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不動産投資型クラウドファンディングとは
最近、注目される投資手法の一つである「不動産投資型クラウドファンディング」。
この投資方法は、どういった法律に基づいて運用されており、どのようにして投資家に利益が分配されるのでしょうか？
その点が気になる方のために、ここでは不動産投資型クラウドファディングの仕組みについてお伝えします。
仕組みを知ればリスクやメリットへの理解が進み、投資に成功する確率も上がるでしょう。
概要
不動産投資型クラウドファンディングは、「不動産特定共同事業法」という法律に則って運用されています。
不動産特定共同事業法とは、不動産会社が投資家から小口出資を募り、集めたお金で不動産を運用することを可能にした法律です。
投資家は不動産会社と匿名組合を結ぶことで、出資金額に応じた分配金が受け取れます。
仕組み
利益が出る仕組みは比較的シンプルです。
まず、不動産会社が「こういった不動産を購入するので、そのためのお金を集めたい」と告知を行います。
投資家は運用される不動産の情報を見て利益が出そうだと思ったら、不動産会社が定めた最低出資額に応じて資金を出資します。
そして、投資家から集めたお金で不動産会社は不動産を購入して、運用によって生まれた利益を投資家に分配するのです。
運用方法は、取得した不動産によって異なります。
不動産を所有して家賃収入を得るケースもありますし、投資家から集めたお金で不動産をリフォームして付加価値をつけ、不動産会社が高値で転売して得た売却益を投資家に分配するケースもあります。
いずれの場合も、不動産会社が定めた頻度で投資家に対して一定額の分配が行われます。
そのため、投資家は「待っているだけ」で不労所得を得ることができるのです。
不動産投資との違い・比較
不動産投資型クラウドファンディングと不動産投資は、不動産を購入した後に貸し出しや売却で収入を得ていく点は共通しています。
しかし、「クラウドファンディングという仕組みの有無」に大きな違いがあります。
不動産投資は、不動産を購入する人が購入資金の全額を自分で用意しなくてはなりません。
数百万円単位の現金を用意したり、数千万円の投資用ローンの融資を受けたりしなければならないでしょう。
登記には税金がかかりますので、諸費用も多くなります。
その代わり、所有権があるため不動産を任意で売却できますし、運用方法も自由です。
一方で、不動産投資型クラウドファンディングは、不動産会社との匿名契約に基づいた出資です。
不動産の所有者は、あくまでも不動産会社です。
税金の支払いや登記の必要はありませんが、所有権はありません。
その代わりとして、小口出資で分配金を得る権利を得ます。
また、運用期間が終われば出資したお金は返済されますし、運用方法などは不動産会社が決めています。
不動産投資型クラウドファンディングは、不動産投資よりも手軽な投資が可能です。
しかも、少額の資金で定期的に不労所得を得ることができるのです。
REITとの違い・比較
REITは、「不動産投資信託」と呼ばれる不動産投資の手法の一つです。
不動産投資信託を運営する会社が不動産を取得し、家賃収入を得る権利を証券化します。
証券化されたものは証券市場に上場されるため、投資家は購入して配当金を得ることができます。
REITは証券市場での売買も可能なので、不労所得（インカムゲイン）を得るだけではなく、相場の変動で生じた売買益（キャピタルゲイン）を得ることも可能なのです。
一方で、不動産投資型クラウドファンディングでは、相場の上昇または下落で売買益を得ることはできません。
ただし、REITはその点がデメリットになる可能性もあります。
つまり、相場が下落すれば大きな損失が発生する可能性があります。
実際に、2020年3月にはコロナショックの影響でREITが大暴落しています。
また、REITの購入には最低でも数十万円、多くの場合は100万円以上の資金が必要です。
そのため、誰しもが手軽に始められるわけではなく、始めるまでの敷居はやや高いと言えます。
20代の方などが不動産を通じて資産形成をしたいのであれば、不動産投資型クラウドファンディングの方が始めやすいでしょう。
ソーシャルレンディングとの違い・比較
ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングは、仕組みがよく似ています。
ソーシャルレンディングは、お金を必要とする会社とお金を貸し付けて収入を得たい投資家を結びつける投資手法です。
インターネット上で投資家が小口出資を行い、資金を必要としている会社に集めたお金を貸し付けます。
そのときの貸付金利が投資家の収入になることが特徴です。
