マンション経営やアパート経営などと呼ばれる「不動産経営」は、最も馴染みのある投資の一つでしょう。
投資家ではない人も、賃貸マンションやアパートに住んだことはあるのではないでしょうか？
不動産経営が軌道に乗ると、安定した不労所得が期待できます。
この記事では、不動産経営とは何か、どのようなメリット・デメリットがあるのか、さらにどんな流れで始められるのかについて解説していきます。
目次
不動産の「経営」とは？
不動産の「経営」とは、アパートやマンションを所有して他人に住んでもらうことで利益を出す事業です。
不動産を買って利益を得るため、「不動産投資」という呼び方もされます。
まずは不動産経営について基本的なことを学んでいきましょう。
どうやって利益が出るのか、またよく聞くマンション経営とアパート経営の違いなどを解説していきます。
利益が出る仕組み
不動産経営では、自分が持っているマンションやアパートの部屋を貸し出し、入居者から家賃をもらうことで利益が出ます。
最初に不動産を買うため初期費用はかかりますが、長く経営すれば家賃収入で元を取ることができます。
家賃の回収や入居者からの問い合わせなどの対応は、管理会社に任せることができます。
そのため、投資家の手間がかからない投資方法としても人気があります。
ただし、管理会社に手数料を支払うため、利益は減ってしまいます。
手数料がもったいなく感じ、自ら入居者の対応をする投資家もいます。
不動産経営の利益は、基本的には先ほど説明したような「家賃収入」（インカムゲイン）ですが、もう一つ利益を出す方法があります。
それが不動産を「安く買って高く売る」方法（キャピタルゲイン）です。
エリアの需要が上がったり不動産マーケットの状況が変化すると物件が値上がりすることがあるため、タイミング良く売買する手法でも利益を上げることができるのです。
とはいえ、売買で利益を出すのは良いタイミングで売買する必要があり、誰でも簡単にできるとは言えません。
不動産の経営とは、「定期的に家賃収入をもらうために不動産を所有すること」だと考えておいて良いでしょう。
「マンション経営」と「アパート経営」は異なる
他人に部屋を貸し出す不動産経営では、マンションかアパートを所有することが一般的です。
いわゆる「マンション経営」「アパート経営」と呼ばれるものです。
いずれも不動産経営なので、利益を上げる仕組みは先ほどお伝えしたとおりです。
ですが、マンション経営とアパート経営では質的な違いがあるので、それぞれの特徴を解説していきます。
マンション経営とは
マンション経営には、次の2種類があります。
- 1棟を丸ごと所有する
- 1部屋だけ所有する（ワンルーム投資）
1棟買うのは数億円単位のお金がかかるため、ローンを組むのに二の足を踏む人は少なくありません。
一方で、ワンルーム投資の場合は3,000万円ほどで始められるため、不動産投資の中では始めやすいです。
マンションは利便性が良いところに建てられることが多いため、空室リスクが低いことが特徴です。
空き部屋ができると家賃収入が途絶えるので、空室になりにくいことは大きなメリットとなります。
また、家がコンクリートや鉄骨で作られているため、丈夫であることもマンションの特徴です。
オートロックのように賃貸の部屋を探している人が重要視するセキュリティも、マンションならではです。
こういった特徴から、アパートよりもマンションの方が入居希望者が集まりやすいです。
マンションとアパートで迷った場合、マンションを選んだ方が失敗しにくいと考えられます。
1棟買うのは無理だという人も、ワンルームならローンを組んで買える可能性があります。
アパート経営とは
アパート経営は、アパートを1棟所有して、他人に貸し出す事業のことです。
アパートとは2階から3階建てほどの小さい規模の集合住宅で、主に木造や鉄筋構造の物件です。
「アパート」と言うと安っぽいイメージがあるため、物件には「〇〇ハイツ」「〇〇コーポ」と名前をつけてネガティブな印象を払拭することが多いです。
アパートだとオートロックなどのセキュリティを整えにくいため、マンションの方が需要があり、できればマンションを経営した方が失敗しにくいと思います。
ですが、法律や条例で高い建物が建てられなかったり、マンションを建てるのに十分な広さの土地を持っていない場合は、アパートを経営することになります。
アパートはマンションよりも安く購入できるメリットがあります。
ローンを組む場合でも借入金額を少なくできるので、返済額を少なくできます。
もし経営に失敗して入居者がつかなくても、借入額が少ないので大きなダメージを避けることができます。
家賃を安めに設定する必要はありますが、セキュリティなどの設備よりも安さを重視する入居希望者もいます。
