBE
まずは、この目白ファンドの概要を解説しましょう。
| ファンド名 | 豊島区目白 区分マンション |
|---|---|
| 募集金額 | 2,160万円 |
| 運用期間 | 1年間 |
| 募集期間 | 2021年9月21日（火）19:00～2021年9月27日（月）13:00 |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 利回り | インカムゲイン4.5% |
募集金額は2,160万円と特段大きな額ではなく、抽選制度を導入しているファンドです。
区分マンションを運用するため、家賃収入を投資家への配当原資としています。
目白ファンドの特徴
この目白ファンドの特徴は、リースバックで格安取得した区分マンションを運用する点です。
リースバックとは、元オーナーからマンションを購入取得する際に「元オーナと賃貸契約を結び、元オーナーがその物件に住み続ける」ことを前提とした売買契約及び賃貸借契約を指します。
リースバック契約を結んだ売買を行う場合、不動産を購入する側の物件取得後の用途が制限されるため、価格自体は一般的な相場よりもやや低くなる傾向にあります。
このファンドにおいても、リースバック契約を結んだことにより、東京23区内でも閑静な住宅街としていられる目白駅付近の区分マンションとしては格安な価格での取得に成功しています。
2020年7月時点での当該物件が建つエリアでのマンション売出価格の中央値は252万円/坪ですが、このファンドにおいては取得諸費用を全て含めた簿価は153万円/坪となっています。
一般的な売り出し価格の中央値よりも約40％も安い坪単価での取得となっているのです。
元オーナーも不動産事業者でしたが、財務体質改善を目的とした不動産売却を行いたいという意図と、格安で物件を取得したいWARASHIBEのニーズが合致し、今回の物件取得及びファンド組成につながっています。
目白ファンドを投資家目線で分析
当該ファンドはインカムゲイン4.5パーセントと、他のWARASHIBEのファンドと比較するとやや控えめなリターンの数字です。
しかし、リースバック契約を結んでいることによるメリットを享受しやすいファンドともいえます。
その内容を投資家目線で分析してみました。
手堅い家賃収入を見込める
このファンドの最も大きなメリットは、リースバック契約で手堅い家賃収入を見込める点です。
先ほどお伝えしたように、リースバック契約は元オーナーである前所有者が住み続けることを前提として契約です。
引っ越しなどの手間を嫌い、生活圏を変えたくない人がリースバック契約を結ぶ傾向にあります。
そのため、賃貸借契約の解約が起こりにくく、毎月の家賃収入を見込むことができます。
この物件は単身者向け物件なので、ファミリー向け物件と比較すると退去は起こりやすいと考えられますが、それでも運用期間の1年の間に退去が起こる可能性は低く、投資家は提示されている利回り通りの収入を得られる可能性が高いです。
キャピタルゲインも視野に入る
リースバック契約でも、必ずしも契約解除が起こらないわけではありません。
しかし、当該ファンドにおいては、実は契約解除が起こったほうが投資家のリターンは大きくなる可能性もあります。
リースバック契約中は物件の売買は行わないことを前提としているため、この物件を売ることは難しいです。
また、一般的に入居者がいる状態の物件は、空き物件よりも用途が制限されるため、価格が安くなる傾向にあります。
仮にリースバック契約中にも関わらず入居者が退去すれば、WARASHIBE側で自由に物件を売却することができます。
この物件は相場よりも約4割も安く物件を購入していますから、相場通りに売却できれば800万円近い利益を見込むことができます。
その全額が投資家に配当されるわけではありませんが、インカムゲインの年利4.5パーセントを大きく上回る配当になる可能性もあります。
退去リスクが投資家のデメリットにならないファンドなのです。
まとめ
WARASHIBEの目白リースバックマンションファンドは、物件を安く購入し、リースバック契約をしていることにより、手堅い家賃収入を見込むことができます。
また、仮に退去が起きたとしても、その場合もキャピタルゲインの獲得を狙うことができるため、投資家の損失リスクはかなり小さいといえるでしょう。
ただ、募集金額は2,160万円と少額であり、抽選制のため必ず投資できるとは限りません。
今のうちに投資家登録を済ませ、このファンドやWARASHIBEの数々の魅力的なファンドの研究をしてみてはいかがでしょうか？
もちろん、口座開設・維持手数料ともに無料です。
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