不動産投資型クラウドファンディングもソーシャルレンディングも、インターネット上で案件が募集されており、小口投資が可能な点も共通しています。
また、定期的に分配金が支払われる点も同じです。
最大の違いは、投資家に分配されるお金の出所です。
ソーシャルレンディングでは、貸付時の金利が投資家に分配されます。
一方、不動産投資型クラウドファンディングでは、物件を運営した時の家賃収入や売却時のお金が投資家に分配されます。
ソーシャルレンディングの場合、貸付金利を分配するため収入は一定ですが、「貸し倒れリスク」が存在します。
不動産投資型クラウドファンディングの場合は、空室が発生したり売却価格が低いと予定を下回る収入になったり損失が発生する可能性があるため、リスクの度合いが異なります。
また、不動産投資型クラウドファンディングの場合は、物件情報が詳細に公開される傾向にあります。
しかし、ソーシャルレンディングは融資先の事業者情報が満足に公開されないことがあります。
情報の公開においては、不動産投資型クラウドファンディングの方が幅広く行われているのです。
不動産投資型クラウドファンディングのメリット
不動産投資型クラウドファンディングは、近年事業を始める不動産会社も増加しており人気が急上昇中の投資方法です。
では、不動産投資型クラウドファンディングに投資することで、投資家はどのようなメリットを享受できるのでしょうか？
メリット①：不労所得を得られる
不動産投資型クラウドファンディングに投資すれば、投資家は取引をせずとも定期的に自分の口座にお金が振り込まれます。
不動産の運用は投資家本人が行う必要がないため、自動的にお金が増えていく感覚を味わえます。
多忙な人にとって、これとないメリットでしょう。
メリット②：登記代や税金を支払わなくて済む
不動産投資型クラウドファンディングは、物件取得のための作業や税金などの経費がかからない点もメリットです。
マンションやアパートなどの実物の不動産を購入し貸し出せば、家賃収入を得ることができます。
ただし、不動産物件を自分で購入しなければならないため、不動産物件の購入費用以外にも「登録免許税」や「不動産取得税」、「固定資産税」などの税金が発生します。
また、登記手続きも必要となります。
そういった税金の支出や手続きが必要ないことが不動産投資型クラウドファンディングにはありません。
投資を始めるまでのコストがまったく必要ないのです。
メリット③：1万円から投資できる
1万円と少額から投資できる点も、不動産投資型クラウドファンディングの大きなメリットです。
自分で実物の不動産を購入する場合、数百万円から数億円単位のまとまった金額の自己資金を用意したり、金融機関から多額のお金を借りる必要があります。
また、REITで不動産投資を始めようと思っても、数十万円は用意しなくてはなりません。
そのため、学生の方や20代など若く貯金の少ない方は、投資を始めたくてもなかなか始められないのです。
しかし、不動産投資型クラウドファンディングであれば、ほとんどの運営会社において1万円からの出資が可能です。
毎月の余裕資金をコツコツと投資にまわすこともできますし、貯金代わりに不動産投資型クラウドファンディングを利用しても良いでしょう。
誰でも始めやすい点も、不動産投資型クラウドファンディングのメリットなのです。
メリット④：投資対象の不動産物件の情報が詳しく公開される
不動産投資型クラウドファンディングでは、取得する不動産の情報が案件で詳細に公開されます。
そのため、自分でリスク分析が可能なのです。
- 所在地
- 築年数
- 面積
- 施工会社
- 事業予定
など、非常に細かな情報が公開されています。
投資を行う以上、物件情報などを詳しく調べてリスクを判断することは大変重要です。
不動産投資型クラウドファンディングでは、投資家に対するリスクの説明は詳細に行われる傾向にあり、リスクの高い投資対象があっても見抜けやすいのです。
メリット⑤：元本損失リスクが低い
不動産投資型クラウドファンディングでは、各運営会社が投資家の損失を抑えるために「優先劣後出資方式」を採用しているため、投資家の出資金の損失が起こりにくくなっています。
優先劣後出資方式では、物件取得価格のうち投資家が出資した部分を「優先出資部分」、不動産会社が出資した部分を「劣後出資部分」と定めます。
そして、損失が発生した場合に「劣後出資者」である不動産会社が最初に損失を負うのです。
例えば、1,000万円の物件を購入する場合、投資家が800万円、不動産会社が200万円を出資したとしましょう。
取得価額1,000万円の物件が800万円でしか売れなかった場合を考えます。
売却時に200万円の損失が発生していても、その損失分は不動産会社の出資差分から差し引かれます。
そのため、劣後出資額以上に値が下がらなければ、投資家には損失が発生しません。