どんな人がアパートに入居するのかなどを考えて経営すれば、安定した収益を得られるでしょう。
不動産を経営するメリット
実際に不動産経営を始めると、どのようなメリットがあるのでしょうか？
代表的な次の3つのメリットを紹介していきましょう。
- 安定した収益が期待できる
- 経済危機に強い資産形成ができる
- 生命保険の役割も兼ねる
メリット①：安定した収益が期待できる
他の方法と比べると、不動産経営は安定した収益が期待できる投資方法です。
一度入居した人がすぐに出て行くとはあまり考えられず、一般的には数年間住み続けるため、その間は家賃収入が続くと考えられるからです。
安定した不労所得を得られるので、現役世代は収入が増えて自由に使えるお金が増えます。
しかも、退職後は年金代わりの収入にもなります。
年金だけでは最低限の生活しか送れないと予想される中、年金以外に収入があると暮らしと気持ちの余裕が出ますよ。
メリット②：経済危機に強い資産形成ができる
不動産への投資は、経済危機にも強い特徴があります。
金融危機とは2020年の「コロナショック」や2008年の「リーマンショック」のように経済が一気に後退することです。
連日のように株価の下落が報じられるとおり、株式のような金融資産は価格が暴落し、多くの場合は収入も減ってしまいます。
ところが、不動産経営の場合は収益の変動が小さいのです。
景気が良いときも悪いときも賃貸物件に入りたい人はいるため、景気が悪くても家賃収入は得られると期待できます。
入居者の生活が苦しくて家賃を下げてほしいと要望があれば、可能な範囲で対応することはあると思いますが、そうでない場合は景気に関わらず家賃が入ってきます。
このような意味で、不動産に投資すると経済危機に強い資産形成ができます。
株式をメインに投資をしている人の間でもよく知られていることで、リスクヘッジのために不動産経営に乗り出す投資家もいます。
メリット③：生命保険の役割も兼ねる
意外かもしれませんが、不動産を持つと生命保険の役割も兼ねることになります。
どういうことなのか、順を追って説明していきましょう。
不動産経営を始めるには物件を買わなければなりませんが、数千万円から数億円のお金がかかります。
高額すぎてすぐには用意できない人がほとんどなので、「不動産投資ローン」を組んでお金を借り入れます。
不動産投資ローンを組むときの条件の一つが、団体信用生命保険への加入です。
これは、ローンを返済する投資家が事故で障害を負ったり死亡したりした場合、生命保険で完済できる仕組みの商品です。
投資家に万が一のことがあっても、ローンの返済義務が家族に移るといったことはありません。
不動産投資ローンを借りるのは団体信用生命保険への加入とセットなので、「不動産投資は生命保険代わりになる」と言われるのです。
投資家に万が一のことがあって団体信用生命保険でローンを完済した場合でも、マンションやアパートは家族のものになります。
その後も家賃収入は続けて受け取れるため、家族も不労所得を得られるようになります。
不動産経営につきまとうリスク・デメリット
不動産経営のメリットを解説してきましたが、経営である以上、必ずうまく行くと保証されているものではありません。
失敗するリスクがあるものなので、次の3つのポイントを理解してから始めましょう。
- 空室ができると収入が減る
- 火災や災害の可能性がある
- ローンの返済に苦しむ可能性がある
リスク・デメリット①：空室ができると収入が減る
メリットの項目で「安定した収入が期待できる」と解説しましたが、空室ができると収入は減ってしまいます。
不動産経営で最も頭を悩ませるのがこの「空室リスク」です。
毎年3月末のように入居者が入れ替わるタイミングでは、空室ができる可能性が高くなります。
とはいえ、常に空室ができてしまうと収益が下がるので、空室になりにくい不動産を選んで経営する必要があります。
空室になりやすい不動産には、最寄駅から遠かったり、設備が古くオートロックなどのセキュリティが不十分だったり、入居希望者がつかない理由があります。
空室リスクを下げるには、需要があるエリアで駅の近くに物件を構えるなど、入居者の気持ちを考えて経営すると失敗しにくいです。
空室リスクは不動産経営につきまとう最も大きなリスクです。
「入居者の立場」から見て需要のある物件を探しましょう。
リスク・デメリット②：火災や災害の可能性がある
不動産は実体があるものなので、火災が起こるとダメージを受けます。
地震や洪水などの自然災害でも、物件が損傷するリスクがあります。
火災に関しては入居者にも気をつけてもらう他、経営者も火災保険に入ってリスクヘッジしておきましょう。