優先劣後出資方式の劣後出資割合が高い案件を選べば、投資家が損失を負う可能性が低くなります。
不動産投資型クラウドファンディングのデメリット・リスク
不動産投資型クラウドファンディング投資は、もちろんメリットだけがあるわけではありません。
当然ながらデメリットやリスクが存在します。
メリット以上にデメリットやリスクを詳しく知っておくことで、大きな損失を防げるようになるでしょう。
デメリット・リスク①：元本損失リスクがある
優先劣後出資方式を取っていても、不動産の価値が大幅に下落してしまえば、元本の損失が発生する可能性はあります。
優先劣後割合が10パーセントの場合、例えば20パーセント以上不動産の価値が下がってしまえば、不動産会社だけではなく投資家も損失の一部を負わなければなりません。
デメリット・リスク②：不動産市況の変動の影響を受ける
不動産投資型クラウドファンディングは、不動産を運用して利益を獲得します。
そのため、不動産市況の影響を大きく受けます。
不動産の相場が市況の変化で20パーセント以上も下がれば、投資しているすべての案件で元本の損失が発生するおそれがあるのです。
また、リゾート施設やホテルといった宿泊施設に投資している場合、観光客が減れば大きく収入が減り、想定していた配当金が得られない可能性もあります。
デメリット・リスク③：運用中のキャンセルができない場合がある
不動産投資型クラウドファンディングでは、運用会社によっては運用期間中のキャンセルが不可能です。
そのため、自分のお金を自由に使えないことで不便さを感じることがあります。
また、不動産市況の悪化で資金を引き出したくても引き出せないため、損失が膨らむ可能性もあります。
運用期間が短めの案件を中心に投資しましょう。
不動産投資型クラウドファンディング会社の選び方
自分にとってリスクが少ない、または収益を得る可能性が高い不動産投資型クラウドファンディング会社を選ぶには、どういった点に着目すれば良いのでしょうか？
そのポイントをお伝えしましょう。
ポイント①：案件・募集金額ともに多い会社を選ぶ
利益を重視するのであれば、投資機会の多い不動産投資型クラウドファンディング会社を選びましょう。
投資したくてもほとんど案件が供給されない会社、人気が高すぎて競争率が高い会社などは、投資ができないため利益を生むことができません。
案件の募集頻度が月5回以上の高い会社、1案件の募集額が1億円以上など、募集金額が多い会社を選ぶことをおすすめします。
ポイント②：利回りの高い会社を選ぶ
できるだけ多くの利益を狙うなら、運用利回りが高い会社を選びましょう。
不動産投資型クラウドファンディングの平均的な利回りは、年利で3パーセントから6パーセントです。
会社によっては、8パーセントといった高い利回りを提供している会社もあります。
少ない資金で効率的に利益を獲得したければ、利回りが高い案件を提供する会社を選ぶべきです。
ただし、不動産投資型クラウドファンディングの利回りは「想定利回り」であり、確実にその利回りが得られるわけではありません。
また、利回りが高いということは、同時に「リスクも高い」ということです。
投資案件のリスクについてもしっかりと調べておく必要があります。
ポイント③：劣後出資割合の高いサイトを選ぶ
安全性を重視したい方は、劣後出資割合が高い不動産投資型クラウドファンディング会社を選びましょう。
不動産投資型クラウドファディングにおける劣後出資の割合は、10パーセントから30パーセントです。
劣後出資の割合が30パーセントの会社を選べば、一気に不動産価格が下落しない限り、損失が発生する可能性は低いです。
特に、現在における東京都心部などの地価は上昇傾向にあるため、半年や1年の短期間で3割もの地価の下落が起こることは考えにくいでしょう。
資産価値が落ちにくい場所で運用される不動産、また劣後出資の割合が30パーセントの案件を選べば、手堅いリスク対策を取れると言えるでしょう。
ポイント④：多様な案件を提供する不動産投資型クラウドファンディング会社を選ぶ
投資リスク対策のために、投資先を分散することも重要です。
多様な種類の案件を選ぶことでリスクを分散できるからです。
例えば、マンションの案件ばかりに投資していると、マンションの相場が下落した際に、すべての案件で元本割れが起こる可能性があります。
同様に、ホテルの案件ばかりに投資していると、観光客が減ったときに売上が下がり、分配金が入らなくなる可能性があります。
不動産投資型クラウドファンディングで運用される不動産の種類には次のようなさまざまな物件があります。
- マンション
- ホテル
- 民泊施設
- 保育園
こういった多様な不動産の案件を提供している不動産投資型クラウドファディング会社を選ぶことが大事です。