保険料を支払う必要はありますが、火災が起きたときに補償してもらえるため、再び不動産経営を始めることができます。
保険に入っていないと、火災が起きても誰も補償してもらえないため、保険には加入しておきましょう。
洪水や台風による被害も、火災保険でカバーされます。
地震は地震保険に加入することで補償されるようになります。
地震保険は火災保険とセットで加入するため、不動産を購入するときに同時に加入するようにしましょう。
リスク・デメリット③：ローンの返済に苦しむ可能性がある
不動産を経営するには、まずマンションやアパートを買わなければなりません。
不動産を購入するときにほとんどの人は不動産投資ローンを組むため、家賃収入を得ながら一部または全部をローンの返済に充てることになります。
経営が上手く行けば、ローンの返済を心配する必要はないでしょう。
ところが、経営に失敗して家賃が入らなくても、ローンの返済はしなければなりません。
家賃収入がない場合、本業の仕事などで得た給料から返済する必要があります。
自由に使えるお金が少なくなり、生活を圧迫するかもしれません。
運用に失敗した場合は、ローンの返済に苦しむリスクがあります。
成功させればデメリットではないので、不動産経営で失敗しないような対策を押さえていきましょう。
不動産経営で失敗しないためのポイント
不動産経営にはリスクがあると解説してきました。
逆に言えば、失敗を避けて経営できれば、大きな成功を掴む確率がグッと上がるということです。
ここでは、不動産経営に失敗しないように気を付けるポイントとして、次の3点を解説していきます。
- ローンに頼りすぎない
- 実質利回りを計算する
- 安心して任せられる管理会社を見つける
決して難しくはないため、これらのポイントを守るだけでも成功する確率を高めることができます。
ポイント①：ローンに頼りすぎない
不動産の購入価格の1割から2割を自己資金で支払い、残りはローンを組んで支払うことが一般的です。
一方、最近は金利が低い背景などがあり、自己資金ゼロで全額ローンを組んで購入する経営者もいます。
これを「フルローン」と呼びます。
しかし、上記のデメリットの項目で解説したように、経営に失敗したらローンの返済が大変なので、あまりローンに頼りすぎない方が無難です。
フルローンで不動産を購入すると、当然ながら月々のローン返済額も大きくなります。
経営が上手く行けば問題ないかもしれませんが、少しでも空室が出て収益が減ってしまったら、ローンの返済ができなくなるかもしれません。
そうなると、不動産経営以外の収益源、たとえばサラリーマンなら給料から返済額を捻出しなければなりません。
不動産経営のために生活が苦しくなってしまうのであれば、失敗ですよね。
ローンの返済という負担を軽くするためにも、ローンに頼りすぎず自己資金も投入して物件を買うのがおすすめです。
また、不動産経営にはさまざまなコストがつきまといます。
古くなった設備の修繕・交換や、火災保険・地震保険の保険料などがあります。
これらの支払いに備え、毎月お金を積み立てたり、貯金したりしておく必要もあります。
これらに加えてローンの返済額も高額になってしまったら、家賃収入だけではお金が足りなくなり、経営が立ち行かなくなるケースがあります。
ローンを軽くしておくことでメンテナンスなどにお金を割けるようになるため、金銭面で経営に失敗するリスクを下げることができます。
ポイント②：実質利回りを計算する
不動産投資を始めるときは、「表面利回り」だけでなく「実質利回り」も計算して納得してから始めましょう。
たいていの場合、表面利回りの方が実質利回りよりも高くなるため、広告などで目に付くように表示されています。
しかし、実際はもっと低い利回りであるかもしれないからです。
表面利回りとは、不動産価格に対してどれくらいの家賃収入を得られるかを計算した指標のことです。
例えば、不動産価格が1億円で、満室の場合の家賃収入が500万円なら、
- 表面利回り＝500万円÷1億円＝5%の
と計算されます。
表面利回りは簡単に計算できるため目安には役立ちますが、現実の複雑な前提を省いた指標であるため、鵜呑みにして経営に手を出してはなりません。
不動産経営に必要な修繕費などのコスト支払いや、空室ができる可能性を考えていない指標だからです。
実際の経営に際しては、「実質利回り」の方が信頼できるため、実質利回りを見積もって納得してから経営を始めましょう。
満室にならなかった場合を想定し、
- 家賃収入が8割になったケース
- 家賃収入が5割になったケース
などを想定した利回りを計算し、もし空室ができたらどれくらい収益率が下がるのかなど、悪い場合のことも考えておくと良いでしょう。