ポイント⑤：運営元の会社の規模が大きな不動産投資型クラウドファンディングサイトを選ぶ
運営元の不動産会社が上場している不動産投資型クラウドファンディングサイトを選ぶことで、「事業者リスク」や「倒産リスク」を避けられます。
運営元の会社が倒産すると、出資金が満足に返済されない可能性があります。
不動産投資型クラウドファンディングサイトの中には上場企業も多数あり、そういったサイトを選べば「倒産リスク」を抑えられます。
また、上場企業は投資家への不正なことをする可能性も低く、「事業者リスク」も低いのです。
おすすめの不動産投資型クラウドファンディング会社
「投資しやすい」「収益性が高い」など、多くの人にとって利用価値の高い不動産投資型クラウドファンディング会社3社を、おすすめできる理由とともに紹介しましょう。
メリットをよく把握し、自分にとって最適な不動産投資型クラウドファンディング会社を選んでください。
おすすめ①：CREAL（クリアル）
出典：CREAL（クリアル）
CREAL（クリアル）のメリットは次の2点です
- 案件の多様性
- 投資のしやすさ
CREAL（クリアル）が提供する案件は、ホテルや民泊といった観光施設、ワンルームマンション、オフィスなど種類が豊富です。
多様な種類の不動産に分散投資できるため、リスク対策が可能なのです。
また、1案件あたりの募集金額が大きく、過去には8億円を超える大型案件の募集も行っていました。
金額が大きいので一気に投資枠が埋まることもなく、じっくり吟味しながら投資できます。
利回りは4パーセントから6パーセントと業界では平均的な水準ですが、キャッシュバックキャンペーンが実施されることもありますよ。
おすすめ②：Rimple（リンプル）
出典：Rimple（リンプル）
Rimple（リンプル）は、東証一部上場企業である株式会社プロパティーエージェントが運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトです。
Rimple（リンプル）をおすすめできる理由は次の2点です。
- 東証一部上場企業の運営
- クレジットカードのポイントを使って投資可能
運営元が東証一部上場企業であるため、「倒産リスク」が低いです。
また、外部監査なども受けなくてはならないため、不正行為が行われにくい社内環境です。
そのため、投資家に対し不利益を与える行為が行われる可能性は、非常に低いでしょう。
そして、Rimpleの大きな特徴として、最近流行している「ポイント投資」ができる点が挙げられます。
セゾンカードのポイントである永久不滅ポイントをRimple（リンプル）のサイト内で使えるポイント「リアルエステートコイン」に変換して投資できます。
現金がなくても投資ができるため、気軽に不動産投資型クラウドファンディングサイトへの投資を始められるでしょう。
おすすめ③：FANTAS funding
出典：ファンタスファンディング（FANTAS funding）
FANTAS funding（ファンタスファンディング）は利回りの高い案件を取り扱っているため、高い収益性を求める人におすすめできます。
FANTAS funding（ファンタスファンディング）の案件は、「キャピタル重視型」と「インカム重視型案件」があります。
キャピタル重視型の中には、空き家を購入しリフォームし、高値で転売する案件があります。
利回りは8パーセントから10パーセントと非常に高いです。
空き家が確実に高値で転売できる保証がないため、確定した利回りではありませんが、仕入れ値が安い空き家を活用する案件なので利回りは高めの傾向にあります。
他の不動産投資型クラウドファンディングサイトでは空き家再生案件は、ほぼ取り扱っていません。
FANTAS funding（ファンタスファンディング）では、独自性があり高い利回りを得られる案件を投資家に提供しているのです。
利回り3パーセントから5パーセントでは物足りないという方は、FANTAS funding（ファンタスファンディング）を利用すると良いでしょう。
まとめ
不動産投資型クラウドファンディングは、わずかな資金から不労所得を得られっる投資方法です。
「いきなり大金を用意することはできないけれど、少しずつ不労所得を増やし、自分の生活を楽にしたい」と考える人にとっておすすめできる投資手法です。
ただし、不動産を運営する以上、不動産投資のリスクや不動産の市況のリスクについてあらかじめ知っておかなければなりません。
少額から投資できるメリットを生かし、まずはさまざまな不動産会社が運営するクラウドファンディングサイトに口座を開設し、少しずつ投資してみると良いでしょう。
口座開設は、いずれの会社も無料で行うことができます。
その中で、自分に最適な投資先が選べるようになれば、高い確率で不当所得が得られるようになるでしょう。