また、外装の塗装などの大規模な修繕は何年に1回必要で、1回にどれくらい必要か調べるなどして、1年あたりの修繕費も調べておくと良いです。
それらのコストを引いた場合の利回りも計算し、どれくらの利回りが妥当か調べておきましょう。
まとめると、「表面利回り」でなく「実質利回り」を見て投資判断に役立ててください。
極端な例ですが、表面利回りは10パーセントと魅力的でも、実質利回りは1パーセント程度という物件もあるかもしれず、表面利回りだけ見ている人は騙されてしまうからです。
ポイント③：安心して任せられる管理会社を見つける
不動産の管理そのものは、管理会社に任せる投資家がほとんどでしょう。
ですが、管理会社ならどこでも良いというわけではありません。
安心して任せられる会社を探し、委託しましょう。
不動産管理会社は、入居者の募集から賃貸契約、家賃の回収といった業務を行います。
本来の業務は、不動産の経営者から手数料をもらう代わりに、管理する不動産を満室にして、入居者のトラブルなどの対応をすることです。
残念ながら、業務を怠る管理会社もあるので、安心して任せられる会社を見つけることで経営に失敗しにくくなります。
管理会社を決めるときは、物件のあるエリアで実績があるかどうかが重要です。
一般的には、ウェブサイトで検索したときに、そのエリアで他に取り扱っている物件が多い方が実績が豊富だと考えられます。
感覚的ではありますが、実際に担当者と会って話した感覚や、連絡したときのレスポンスの早さなども、誠実さを見分けるヒントになり得ます。
もし管理会社選びに失敗しても、諦める必要はありません。
管理会社は途中で変更することもできるからです。
ある会社に任せてみたものの、空室率が高いまま放置していたり、改善提案で家賃を下げて欲しいとしか言わなかったりするなど、プロフェッショナルと思えないような仕事しかしないのであれば、変更をおすすめします。
不動産経営のやり方・流れ
不動産経営についての知識を身につけたところで、実際の流れを説明していきます。
次の8つのステップについて、順を追って解説していきましょう。
- 現状の整理と目標の決定
- 情報収集と物件選び
- 物件の買い付け
- ローンの申し込みと審査
- 売買契約の締結
- ローンの契約を締結
- 管理会社の決定
- 決済・登記・引き渡し
ステップ①：現状の整理と目標の決定
物件選びに取り掛かりたいかもしれませんが、まずは自分の状況を整理して目標を決めます。
まず、自分のお金の状況を整理しましょう。
- 不動産を買うのに自己資金はいくら捻出できるのか
- 不動産から収益が上がらなかった場合は給与から毎月いくらまでローンを支払えるのか
などを考えます。
次に、不動産経営で毎月いくらの収益を上げたいのか考えます。
退職して不動産の収入だけで生活したいなら、最低でも年間300万円ほどは収入を得られなければなりません。
ステップ②：情報収集と物件選び
購入する物件を選ぶために、ポータルサイトで検索したり不動産を扱う会社に相談したりして、物件の情報収集をします。
不動産会社に物件を紹介してもらうのが王道でしょう。
「ステップ①」で考えた目標を担当者に話し、どの物件が良いのか考えます。
もし周りに不動産経営の経験者がいれば、話を聞いてみてみることをおすすめします。
不動産投資会社の担当者とは利害関係がありますが、友人・知人であれば利害関係はなく、リアルな話が聞けて参考になるはずです。
物件を決めるときは、必ず見学して自分の目で状態を確かめてからにしましょう。
中古の物件を競売で安く購入した人が、思ったよりボロボロの物件だったため、リフォーム費用が高くついてしまったというトラブルもあります。
ステップ③：物件の買い付け
目標に合う物件が見つかったら、買い付けを行います。
不動産会社の買付申込書に必要事項を記入し、提出します。
ただし、申込書を提出しただけでは購入が決まったことにはなりません。
不動産の売り主は申込書を見て、売るかどうか決めるからです。
同じようなタイミングで申し込んだ人がいて、そちらの方が高く買ってくれる場合、売主はその人に売りたいでしょう。
ステップ④：ローンの申し込みと審査
買付申込書を提出するのと同時に、金融機関にローンの申し込みをします。
物件の売買契約が締結されていないため、ここで行われるローンの審査は「事前審査」です。
サラリーマンで安定した収入がある人や、不動産経営の計画に無理がない人の場合、審査は通りやすいです。
一方で、収入が少ないのにフルローンで高いマンションを買おうとしているなど、事業として無理があると判断された場合は、審査に落ちる可能性が高いです。
審査に落ちた場合は、経営の計画を見直すことをおすすめします。
同じ計画で他の金融機関に申し込むこともできますが、一つの金融機関の融資を断られた場合、客観的に見て計画が甘いと解釈できるからです。
ステップ⑤：売買契約の締結
買付申込書を受け取った売主が売却を決め金融機関の事前審査にも通ったら、物件の売買契約を締結します。
一般的には、売り主と買い主が顔を合わせて契約書にサインする形です。
契約の際、手付金を支払うことが一般的です。
手付金の目安は購入金額の5パーセントから10パーセントとすることが多いのですが、決まりはないため売り主と買い主との間で決めることができます。
ステップ⑥：ローンの契約を締結
売買契約と同時に、金融機関にローンの本審査を申し込みます。
2週間から1ヶ月程度で審査が終わるので、ローン契約を結びます。
同時に、団体信用生命保険の契約もします。
メリットの項目で説明した生命保険の役割を果たすものです。
ステップ⑦：管理会社の決定
無事に不動産を購入できたら、管理会社を選びます。
失敗しないポイントの項目でも解説したように、信頼できる会社を見つけることが重要です。
そのエリアでの実績が豊富な管理会社を選ぶなど、複数の管理会社を比べて決めましょう。
ステップ⑧：決済・登記・引き渡し
いよいよ最終ステップです。
決済の前に、売り主、買い主、不動産会社の担当者が立ち会い、設備に不備がないか確認します。
決済には司法書士も同席し、登記に必要な書類がそろっているかなどを確認します。
手続きがすべて終わったら、不動産は買い主に引き渡しとなります。
不動産経営を始めるまでのステップは以上のとおりです。
最後に、筆者の知人の実例を紹介します。
不動産経営でどれくらの儲けがあるのか、ぜひ実体験もご参考ください。
【実例】不動産経営は実際どれくらいの年収が得られる？
最後に、筆者の知人で不動産経営をしている方の実例を出し、実際のキャッシュフローを確かめてみましょう。
不動産経営者の属性
なお、知人の属性は次のとおりです（許可を得て掲載しています）。
-
性別：男性
-
年齢：29歳
-
住まい：東京都
-
職業：建設業（東証一部上場）
-
年収：715万円
-
その他：独身
不動産①：東京都板橋区の新築アパート（2部屋）
- 購入時期：2014年
- 購入価額：3,800万円
- 家賃収入：18万円/月（＝216万円/年）
- 表面利回り：5.7%（＝216万円/3,800万円）
- ローン返済額：9.8万円/月（金利：1.2%）
- 月々の手取り収入（諸経費を除く）：8.2万円/月（＝98.4万円/年）
不動産②：東京都江戸川区の新築アパート（4部屋）
- 購入時期：2015年
- 購入価額：3,800万円
- 家賃収入：21.6万円/月（＝259.2万円/年）
- 表面利回り：6.8%（＝259.2万円/3,800万円）
- ローン返済額：14.7万円/月（金利：2.3%）
- 月々の手取り収入（諸経費を除く）：6.9万円/月（＝82.8万円/年）
不動産③：東京都板橋区の中古アパート（6部屋）
- 購入時期：2015年
- 購入価額：3,480万円
- 家賃収入：25.2万円/月（＝302.4万円/年）
- 表面利回り：8.7%（＝302.4万円/3,480万円）
- ローン返済額：18.0万円/月（金利：3.9%）
- 月々の手取り収入（諸経費を除く）：7.2万円/月（＝86.4万円/年）
不動産経営による収入
筆者の知人は上の3つの不動産を経営しています。
大企業の会社員であり、年収が700万円を超えているという属性の良さから、銀行などの金融機関からの融資が受けやすい方です。
知人の場合、不動産経営のキャッシュフローは次の3つのとおりにまとめられます。
- 家賃収入：64.8万円/月（＝777.6万円/年）
- ローン返済額：42.5万円/月（＝510万円/年）
- 月々の手取り収入（諸経費を除く）：22.3万円/月（＝267.6万円/年）
3つの例を通して、アパートの不動産経営のキャッシュフローのイメージを持っていただけたのではないでしょうか？
知人の場合、年収267.6万円を不労所得として得ることができているということです。
なお、「不動産管理会社への支払い」「固定資産税」などの諸経費が掛かるため、上記の手取り収入よりも実際の手取り収入は下がると思ってください。
まとめ
不動産経営のメリットやデメリット、実際の流れや実例について解説してきました。
安定した収益が期待できる一方、空室リスクなどの課題も抱えることになります。
そのため、ポジティブな面もネガティブな面も両方を理解していただき、始めていただければと思います。
とはいえ、一様に危険なものではありません。
失敗しないようにポイントを押さえてリスク管理ができれば、成功する確率をグッと高められます。
不動産経営で憧れの「不労所得」を築いてみてはいかがでしょうか？
